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2016年不確定環(huán)境下，去庫(kù)存的出路何在？

由此看來(lái)，救樓市、去庫(kù)存問(wèn)題在諸多現(xiàn)實(shí)障礙下，似乎打上了一個(gè)難解的“死結(jié)”。我們必須看到，2016年的樓市，盡管有“中央兩會(huì)”定調(diào)之下的政策利好和寬松環(huán)境，但宏觀經(jīng)濟(jì)整體低迷、中西部地區(qū)三四線城市實(shí)業(yè)空虛等因素，仍然增加了樓市的不確定性。因此2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。這主要表現(xiàn)在：國(guó)際方面，中國(guó)的外向型經(jīng)濟(jì)大受影響，而且近年來(lái)人民幣匯率延續(xù)著貶值趨勢(shì)，未有扭轉(zhuǎn)跡象。今年元旦過(guò)后甚至出現(xiàn)連續(xù)爆跌。人民幣貶值、美元走強(qiáng)，必然帶來(lái)資本的外流。這一方面會(huì)加大房企海外融資的成本和融資難度，另一方面資本外流又造成國(guó)內(nèi)樓市購(gòu)買(mǎi)力的流失。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行的壓力，加大了普通產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)者的失業(yè)危機(jī)，打擊了人們的收入增長(zhǎng)預(yù)期，會(huì)壓制部分人的購(gòu)房意愿；再次，三四五線城市房地產(chǎn)盲目發(fā)展下，現(xiàn)有房屋保有量過(guò)大，甚至已局部過(guò)剩；以及由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，缺乏人口吸引力甚至人口凈流出。有關(guān)資料顯示，近幾年三四五線城市人口凈流出呈加快趨勢(shì)，等等。這都是需要面對(duì)的困難。

高層“打響四個(gè)殲滅戰(zhàn)”的號(hào)角已經(jīng)吹響。三四五線城市如何化“?！睘椤皺C(jī)”，順利實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存？

假如2016年去庫(kù)存狀況仍然不令人滿(mǎn)意，決策層面可能的進(jìn)一步措施及其局限性，這里筆者綜合各方面因素一并分析如下：一是進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻。例如再降首付，如有必要，首付甚至可能降到10％。又如調(diào)高公積金貸款額度等。如此則杠桿率太高，增加了不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)，必須謹(jǐn)慎。再如降準(zhǔn)降息。經(jīng)過(guò)2015年連續(xù)五次降準(zhǔn)降息，目前房貸利息已處于十年來(lái)最低水平。2016年如果迫于形勢(shì)，不排除還有1至2次降準(zhǔn)降息的可能，但空間已經(jīng)不大。二是繼續(xù)加大稅費(fèi)優(yōu)惠和購(gòu)房補(bǔ)貼，或者調(diào)整首貸標(biāo)準(zhǔn)、二三套房稅費(fèi)等。這一招的見(jiàn)效往往較為明顯，因此常被地方政府用作救市的靈丹妙藥。三是啟動(dòng)房貸利息抵扣個(gè)稅。擬議中的這一招，2015年底曾讓媒體熱鬧過(guò)一陣。但筆者認(rèn)為此招恐怕也難見(jiàn)效。因?yàn)槿奈寰€城市收入低，普通工薪階層個(gè)稅極其有限，能沖抵的房貸利息也就極其有限。難以有效刺激三四線市場(chǎng)，反倒是將利好一二線城市。然而，一二線城市2015年以來(lái)提前回暖并呈瘋狂態(tài)勢(shì)，“個(gè)稅抵利息”最能刺激的是高收入人群，容易進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)，而且也有“劫貧濟(jì)富”、影響社會(huì)公平的負(fù)作用。四是停建經(jīng)適房，對(duì)保障人群改發(fā)貨幣補(bǔ)貼，和棚戶(hù)區(qū)改造改為貨幣化安置。五是政府回購(gòu)商品房用作保障房。這四、五兩招如果操作得好，有可能較大程度化解部分商品房庫(kù)存。頗有政府為房地產(chǎn)市場(chǎng)“兜底”的意味。僅以棚戶(hù)區(qū)改造來(lái)看：根據(jù)國(guó)務(wù)院工作安排，2015～2017年全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)為1800萬(wàn)套。而2015年國(guó)務(wù)院確定的改造任務(wù)目標(biāo)為540萬(wàn)套。照此推算，2016年和2017年的改造任務(wù)達(dá)1200多萬(wàn)套。如果今明兩年內(nèi)貨幣化安置占到一半比例，也將形成900萬(wàn)套的住房需求。當(dāng)然這只是理論上的。對(duì)于城市低收入家庭和棚戶(hù)區(qū)居民來(lái)說(shuō)，貨幣化安置的補(bǔ)貼力度在多大程度上能轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求？還有待觀察。倒是政府回購(gòu)商品房用作保障房和公租房，現(xiàn)實(shí)的去庫(kù)存效果會(huì)明顯得多。但這也宥于政府的財(cái)力和住房保障能力及規(guī)模。

至于地方政府層面，現(xiàn)實(shí)條件下，要克服短期利益行為，壓抑賣(mài)地沖動(dòng)，放緩?fù)恋厝胧泄?jié)奏。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，三四線城市地方政府要下決心改變那種急功近利的發(fā)展方式，真正樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀，結(jié)合地方特點(diǎn)和資源稟賦，著力培植新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，特色農(nóng)業(yè)例如特色種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)，和農(nóng)產(chǎn)品深加工等，擺脫單純的“土地財(cái)政”依賴(lài)，發(fā)展壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)，不斷創(chuàng)造城市就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)下大力氣不斷完善文化、體育、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)，才能吸引并留住人才，吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，給房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和現(xiàn)實(shí)去庫(kù)存創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。否則，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”就只是一句空話。

企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)層面。房企要轉(zhuǎn)變觀念，打開(kāi)視野和思路，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，改進(jìn)去庫(kù)存手段。采用靈活有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，去除浮躁，加強(qiáng)樓盤(pán)的針對(duì)性宣傳，加大優(yōu)惠促銷(xiāo)力度，必要時(shí)適當(dāng)降價(jià)，以?xún)r(jià)換量，緩解現(xiàn)金流。要注意創(chuàng)新產(chǎn)品，提升質(zhì)量，同時(shí)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地滿(mǎn)足人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅（如萬(wàn)科微公寓）的需求。另一方面，房企積極主動(dòng)地配合地方政府的去庫(kù)存政策，爭(zhēng)取把質(zhì)量良好的庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)化為政府保障房。要審時(shí)度勢(shì)，積極參與和推動(dòng)社會(huì)資本搭建住房租賃平臺(tái)，并且在社會(huì)資本融資、貸款、擔(dān)保和公證等方面提供優(yōu)良服務(wù)和售后服務(wù)，善于借勢(shì)和借力，實(shí)現(xiàn)庫(kù)存的多渠道有效去化。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2016年第1期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com