文∕涂山青

地產(chǎn)大鱷在快速長(zhǎng)成，中小房企還有未來(lái)嗎？

剛剛過(guò)去的2013年，是樓市調(diào)控的第四年，也是房地產(chǎn)行業(yè)加速分化的一年：一二線城市與三四線城市加速分化──一二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)比翼齊飛、三四線城市“鬼城”次第而出，大型房企與中小房企也在加速分化──大型房企快速擴(kuò)張，表現(xiàn)最為搶眼的如碧桂園業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)131%，銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)1097.3億元，綠地及世茂地產(chǎn)年增長(zhǎng)均在40%以上……。房地產(chǎn)“千億級(jí)俱樂(lè)部”擴(kuò)容至7家，200億級(jí)房企達(dá)到35家。地產(chǎn)大鱷在快速長(zhǎng)成，馬太效應(yīng)明顯。盛高、萬(wàn)方、萬(wàn)好萬(wàn)家、新梅、綠景，錦繡天地、廣德業(yè)、嘉粵集團(tuán)、瑞達(dá)……，一批中小甚至并不太小的房企或被并購(gòu)，或破產(chǎn)關(guān)門(mén)。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，在2013年中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)行業(yè)以并購(gòu)交易金額142.75億美元排行第二，同比漲幅達(dá)265.7%，占到總交易量的15.3%。有資料顯示，“最嚴(yán)調(diào)控”以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從2010年初的5.8萬(wàn)個(gè)銳減到2013年末的4.2萬(wàn)個(gè)，減少36.6%。預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)至少還將有30%的企業(yè)出局，其中絕大多數(shù)將是中小房企。

有人可能會(huì)驚呼：大房企都千億了，中小房企如何生存？

持續(xù)調(diào)控下，大房企憑借著品牌優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、資源整合優(yōu)勢(shì)等，騰挪于土地市場(chǎng)、資本市場(chǎng)，借力搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)高地，布局全國(guó)市場(chǎng)甚至開(kāi)始向海外發(fā)展，形成贏家通吃局面。毫無(wú)疑問(wèn)，中小房企的生存空間越來(lái)越小，面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻。但并不意味著小房企沒(méi)有生存的空間。

優(yōu)勝劣汰，適者生存。這是自然界和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的共同規(guī)律。美國(guó)學(xué)者詹姆斯·弗·穆?tīng)栐谄鋾充N(xiāo)著作《競(jìng)爭(zhēng)的衰亡》一書(shū)中指出，一個(gè)相對(duì)合理的生態(tài)系統(tǒng)，一定是生存其中的組織或個(gè)人相互作用的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體。在這個(gè)聯(lián)合體內(nèi)，有強(qiáng)者也有弱者，它們共同構(gòu)成了完整的生態(tài)鏈，就像有機(jī)體在自然界中那樣共同生存與共同進(jìn)化。生存的本能決定了它們必須在競(jìng)爭(zhēng)與合作中尋找各自的戰(zhàn)略和定位，找到適合自己的生存方式和生存空間，并且體現(xiàn)自己獨(dú)特的存在價(jià)值。所以，房地產(chǎn)背靠中國(guó)這個(gè)人口基數(shù)龐大、經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的巨大市場(chǎng)，又適逢國(guó)家新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略啟航，在行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)里，大小房企生存的空間是有的。這正像其他行業(yè)和領(lǐng)域一樣，沒(méi)有說(shuō)只有大企業(yè)沒(méi)有小企業(yè)存在的。對(duì)于實(shí)力不強(qiáng)的中小房企，應(yīng)該在清晰地評(píng)估自身優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，分析環(huán)境機(jī)會(huì)與威脅，策略上選擇最能把握機(jī)會(huì)和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，操作中善于規(guī)避環(huán)境威脅和自身劣勢(shì)，適當(dāng)縮短戰(zhàn)線，將有限的資源集中于那些最能為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)，建立專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)，從而形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。比如美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，就有專(zhuān)門(mén)從事住宅開(kāi)發(fā)的普特、KBhome、Horton等，也有專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)的西蒙地產(chǎn)，還有在全球范圍內(nèi)投資及運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的普洛斯地產(chǎn)。它們都有自己在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的合理定位，走專(zhuān)業(yè)化策略的成功典范。

那么，房地產(chǎn)告別黃金十年，在調(diào)控方式轉(zhuǎn)軌、新城鎮(zhèn)化拉開(kāi)大幕的當(dāng)下，中小房企轉(zhuǎn)型和生存的方向在哪里？

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第2期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com