我們同時(shí)也看了商品房的上市，對(duì)比土地的成交面積來(lái)看，如果小于1，就說(shuō)明大量成交入地，但還沒(méi)入市，像天津、沈陽(yáng)、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開(kāi)發(fā)商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話(huà)，說(shuō)明已上市的部分已經(jīng)開(kāi)始積壓，比如天津，商品房上市對(duì)比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經(jīng)到了1.48，說(shuō)明了地還沒(méi)完全上市，但是批售的房子已經(jīng)開(kāi)始積壓了；

　　我們?cè)倏匆鐑r(jià)房?jī)r(jià)差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個(gè)城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽(yáng)4847元(沈陽(yáng)現(xiàn)在想賺錢(qián)已經(jīng)很難了)，青島7000元，大連8000元，濟(jì)南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

　　3年新增庫(kù)存的存消比，多數(shù)城市，僅新增的庫(kù)存就已達(dá)到足以銷(xiāo)售1年以上，3年庫(kù)存的存消比，比較嚴(yán)重的，如：天津17，沈陽(yáng)7，青島16，煙臺(tái)38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個(gè)比較鮮明的例子，萬(wàn)科和華潤(rùn)，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業(yè)沒(méi)進(jìn)去，進(jìn)去的都陷進(jìn)去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國(guó)有，少有的幾個(gè)大礦也是和政府勾著，調(diào)查唐山的有錢(qián)人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢(qián)人不在唐山買(mǎi)房，基本上都在北京買(mǎi)房。

　　重點(diǎn)中學(xué)也沒(méi)有，三甲醫(yī)院就2個(gè)，是一個(gè)很傳統(tǒng)的北方城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，政府壟斷的經(jīng)濟(jì)體，民營(yíng)資本和民營(yíng)企業(yè)幾乎都沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，再加上搞環(huán)保，要推到各種爐子，萬(wàn)科在唐山已轉(zhuǎn)不動(dòng)了，停止?fàn)顟B(tài)。這樣的城市在國(guó)內(nèi)不在少數(shù)，加上政府玩命的賣(mài)地，基本上只有賣(mài)地是政府財(cái)政的唯一來(lái)源，在此情況下，這些城市的銷(xiāo)售、這半年以來(lái)，基本是處于急劇惡化的速度狀態(tài)。

　　現(xiàn)在庫(kù)存的問(wèn)題事實(shí)上是挺尖銳的，萬(wàn)科也做了統(tǒng)計(jì)，與往年的3月去化加快不同，27個(gè)主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個(gè)城市超過(guò)12個(gè)月，9個(gè)城市超過(guò)24個(gè)月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來(lái)看，深圳存消比29個(gè)月，長(zhǎng)沙24個(gè)月(我們是以平均21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警戒線(xiàn)，但每個(gè)公司的看法不同，萬(wàn)科對(duì)自己公司的管理，萬(wàn)科是按照每個(gè)公司資金來(lái)源的成本和我們基本對(duì)我們股東的收益率進(jìn)行倒算，我們對(duì)于一個(gè)城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過(guò)以后就有危險(xiǎn)了)，每個(gè)公司算法和衡量不同，無(wú)錫在上海區(qū)域中，57個(gè)月，很?chē)?yán)重，寧波36個(gè)月，杭州33個(gè)月，上海33個(gè)月，天津39個(gè)月，唐山28個(gè)月(唐山整個(gè)城市加起來(lái)計(jì)算，已超過(guò)100個(gè)月，28個(gè)月是城區(qū)里)，沈陽(yáng)23個(gè)月，西安30個(gè)月，鄭州23個(gè)月。

　　總的狀況，商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫(kù)存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒(méi)有真正感受到小陽(yáng)春的味道。一線(xiàn)城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個(gè)地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場(chǎng)的保險(xiǎn)性，但事實(shí)上，昨天下午(指恒大地產(chǎn)(03333.HK)子公司北京正浩置業(yè)有限公司以41.6億元總價(jià)，配建3.68萬(wàn)平方米自住房和1.57萬(wàn)平方米限價(jià)房的條件拿下大興區(qū)黃村DX00-0101-0201地塊，溢價(jià)率高達(dá)179.95%。，同日出讓的北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0801 等地塊C2商業(yè)金融用地，并沒(méi)有進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，被萬(wàn)科(000002.SZ/200002.SZ)和首開(kāi)聯(lián)合體以7.63億元的網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)拿下，溢價(jià)率僅為0.53%。樓面價(jià)為8048.85元/平方米，遠(yuǎn)低于恒大獲得的黃村地塊)。

　　兩塊地一街之隔，不知道恒大如何賣(mài)；但由于每一快地出來(lái)，都有一個(gè)這樣的企業(yè)出來(lái)挑頭，使得北京市場(chǎng)勾勒出的狀態(tài)就是：價(jià)格還在飛快上漲。但是看現(xiàn)在拍賣(mài)土地的結(jié)構(gòu)，參與結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，原來(lái)是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)力很實(shí)，都在舉牌。但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報(bào)名企業(yè)數(shù)量已經(jīng)急劇衰減，但是總有這樣的企業(yè)，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭(zhēng)到最后，每次都能冒出這樣的一對(duì)冤家，到最后，甭管這兩個(gè)企業(yè)怎么舉的，但是價(jià)格就很高，所以總體看起來(lái)，從投標(biāo)、報(bào)名到拿地，事實(shí)上有這嚴(yán)重的衰減，像北京市比較成熟的一些長(zhǎng)時(shí)間在北京開(kāi)發(fā)的企業(yè)，比方最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬(wàn)科等等，目前基本處于相對(duì)來(lái)講比較溫和的狀態(tài)。

（未完待續(xù)）