（接上）

　　從分城市類型來看，一線城市相對(duì)來講還比較合理，在10-15相對(duì)較合理的水平；三、四線城市的趨勢(shì)和全國的均速比較類似，問題最大的，其實(shí)是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了30，是比較嚴(yán)峻的局面。我們將城市做了一個(gè)列表，比較嚴(yán)重的有呼和浩特，近3年的平均數(shù)已經(jīng)達(dá)到了70，沈陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數(shù)26個(gè)三、四線城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個(gè)城市叫營口，千人開工套數(shù)瘋狂增長，近3年平均平均高達(dá)93.3，已經(jīng)到了不可理喻的程度。

　　所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應(yīng)不足的情況，其實(shí)從2009年內(nèi)已經(jīng)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么過去3年，中國住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位。對(duì)于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數(shù)在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀(jì)初普遍處于這個(gè)水平，個(gè)別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關(guān)注的，可能會(huì)超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導(dǎo)向能力不如二線城市，以上是幾個(gè)要點(diǎn)。

　　總的來說，中國商品房新開工已經(jīng)達(dá)到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認(rèn)為他的增長性還有潛力。至于住房的價(jià)格是否還有上漲的空間，對(duì)于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺(tái)幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價(jià)，城市中心房價(jià)中位數(shù)排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺(tái)北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房價(jià)已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實(shí)際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價(jià)大概在6-7萬人民幣。

　　再看土地總價(jià)值，是監(jiān)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)，隨著地價(jià)的大幅上漲，我們看日本在房地產(chǎn)泡沫以前，其實(shí)他的土地總價(jià)值占GDP的一個(gè)比例關(guān)系，我們進(jìn)了分析，1990年，東京土地的價(jià)值是4.1萬億美元(土地價(jià)值計(jì)算有公式)，與美國全國的土地價(jià)值相當(dāng)，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價(jià)值在5.7萬億美元，約占美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價(jià)值約為10萬億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個(gè)非?？膳碌臄?shù)字。

（未完待續(xù)）