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從“山重水復(fù)”到“柳暗花明”，有多遠(yuǎn)？

短期的回暖跡象馬上讓有些人信心爆棚。樓市從來(lái)不乏漲價(jià)的沖動(dòng)。有人大唱樓市從此觸底反彈、V型反轉(zhuǎn)，甚至有人預(yù)言下一步房?jī)r(jià)又將暴漲。稍理性一點(diǎn)則說(shuō)樓市筑底企穩(wěn)、明年回歸緩慢上升通道等等?！盎嘏?、“上漲”一時(shí)間成為樓市“主旋律”。當(dāng)然，也有看跌派堅(jiān)持認(rèn)為樓市仍將繼續(xù)向下調(diào)整，房?jī)r(jià)繼續(xù)趨跌。兩種相反的觀點(diǎn)，各有擁躉。

那么，樓市將是上升還是下行？從“山重水復(fù)”到“柳暗花明”有多遠(yuǎn)？

目前高層的政策總基調(diào)和動(dòng)向?qū)笠浑A段樓市會(huì)有一定的引導(dǎo)作用。可以預(yù)料，現(xiàn)有政策下樓市持續(xù)回暖、價(jià)格趨穩(wěn)復(fù)蘇甚至小幅上漲皆有可能，但缺乏支撐市場(chǎng)整體復(fù)蘇的強(qiáng)大動(dòng)力。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，11月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個(gè)月下跌，跌幅縮小0.02個(gè)百分點(diǎn)，跌幅繼續(xù)收窄。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，有76個(gè)城市環(huán)比下跌（較上月增加3個(gè)），23個(gè)城市環(huán)比上漲，1個(gè)城市持平。而12月份的第一周，仍有超七成城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，這類(lèi)城市的去化速度再次放緩，致使庫(kù)存再向高位攀升。這似乎顯示著，一些人期待中的“樓市加速回暖”，有些后繼乏力。這提醒我們需要透過(guò)現(xiàn)象看清本質(zhì)。依我看來(lái)，樓市從“山重水復(fù)”到“柳暗花明”，還要翻過(guò)幾座“山”：

一曰“社會(huì)山”。中國(guó)樓市整體上已不再具備大漲的社會(huì)條件。原因之一，政策對(duì)投資和投機(jī)購(gòu)房的“擠出效應(yīng)”。目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施在即，房地產(chǎn)稅也正在加快立法，還有近年來(lái)開(kāi)始的中央強(qiáng)力反腐等。這些因素不僅抑制了投資和投機(jī)性需求，也會(huì)對(duì)普通購(gòu)房人持有房產(chǎn)的收益預(yù)期造成打擊，并且還會(huì)逼迫一部分人向市場(chǎng)“吐房”。供求兩端“一減、一增”的結(jié)果，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生的影響，可以想見(jiàn)。原因之二，經(jīng)過(guò)十多年持續(xù)快速發(fā)展，城市住房短缺問(wèn)題已很大程度上得到解決，現(xiàn)有住房保有量巨大。這還不包括大量存在的小產(chǎn)權(quán)房（機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家普遍保守估計(jì)小產(chǎn)權(quán)房有7000萬(wàn)套）。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)31.6平方米，戶(hù)均1.02套。今年上半年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布了一項(xiàng)研究報(bào)告稱(chēng)，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房空置率為22.4%，住房空置近5000萬(wàn)套。原因之三，長(zhǎng)期從嚴(yán)的計(jì)劃生育政策下人口紅利消失，2015年中國(guó)購(gòu)房適齡人口（25～49歲）達(dá)到5.68億的人口峰值之后開(kāi)始下滑，2018年后將加速下滑。而進(jìn)入“購(gòu)房適齡”階段的群體恰恰絕大多數(shù)又是獨(dú)生子女，等他們?nèi)说街心陼r(shí)，多數(shù)人將能從夫妻雙方的父母那兒繼承2～4套房子。原因之四，是購(gòu)房人群趨于理性。由于住房不再稀缺以及十多年市場(chǎng)教育的結(jié)果，顧客購(gòu)買(mǎi)趨于理性，過(guò)去那種狂熱購(gòu)房情形很難再現(xiàn)。今年以來(lái)，在決策層的默許下各地紛紛取消限購(gòu)，救市小動(dòng)作不斷但效果有限，其實(shí)也在說(shuō)明這一點(diǎn)。11月21日降息新政出臺(tái)后，新浪樂(lè)居面向北京市購(gòu)房意向群體作了為期一周的網(wǎng)上調(diào)查。結(jié)果顯示，對(duì)“降息后，您買(mǎi)房最關(guān)注是哪方面”，回答“房?jī)r(jià)走勢(shì)”的占58.6%，關(guān)心“開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)（是否推出更優(yōu)惠措施）”的占20.1%，而關(guān)心“月供具體變化”的占6.3%，“銀行房貸襯率的折扣情況”的僅15.0%，后兩項(xiàng)相加也僅占21.3%?？梢?jiàn)，房貸政策并未成為目前購(gòu)房者的主要影響因素。

二是“庫(kù)存山”。今年以來(lái)，樓市的持續(xù)低迷積累了巨量的庫(kù)存。全國(guó)商品房庫(kù)存自2012年4月以來(lái)連續(xù)31個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲近9成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月22日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，全國(guó)商品房待售面積57148萬(wàn)平方米，比8月末增加988萬(wàn)平方米，為近五年來(lái)最高。雖然10月份起受利好政策刺激，市場(chǎng)行情有所好轉(zhuǎn)，但年內(nèi)大部分城市高庫(kù)存的現(xiàn)狀仍未改變，未來(lái)一段時(shí)期去庫(kù)存仍應(yīng)是房企的頭號(hào)目標(biāo)，而且短期內(nèi)全國(guó)多數(shù)城市住宅價(jià)格仍面臨下行壓力。

三是“錢(qián)荒山”。近兩年，缺錢(qián)和找錢(qián)成為大小房企面臨的共同難題。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，持續(xù)束緊錢(qián)袋，對(duì)房地產(chǎn)形成雙重影響──既影響開(kāi)發(fā)商又影響購(gòu)房者。9·30“央四條”出臺(tái)后政策落地緩慢、見(jiàn)效不大，就說(shuō)明了問(wèn)題。其實(shí)這也好理解。因?yàn)?，商業(yè)銀行也是企業(yè)。面對(duì)房?jī)r(jià)高企、“泡沫”叢生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，資產(chǎn)安全和效益是商業(yè)銀行考慮問(wèn)題的首選。另外，還有值得注意的是土地增值稅強(qiáng)力催繳，加大了房企資金壓力。2013年12月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知，加大對(duì)土地增值稅清算力度，要求加強(qiáng)清算工作的督導(dǎo)、檢查及考核力度，限期督促整改，確保征管及時(shí)到位。這項(xiàng)政策如果嚴(yán)格實(shí)施，房企土地增值稅按30%-60%的比例及時(shí)上繳，這對(duì)于一直習(xí)慣了1%－2%預(yù)繳然后拖延緩繳的房企，可能會(huì)使那些資金本來(lái)就不充裕和缺錢(qián)的房企更加雪上加霜，甚至有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾、房企倒閉的危險(xiǎn)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)理性和平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)，市場(chǎng)差異化和區(qū)域分化將更為突出。部分城市“泡沫”嚴(yán)重、庫(kù)存高的三四城市可能還會(huì)經(jīng)歷半年至一年的調(diào)整時(shí)間。降息對(duì)樓市的作用其實(shí)有限，不要寄希望于一次降息就能帶來(lái)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)。新一屆政府著眼于建立市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，指望政策上更大力度的救市是不現(xiàn)實(shí)的。房企要有打艱苦戰(zhàn)的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十多年的超高速發(fā)展，積累了很多問(wèn)題，行業(yè)的健康發(fā)展需要多方面的政策多管齊下，才能取得較為明顯的效果。這就像一個(gè)病人，除了吃藥外還要保證營(yíng)養(yǎng)和經(jīng)常性的鍛煉，只有強(qiáng)身健體才能延年益壽。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第12期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com