萬(wàn)達(dá)本質(zhì)是做房地產(chǎn)(行情 專(zhuān)區(qū))的，凱德本質(zhì)是做基金投資的，華潤(rùn)本質(zhì)是做商業(yè)的。

　　萬(wàn)達(dá)本質(zhì)是做房地產(chǎn)的——萬(wàn)達(dá)能迅速發(fā)展壯大，核心是商用房產(chǎn)的銷(xiāo)售與快速回款，而不是靠購(gòu)物中心。萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心，你不會(huì)發(fā)現(xiàn)任何驚喜，無(wú)論是設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)。因?yàn)橐峡焖侔l(fā)展克隆，口訣是“模塊”，意即“不能變”。

　　萬(wàn)達(dá)給到購(gòu)物中心的任務(wù)，基本是保證安全，保證出租率，不要出亂子。因?yàn)橘?gòu)物中心積累到一定的面積，可拿去上市，賺數(shù)十倍PE，那時(shí)購(gòu)物中心才真正賺錢(qián)。挺基本的任務(wù)。至于購(gòu)物中心現(xiàn)在的價(jià)值，是作為拿地時(shí)的籌碼。這種企業(yè)，出管理人才，但未必是行業(yè)人才。

　　凱德本質(zhì)是做基金投資的——回報(bào)率是每個(gè)人的緊箍咒，只要能達(dá)到回報(bào)率，其它皆可犧牲(比如形象，但他們不承認(rèn))。凱德的商場(chǎng)都不算漂亮，檔次一般，地段一般，盈利中等。加上凱德不賣(mài)鋪，靠什么賺錢(qián)與發(fā)展？基金對(duì)回報(bào)的主要要求是穩(wěn)定，回報(bào)比銀行(行情 專(zhuān)區(qū))高。

　　而凱德正好在海外做了10多只基金，這些錢(qián)夠他們?cè)谥袊?guó)開(kāi)發(fā)很多商場(chǎng)，然后給予基金投資人穩(wěn)定的回報(bào)。最重要是，凱德還是上市公司。由于有實(shí)在的回報(bào)率壓力，經(jīng)理人總要削尖腦袋在商場(chǎng)里找，哪里還能挖一些出租面積產(chǎn)生租金。而基金投資人還很看重未來(lái)潛力，所以商場(chǎng)人流量是第二個(gè)鐵的指標(biāo)。這種企業(yè)的經(jīng)理人最接近做生意的狀態(tài)。

　　華潤(rùn)本質(zhì)是做商業(yè)的——總是不厭其煩地研究動(dòng)線、商場(chǎng)都設(shè)計(jì)得美輪美奐，招商追求品牌與形象，案例是：順電、國(guó)美、蘇寧。華潤(rùn)總是選擇順電，偏偏順電租金是最低的。華潤(rùn)在商場(chǎng)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、品牌組合、運(yùn)營(yíng)上總是追求盡善盡美，并沒(méi)有把租金放在第一位。

　　這也跟國(guó)企有關(guān)系，反正資金不是問(wèn)題。但最后，這種堅(jiān)持使華潤(rùn)成了最大贏家，無(wú)論是商場(chǎng)名氣，還是價(jià)值。這種理念，才真正是“做商業(yè)”的，我們都知道“放水養(yǎng)魚(yú)”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于現(xiàn)實(shí)，我們一般都做不到。但華潤(rùn)能做到。這種企業(yè)的經(jīng)理人出專(zhuān)家，知識(shí)正統(tǒng)而全面。