客戶：北京大學(xué)房地產(chǎn)高級研修班(游學(xué)到重慶) 地點：重慶市 - 重慶 時間：2013/9/21 0:00:00 “建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，放寬房地產(chǎn)融資政策，落實房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，房地產(chǎn)融資至少不再難?！敝星锕?jié)剛過，9月21、21日，中國資本策劃研究院院長朱耿洲博士來到山城重慶，為 “北京大學(xué)房地產(chǎn)高級研修班” 游學(xué)而來的學(xué)員系統(tǒng)講學(xué)重慶房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的渠道與方法、房地產(chǎn)政策形勢、房地產(chǎn)融資風(fēng)險防范等實戰(zhàn)實用的內(nèi)容，重慶周邊地區(qū)80多位房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)精英到課學(xué)習(xí)。 笑談“撤資中國，移情海外”事件 針對學(xué)員問及當前房地產(chǎn)投資形勢時，朱耿洲博士表示：李嘉誠也在懼怕房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險而“撤資”中國了，大陸投資者抵御風(fēng)險能力較低，是不更要謹慎涉足樓市？！ 資料顯示：香港首富李嘉誠所在的長實及和黃系近期撤離內(nèi)地和香港部分項目投資確是事實，“逃離內(nèi)地、香港入駐海外”。李嘉誠身兼長江實業(yè)及和記黃埔主席，從香港和內(nèi)地撤資，坦言“只是擔憂風(fēng)險”，稱公司出于穩(wěn)健的投資考慮，不把雞蛋都放在一個籃子里，“今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來。國內(nèi)外的投資機會同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機會更多”。這也證實了，李嘉誠公司確實出售了香港和內(nèi)地的一些房地產(chǎn)項目。歐洲雖然稍有滯后，但是房地產(chǎn)復(fù)蘇就在眼前。李嘉誠從內(nèi)地和香港撤走部分資金投資歐洲，其眼光獨到，把握商機準確。 從全球經(jīng)濟上必須看到，外資從新興市場國家撤離，僅僅是因美國三輪量化寬松政策放出退出的信號，如果真正到了實實在在退出之時，不僅新興市場國家，而且歐美國家經(jīng)濟金融都將遭受重創(chuàng)。這也從一個側(cè)面提醒我們，一定要做好應(yīng)對美國量化寬松退出帶來的風(fēng)險，央行應(yīng)該有充分的應(yīng)對政策工具儲備。因此投資者要理性看到，李嘉誠都懼怕房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險而“撤離”了，投資者是不是應(yīng)該更謹慎？ 解讀上層房地產(chǎn)政策 9月10日下午，國務(wù)院總理李克強在大連2013夏季達沃斯論壇期間，就中國經(jīng)濟增速放緩、金融體系改革等經(jīng)濟熱點問題回答了企業(yè)家代表的提問時表示，中國還將推進資本市場的多元化發(fā)展。李克強指出，中國整體來講間接融資比重較高，融資的渠道還不夠豐富。所以，還要繼續(xù)推進改革。前不久已經(jīng)推出了擴大信貸資產(chǎn)證券化試點的措施，這也會繼續(xù)推進。 　而早在2008年12月，前國務(wù)院總理溫家寶就曾指出過及國務(wù)院公布“金融30條”明確規(guī)定：要創(chuàng)新融資方式，通過房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。 隨后國務(wù)院已批準北京、上海、天津三城市作為試點城市，開展了房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點工作。央行、銀監(jiān)、證監(jiān)也都積極支持房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 。 而前前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在過去一年受到國家宏觀調(diào)控政策很大影響；受惠于近期推出的經(jīng)濟刺激政策及金融創(chuàng)新工具，房地產(chǎn)企業(yè)可通過與信托公司合作拓寬融資渠道，提升市場競爭力。 朱耿洲博士認為：這些工作也標志著中國房企的轉(zhuǎn)型，一是融資渠道轉(zhuǎn)型：由過度倚靠銀行等間接融資，轉(zhuǎn)型為多渠道、直接融資；二是角色轉(zhuǎn)型：由開發(fā)商轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)基金管理人；三是上市渠道轉(zhuǎn)型：由股票上市，轉(zhuǎn)型為REITs基金上市。通過房企與信托公司的合作，以房地產(chǎn)信托基金理念開發(fā)全新的信托投資工具，專項用于相關(guān)房產(chǎn)項目的投資。 詳說房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 朱耿洲博士表示：房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是當?shù)禺a(chǎn)證券化的重要手段。 房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。 而領(lǐng)匯、泓富、越秀房地產(chǎn)信托投資基金受到市場熱捧，市場價格持續(xù)大幅漲升，受此影響，國內(nèi)掀起一股巨大的REITs上市融資潮，北京、天津、大連等地的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，紛紛將目光瞄準香港、新加坡，期待再續(xù)高潮。 而隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立，房地產(chǎn)融資政策有可能放寬。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制推出。目前，有關(guān)機構(gòu)已將房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)相關(guān)政策方案提交至主管部門。 據(jù)悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。而天津、上海等地2009年開始著手準備REITs相關(guān)試點。 REITs作為房地產(chǎn)風(fēng)險共擔、收益共享的信托基金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，投資者擁有發(fā)行收益憑證，該基金可以匯聚民間資金進行房地產(chǎn)投資或者管理，較為規(guī)范且有穩(wěn)定利潤來源的REITs也可以上市，是一種可進可退的民間資金投資方式，其中最重要的是，房地產(chǎn)的一級開發(fā)、二級開發(fā)、保障房建設(shè)管理都可以通過REITs的方式進行，將銀行從房地產(chǎn)貸款的絞索上再解救一次。 另悉，對于涉房再融資申請的審核工作，住建部、國土資源部將采取"專項核查"的方式進行。在涉及用地和商品房的專項核查方面，其范圍劃定為在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)期間，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司通過再融資募集資金投向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或重大資產(chǎn)重組置入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 并且，按照此前國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請、再融資、涉房資產(chǎn)注入等行為，必須以"無囤地""無囤房""無違規(guī)銷售"為前置條件。按照三部門從2009年商定的工作程序，在提交再融資申請后，"無囤地"審核和證明材料由國土資源部開具，"無囤房和違規(guī)銷售"的審核和證明材料由住建部開具。 截至目前，已有21家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了再融資計劃，總規(guī)模超過500億元人民幣。 本期由“北京大學(xué)房地產(chǎn)高級研修班”承辦 本期也是中國資本策劃研究院“融資策劃36計”知識體系全國大巡講總第554期