中山房企如何走出融資困境—11月1日朱耿洲“企業(yè)專(zhuān)家門(mén)診”咨詢(xún)顧問(wèn)實(shí)錄 作者：劉生文章來(lái)源：本站原創(chuàng)更新時(shí)間：2011-11-4 16:50:13 不僅銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊，還面臨著“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)資金回籠的沖擊，目前房地產(chǎn)行業(yè)可謂哀鴻一片。地處廣東發(fā)展要地的中山市中小房地產(chǎn)企業(yè)如何走出融資困境？11月1日下午，中山市H房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)H公司）的甘總和財(cái)務(wù)總監(jiān)通過(guò)又一次接受著名房地產(chǎn)融資實(shí)戰(zhàn)策劃專(zhuān)家朱耿洲博士的“企業(yè)專(zhuān)家門(mén)診”，從而找到了解決自身企業(yè)現(xiàn)在所面臨的困境，這也是H公司第二次接受朱博士的“坐診”。 H公司甘總是清華大學(xué)資本運(yùn)營(yíng)總裁班學(xué)員，曾在課堂上直接感受過(guò)朱耿洲博士的精彩融資策劃方法、工具與觀念，受益匪淺。甘總所在地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展策略及戰(zhàn)略導(dǎo)向上，大體也是按照朱博士思路來(lái)運(yùn)作。 H公司背景： H公司是廣東中山市有一定實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，目前運(yùn)作的項(xiàng)目是在市中心，周邊是金融區(qū)、商業(yè)區(qū)、人口稠密的住宅區(qū)；資金投入是以自有資金與銀行貸款兩者兼合方式來(lái)投入開(kāi)發(fā)。 H公司咨詢(xún)問(wèn)題： 1、重點(diǎn)咨詢(xún)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)稅方面的籌劃； 2、本次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有住宅區(qū)及大型商業(yè)，如何有效地、合法地分開(kāi)經(jīng)營(yíng)，且減低稅負(fù)比重？ 3、根據(jù)我司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目如何在前期工作中能有效地、規(guī)律性地、合理地向各個(gè)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)備案項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)，由此可配合融資方面的工作？ 4、在現(xiàn)今國(guó)家政策的影響下如何著手向金融機(jī)構(gòu)取得開(kāi)發(fā)貸款，撰寫(xiě)可行性報(bào)告的技巧？ 5、現(xiàn)時(shí)金融機(jī)構(gòu)有不同種類(lèi)的流動(dòng)貸款組合推出，我司該如何挑選有利于企業(yè)的貸款？ 6、現(xiàn)時(shí)融資利息成本昂貴，如何籌劃降低成本？ 在聽(tīng)取的詳細(xì)的H公司情況匯報(bào)，與明確了H公司的問(wèn)題要求后，進(jìn)入咨詢(xún)環(huán)節(jié)，朱耿洲博士馬上一一給予具體、專(zhuān)業(yè)、精準(zhǔn)地回復(fù)。特別是朱博士在了解清楚了H公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目后，將H公司問(wèn)題歸納為如何破解企業(yè)稅負(fù)問(wèn)題及融資問(wèn)題兩大主要問(wèn)題。因此，朱博士就重點(diǎn)圍繞著這兩個(gè)大問(wèn)題步步解析H公司如何操作來(lái)規(guī)避要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。 首先朱博士在H公司節(jié)稅方面給予了5點(diǎn)建議（部分建議應(yīng)H公司保密要求，此處從略）： 1、節(jié)稅策劃要根據(jù)當(dāng)?shù)貓?zhí)法空間來(lái)設(shè)計(jì)； 2、稅局就是研究稅法來(lái)避免企業(yè)漏稅，節(jié)稅策劃并非簡(jiǎn)單工作，耗費(fèi)大量時(shí)間成本，處理各種關(guān)系（比如國(guó)土局、銀行、工商等部門(mén)的協(xié)調(diào)） 有些節(jié)稅可以通過(guò)一些法律程序，比如成立項(xiàng)目組、公司分立等等手段可以規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也可節(jié)省部分稅收…… 其次在朱博士在H公司融資戰(zhàn)略、運(yùn)作技巧方面給予了9點(diǎn)建議（9點(diǎn)建議從略）。 第三，朱博士針對(duì)H公司如何與一個(gè)有80畝地產(chǎn)權(quán)人B企業(yè)合作方案，提出了以下5點(diǎn)方案： 1、成立一個(gè)項(xiàng)目公司，以將對(duì)B企業(yè)的建設(shè)成本抵一部分以后的經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸B企業(yè)，在產(chǎn)權(quán)方面有個(gè)隔離帶； 2、企業(yè)兼并，但要拿出大量真金白銀； 3、資產(chǎn)置換。用幾乎“零成本”的方式可以解決自身與B企業(yè)的問(wèn)題，既提升B企業(yè)的變現(xiàn)能力，又解決自身大量現(xiàn)金投入的問(wèn)題，可謂一舉兩得。 （其它方案從略） 在后期開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目融資渠道上，朱博士也給出了12條建議： 1、可發(fā)行房地產(chǎn)信托； 2、找一些房地產(chǎn)方面的私募基金； 3、折中（將部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目賣(mài)掉變現(xiàn)，負(fù)債率最好控制在60％，最高不要超過(guò)80％）； 4、融資租賃里的售后返租，以小搏大，反復(fù)使用，這種方法可圈可點(diǎn)，可充分利用長(zhǎng)期貸款來(lái)滿足項(xiàng)目長(zhǎng)期融資需求 （其它建議從略） 甘總不無(wú)感觸地說(shuō)：“H公司目前的許多工作及重大戰(zhàn)略與是朱博士給予的咨詢(xún)指導(dǎo)觀點(diǎn)相吻合的，包括一些策劃理念都與外面請(qǐng)的策劃公司是一樣的脈絡(luò)”。朱博士在對(duì)融資策劃方案解析時(shí)提到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控問(wèn)題，要根據(jù)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)杠桿設(shè)計(jì)融資方案，H公司在當(dāng)前形勢(shì)下，要有一個(gè)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策（或者保守財(cái)務(wù)政策），不建議激進(jìn)的財(cái)務(wù)政策。目前很多企業(yè)包括溫州跑路企業(yè)在內(nèi)，在財(cái)務(wù)政策上的激進(jìn)導(dǎo)致實(shí)體的停滯或崩坍?！? 3個(gè)小時(shí)的“企業(yè)專(zhuān)家門(mén)診”咨詢(xún)，讓H公司甘總及財(cái)務(wù)總監(jiān)深感震撼，“3個(gè)小時(shí)可能解決了以前3年都沒(méi)能想通或解決的問(wèn)題；3個(gè)小時(shí)也為未來(lái)3年、甚至幾個(gè)3年將要面臨的問(wèn)題提供了解決方案?！备士偧?dòng)地說(shuō)。 隨后，H公司甘總及財(cái)務(wù)總監(jiān)一行，強(qiáng)烈邀請(qǐng)朱博士到他們公司做個(gè)整體內(nèi)訓(xùn)，提高整體素質(zhì)，比如通過(guò)財(cái)務(wù)管理使各個(gè)部門(mén)協(xié)調(diào)好，避免后面過(guò)多的糾錯(cuò)成本；通過(guò)財(cái)務(wù)手段避免一些盲目項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。甘總也迫切希望朱博士能作為H公司的長(zhǎng)年“企業(yè)咨詢(xún)顧問(wèn)”，來(lái)指導(dǎo)日后企業(yè)的發(fā)展。