客戶：西南交通大學(xué)主辦的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資與資本運(yùn)作高級(jí)研修班” 地點(diǎn)：四川省 - 成都 時(shí)間：2014/2/22 0:00:00 “銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)甚至地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)只是關(guān)了一扇融資門(mén)，而更多的融資門(mén)正敞開(kāi)著。”2月22日，中國(guó)資本策劃研究院（CCP）院長(zhǎng)、著名房地產(chǎn)融資實(shí)戰(zhàn)策劃專(zhuān)家朱耿洲博士來(lái)到成都，在西南交通大學(xué)主辦的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資與資本運(yùn)作高級(jí)研修班”上表示說(shuō)，“房地產(chǎn)其實(shí)有更多的融資渠道與方法，從內(nèi)部管理融資、銷(xiāo)售回款融資、銀行貸款到利用銀行理財(cái)產(chǎn)品成立房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化、海外上市融資等，渠道多元化且能夠?qū)崿F(xiàn)?！?00多位來(lái)自四川省內(nèi)的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)高管聆聽(tīng)了朱耿洲博士為期兩天的“房地產(chǎn)融資策劃36計(jì)”主題課程。 （圖為朱耿洲博士為西南交大房地產(chǎn)投融資班講學(xué)） 部分股份制銀行暫停房地產(chǎn)夾層和供應(yīng)鏈融資 夾層融資曾是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的一種融資方式，它是風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。具體操作模式為：銀行給房企提供有信用和價(jià)格優(yōu)惠的1-3年期貸款，同時(shí)，安排房企子公司或關(guān)聯(lián)公司獲得該企業(yè)一定比例的股權(quán)認(rèn)購(gòu)權(quán)（通常不超過(guò)10%）。 比如某房地企業(yè)欲以自有資金10億去買(mǎi)地價(jià)值20億的地，就先向銀行貸款10億元買(mǎi)地，地塊拿下來(lái)后再抵押給銀行?！暗@種操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段及今后的時(shí)間里拿地有風(fēng)險(xiǎn)，而且在進(jìn)入2014年后，中國(guó)樓市走勢(shì)有跡象出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房?jī)r(jià)悄然下跌。”朱博士表示。 據(jù)CCP 了解，馬年春節(jié)前，就有少數(shù)股份制銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，確?？偭坎辉黾印Ｄ旰螅渌骷毅y行也在全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的授信，全面加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的難度。 朱耿洲博士表示，夾層融資屬于投資銀行部的業(yè)務(wù)，供應(yīng)鏈金融則屬于企業(yè)金融條線下的貿(mào)易金融部。而當(dāng)前主要由于經(jīng)濟(jì)條件下行、資產(chǎn)泡沫過(guò)大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，房企拿地、售樓等風(fēng)險(xiǎn)都急劇上升，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，處置起來(lái)非常困難。因此銀行停辦這類(lèi)貸款也是情非得已。 朱博士還介紹說(shuō)，夾層融資本來(lái)是一種創(chuàng)新，但總體來(lái)講對(duì)商業(yè)銀行還存在一定的障礙。主要表現(xiàn)在資本金不足的問(wèn)題。因?yàn)榘凑瞻腿麪枀f(xié)議的要求，夾層資本屬于全額計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)撥備的資產(chǎn)類(lèi)別，因此需要商業(yè)銀行準(zhǔn)備更多的資本金，這對(duì)于普遍資本充足率不足的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，困難不小。因此現(xiàn)階段部分股份制商業(yè)銀行在看到這種夾層融資困難和障礙后，不得不暫停這種業(yè)務(wù)，只是這樣苦了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 （圖為朱耿洲博士為西南交大房地產(chǎn)投融資班講學(xué)） 多元化融資渠道破解房企融資難 今年以來(lái)，雖然成都的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度比較平緩，但全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)講，整體經(jīng)濟(jì)增速下降，流動(dòng)性狀況偏緊，包括購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的資金成本都進(jìn)入了趨勢(shì)性的上升通道。而樓市成交量和交易價(jià)格普通存在向下壓力，從而使房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷(xiāo)售增速放緩的風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)多家銀行又全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的授信，銀行貸款難度加大，房企融資壓力上升。 對(duì)此，朱耿洲博士認(rèn)為：房地產(chǎn)其實(shí)有更多的融資渠道與方法，從內(nèi)部管理融資、銷(xiāo)售回款融資、銀行貸款到利用銀行理財(cái)產(chǎn)品成立房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化、海外上市融資等，房地產(chǎn)企業(yè)有著多元化的融資渠道，只要認(rèn)真落實(shí)是可以破解房企融資難的。 隨后，朱博士以多個(gè)實(shí)戰(zhàn)案例，闡明了房地產(chǎn)企業(yè)可以采用的36種主要融資渠道、100多種實(shí)戰(zhàn)方法。包括屬于內(nèi)部管理融資層面的“留存利潤(rùn)融資”、“盤(pán)活存量融資”；屬于內(nèi)部債務(wù)融資層面的“員工內(nèi)部集資融資”、“股東管理層透支融資”；屬于民間直接融資的“標(biāo)會(huì)集融資 ”、“信用證融資”、“境外資產(chǎn)為境內(nèi)融資擔(dān)保借款”以及“ 境內(nèi)資產(chǎn)為境外融資擔(dān)保借款”，還有融資租賃、項(xiàng)目融資、合作開(kāi)發(fā)、資源互補(bǔ)、交叉營(yíng)銷(xiāo)等等100多種實(shí)用方法。 朱耿洲博士還給學(xué)員詳細(xì)解讀了“房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題”、“房地產(chǎn)企業(yè)融資關(guān)鍵”，告誡學(xué)員避免進(jìn)入“房地產(chǎn)企業(yè)融資的10大誤區(qū)”，給與課學(xué)員展示了他創(chuàng)新研發(fā)的“房地產(chǎn)融資渠道圖”，使學(xué)員按圖索驥，創(chuàng)新整合使用多種融資方法，輕松融資、融智、融天下… 兩天課程在學(xué)員敬佩而熱烈的掌聲中結(jié)束，朱博士又馬不停蹄，踏上去上海的“融資策劃36計(jì)”播種之路。 本期由西南交通大學(xué)主辦。 本期也是中國(guó)資本策劃研究院“融資策劃36計(jì)”知識(shí)體系全國(guó)大巡講總第579期