關于2009年的中國樓市回想與解讀 涂山青 又到歲尾年初，又是一年盤點和展望時。大抵每到一年的這個時候，媒體、專家、業(yè)內人士總要忙乎著盤點今年，展望來年。中國房地產業(yè)，在分享了2009年意料之外的瘋狂盛宴過后，是該冷靜下來盤算盤算2010年的日子了。展望，我不敢講，因為我實在不敢給“盛宴”興頭未過的中國房地產業(yè)界描繪什么來年宏偉藍圖。在此，我只想站在一個房地產策劃人、業(yè)界培訓者的角度，對身處其中并且同悲同喜的2009年的房地產市場，自顧妄發(fā)幾點回想與解讀。姑妄言之，姑妄聽之吧。 一、關于2009年樓市的回想剛剛過去的2009年，在全球經濟還沒有明顯復蘇的大環(huán)境下，中國樓市再享狂歡盛宴。樓市的表現直讓專家直呼“看不懂”。為什么說這是一個“看不懂”的市場呢？在全球性的金融風暴襲擊下，中國樓市這種“一騎絕塵”式的價格領跑，個人認為，不太符合中國經濟發(fā)展的大環(huán)境趨勢。我們且看：在全球性的“金融風暴”面前，一年前的2009年初，專家和業(yè)界曾對09年的樓市作過很多分析、判斷和預測，歸納起來，主要是以下九個方面，但如今看來，這些判斷基本上是全部失準： 判斷1：市場依然低迷 判斷2：房價繼續(xù)下跌 判斷3：政府不扶不壓 判斷4：房企裁員風行 判斷5：項目轉讓加劇 判斷6：行業(yè)整合加快 判斷7：觀望氣氛依舊 判斷8：需求回歸理性 判斷9：樓市投機絕跡 關于判斷1──市場依然低迷：顯然，市場和專家開了一個大大的玩笑。09年初專家和行家們關于“市場將依然低迷”的話音未落，2月份起，少數城市樓市就開始出現回暖跡象，回暖在三、四月份成為全國樓市普遍現象。新房成交上升，樓市價格趨穩(wěn)，二手房市場也隨之被捂熱。只是各種促銷手段仍是花樣層出，讓人眼花繚亂。 關于判斷2──房價繼續(xù)下跌：房價一直就是輿論的焦點。中國樓市在2007年末的金融風暴來襲之前，達到歷史高位，創(chuàng)下諸多記錄。但在2007年11月到2009年2月的樓市“寒冬期”，全國房價普遍下滑20％，少數城市下滑40％。按照有些人的觀點，此輪的樓市“寒冬期”并沒有有效地擠出房地產“泡沫”。也就是說，價格降得還不夠?？v觀整個2009年，在2月份以后，樓市的主流是促銷（少數在變相降價），而不是降價。到5月份，價格則開始回升。因此，市場對第2個判斷的回答顯然是“NO”。 關于判斷3──政府不扶不壓：在2009年12月前的11個月里，這個判斷基本上是準的。在9個大的預測中，也只有這一個還算準。大家知道，金融風暴來襲之后，中央和各地方政府給樓市“松綁”和“救市”的政策牌，基本上是在2007年末到2008年10月間集中出手。到了2009年1、2月份，中央部委和地方政府則紛紛表態(tài)，“政策牌”已出完。所以09年的1至11月里，差不多可以說政府對樓市是不扶不壓。 關于判斷4──房企裁員風行：關于房企裁員，金融風暴襲來之時曾一度風聲很緊。08年里，一些實力稍弱的房企眼看熬冬艱難，裁員問題確實讓業(yè)內人士一度風聲鶴唳。但是，隨著09年市場的快速回暖，使得“房企裁員風行”的判斷成為白日夢囈。 似乎不需要我這么逐一剖析。那么，我對后面幾個判斷直接給出結論吧： 關于判斷5──“項目轉讓加劇”：基本上錯誤。 關于判斷6──“行業(yè)整合加快”：由于樓市出乎意外的提前“回暖”，行業(yè)整合的內在動力被壓抑，2009年行業(yè)整合并未見明顯勢頭，遠沒有成為行業(yè)趨勢。所以判斷6基本上錯誤。 關于判斷7──“觀望氣氛依舊”：這個判斷基本上可以說是大錯特錯了。 關于判斷8──“需求回歸理性”。這一個判斷可能更是要讓房地產預言家們無地自容。如果中國的房地產市場是一個物化的人的話，那他在一邊享受著2009年房地產 “繁榮昌盛”的市場大餐時，可能會側過臉來對專家們笑曰：“啥叫理性？你們真是天真得可愛……?！敝劣谥袊康禺a何時及如何能回歸理性的問題，筆者將在另一篇文章專門探討。 關于判斷9──“樓市投機絕跡”。這個判斷，則真要讓行業(yè)預言家們封筆謝幕，遁形荒野了。面對09年樓市后半程市場投資性和投機購房近乎瘋狂的表現，“專家們”以后還如何敢對中國房地產加以預測？可能只能在私下搖頭無語了…… 二、2009年中國樓市解讀 相信業(yè)內和社會上，一定有不少人面對2009年中國樓市的表現，發(fā)出了“為什么”的疑惑。筆者在09年下半年以來的各種房地產咨詢、培訓場合，或者是一些高端行業(yè)論壇上，就經常地被人們問到這個“為什么”。在此，筆者作出“3＋7”的解讀，以飱讀者。 所謂“3＋7”，是分別從政策面（三大因素）和需求面（七個因素）兩個方面作的因素探析：首先，就政策面看，主要有三大因素起到了根本性的影響作用： 一是國家政策。在08年以來要求“松綁”、“救市”的一遍呼聲中，中央政府出于“保穩(wěn)定、保增長”的需要，出臺政策托市。例如，財政部出臺包括降低房貸首付比例至兩成、減收契約稅、免收交易印花稅和土地增值稅、降低貸款和公積金利率，允許地方政府自行制定鼓勵住房消費的收費減免政策等7項救市措施；2008年12月17日，國務院常務會議決定取消改善性住房的第二套房貸款限制，并減輕住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負，以進一步鼓勵普通商品住房消費（4天后，“國十三條”作為細化政策出爐）；2009年1月4日，媒體轉發(fā)新華社報道，稱工、農、中、建四大銀行對存量房貸7折優(yōu)惠利率措施，等等。 二是地方政府各地自行出臺的各種名目繁多的“救市”政策。除了各種減免、優(yōu)惠、辦戶口（很多城市出臺了買房辦理城市藍印戶口的政策）之類外，有些地方的政策甚至是搞笑和雷人了。例如，將開發(fā)商的商業(yè)行為變成政府公務人員的任務──給公務員和地方干部分配賣房任務，“招聘制教師買房可轉正式編制”，“發(fā)放購房補貼”，“買房者子女中考加分”，等等。在這樣的政策環(huán)境下，有一些地方政府為“托市”的如此創(chuàng)造性作為，房地產市場這匹脫韁的“野馬”若不再一次奮蹄狂奔，豈不有負苦心？正如社會輿論普遍評論的，地方政府是房地產市場背后的最大推手。 三是銀行。房地產是一個資本密集型的市場。銀行是房地產行業(yè)生存的活水源泉。沒有了銀行對金融政策執(zhí)行上的“松綁”，和在放貸操作上的暗助，房地產企業(yè)立馬成為沙漠中的水仙花。 其次，我們再從需求面來看：任何一個市場的繁榮與否，外部因素是因，內在的需求驅動才是果。對2009年的中國房地產市場需求面上的整體表現，我把它概括為“市場仍不成熟，消費不夠理性”。 具體地，表現為以下七個方面： （1）家的觀念。中國人“有房才有家”的觀念根深蒂固。在“擁有一套自己的房子，家才像個家”的觀念驅使下，多少人無視家庭經濟條件狀況而買房，造就了無數的房奴。 （2）人口基數。中國的人口基數龐大，相應地，家庭基數也就龐大。正可謂“張三不買李四會買”。開發(fā)商普遍的觀點就是：只要有房子，總是能賣出去的。 （3）城市化水平。近些年中國城市化進程加快，數以億計的農民在城市化、城鎮(zhèn)化進程中轉身成為“城里人”。專家估計，目前，中國的城市化水平每提高一個百分點，就有1000萬人轉化為城市人口。這些人中，一部分是在城市發(fā)展中因土地被征而轉為城市戶口，更多的是大批進城“淘金”的農村能人由于賺了錢而進城安家置業(yè)。他們購房的需求比較強烈，購買力相對也比較強。城市化的發(fā)展，在中國未來十年、二十年里，將成為房地產市場特別是中小城市和城鎮(zhèn)房地產市場的一支生力軍。 （4）生活期望。改革開放以來，中國經濟持續(xù)高速增長，人們生活水平的迅速提升，使得人們對生活的期望值上升很高。住房無疑又是滿足新生活期望的重點。按照馬斯洛的需求層次論，人在基本的生存需求得到初步滿足后，享受型的高層次的需求將成為主流。我們很難想象，二十世紀七、八十年代的筒子樓、“鴿子籠”、“團結戶”，能滿足現代人的居家需求。因此，改善性住房需要仍將是此前和今后一段時期房地產市場的主體。也是政府改善民生的努力目標。 （5）剛性需求釋放?；谇笆?，2007年11月以來，經濟危機下被壓抑的住房剛性需求得到釋放，成為09房地產市場從回暖到再次狂熱的一個不可忽視的因素。目前，我國社會再一次進入人口婚育的小高峰。據調查，在年輕人“結婚買房”的觀念推動下，“父母掏錢付首付，小兩口攢錢供房”成為市場需求的主型態(tài)。那些等著買房結婚的年輕人，從金融風暴來臨時的等待、觀望，到婚期的不可再延，逼著他們不得不出手購房。 （6）投資和投機。據觀察，大約在09年的六、七月份，在樓市呈現明顯回暖的市場刺激下，居民閑錢、社會游資、境內外熱錢開始回流樓市，助推了房價。 （7）政策性恐慌。大約在09年10月份以后，擔心2010年購房優(yōu)惠政策取消這種政策性的恐慌，加劇了樓市的瘋狂。其實，二手房營業(yè)稅免征期限“2改5”優(yōu)惠政策將于2009年年底結束，是早在2008年10月22日財政部出臺政策中即已明確的。但是，當初政策出臺時，人們關注的重心是如何享用政策優(yōu)惠，對政策優(yōu)惠的有效期則未加留心。2009年10月份開始，業(yè)界有意識地不斷放出“優(yōu)惠政策年底到期”的信號，制造政策恐慌，引發(fā)二手房突擊交易、突擊過戶，給09年房地產高燒添上最后一根柴。 以上“3＋7”的09年中國樓市解讀，不知是否可以回答業(yè)內外朋友們的一種普遍疑問。 【作者資訊】涂山青，房地產資深策劃人/培訓專家。全球500強華人講師，中國總裁培訓網金牌講師，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）首批特聘專家。中國房地產培訓協(xié)會、中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國總裁培訓網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等數十家家機構高級顧問∕培訓專家。轉載務請注明作者及出處。文章僅一家之言，歡迎交流。QQ：164227229；BLOG：https://tusq647.chinaceot.com；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn。