在新浪財(cái)經(jīng)致敬基金業(yè)20周年的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，市場(chǎng)知名人士金巖石接受新浪財(cái)經(jīng)的專(zhuān)訪(fǎng)，就A股和基金業(yè)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇和面臨挑戰(zhàn)發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，同時(shí)就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分享了自己的思考。

　　記者：MSCI推動(dòng)之后，有媒體認(rèn)為中國(guó)有可能會(huì)走出新的一波牛市出來(lái)，您對(duì)這種表述是一個(gè)什么樣的看法？

　　金巖石：一，從MSCI這個(gè)話(huà)題出來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)把未來(lái)成長(zhǎng)的趨勢(shì)都已經(jīng)消化了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度每年都在下降，但是就在經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?007—2018年的下降趨勢(shì)的同時(shí)我們要看到的是，家庭財(cái)富增長(zhǎng)是同步上升的，2007年家庭財(cái)富的增速在7%，那時(shí)候經(jīng)濟(jì)增速到13.5%，但是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速是在7%之下，但是財(cái)富增速是達(dá)到13%、14%甚至今年有可能達(dá)到18%，這就出現(xiàn)了我們?cè)谵D(zhuǎn)型時(shí)期的兩個(gè)趨勢(shì)。在這個(gè)背景之下，基金20年，前10年、后10年，前10年實(shí)際上整個(gè)市場(chǎng)是在規(guī)范中，然后到朱镕基時(shí)期，1999年到2002年，這是第二波大牛市。2015年到2017年是第三波大牛市，2014、2015年算半個(gè)大牛市。從整體上來(lái)講，一漲就瘋，一瘋就跌，所以基金20年和股市20年同步都是在不成熟的狀態(tài)下行走，我們可以把未來(lái)3年定義為一個(gè)中國(guó)股市機(jī)構(gòu)化的轉(zhuǎn)型期，也就是在未來(lái)3年當(dāng)中我們會(huì)看到，原來(lái)暴漲暴跌的市場(chǎng)逐漸平緩，原來(lái)散戶(hù)驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)型，原來(lái)監(jiān)管不規(guī)范的市場(chǎng)逐步規(guī)范。如果我講的這三句話(huà)能夠兌現(xiàn)的話(huà)，我們會(huì)看到兩個(gè)重要的指標(biāo)，第一個(gè)就是，全市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率，過(guò)去3年已經(jīng)從15%、20%上升到30%了，未來(lái)三年可能達(dá)到50%，第二個(gè)就是，全市場(chǎng)的開(kāi)放度，原來(lái)是零頭，現(xiàn)在已經(jīng)可以看到外資機(jī)構(gòu)持股市值占比達(dá)到1.5%左右。未來(lái)三年應(yīng)該看到兩個(gè)很明確的數(shù)字那就是，全市場(chǎng)機(jī)構(gòu)持有的市值占比會(huì)住進(jìn)接近50%，我也希望外資在機(jī)構(gòu)中持股市值占比從1%點(diǎn)幾能夠達(dá)到接近10%，這樣2020—2021年我們會(huì)看到一個(gè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)的大牛市。從現(xiàn)在2018—2020年這個(gè)區(qū)間，我們還是在轉(zhuǎn)型中盤(pán)整，沒(méi)有大跌的危險(xiǎn)，也沒(méi)有暴漲的機(jī)會(huì)。

　　記者：您說(shuō)出了剛才機(jī)構(gòu)的市值占比50%的情況下，在未來(lái)的3年之中整個(gè)市場(chǎng)的操作風(fēng)格上會(huì)有一個(gè)怎樣的變化？

　　金巖石：三大趨勢(shì)，第一就是，散戶(hù)驅(qū)動(dòng)的這種風(fēng)格會(huì)轉(zhuǎn)向機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)，第二就是，在機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)的背景下會(huì)向全球接軌，第三就是，市場(chǎng)的整體波動(dòng)率會(huì)大幅度下滑。坦率地講，20年來(lái)基金業(yè)能夠有現(xiàn)在的這些成績(jī)，非常不容易的。我特別關(guān)注基民代表，基民代表很激動(dòng)，基民這個(gè)詞本來(lái)就讓人想象到饑餓的“餓”，饑民遍野，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)有著非常高的期盼，所以從市場(chǎng)的背景看，我們說(shuō)基金業(yè)難能可貴的20年。

　　但是從投資人的期盼而言，這個(gè)行業(yè)并沒(méi)有達(dá)到絕大多數(shù)人真正期盼的東西，所以能夠把20年認(rèn)真總結(jié)一下，能不能夠克服三大缺陷。第一就是，營(yíng)銷(xiāo)高于投資。第二就是，基金的服務(wù)費(fèi)收入總額與基金創(chuàng)造的價(jià)值總額相比是不對(duì)稱(chēng)的。第三就是，中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的背景下，股市的定位是不是也應(yīng)該調(diào)整。這就是我給基金業(yè)提出的三大問(wèn)題。

　　記者：國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊“房住不炒”的定位以及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)項(xiàng)機(jī)制出臺(tái)的背景下，您對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的看法？

　　金巖石：從2005年談樓市，一直到2016年，我都是堅(jiān)定的樓市多投，樓市多投是來(lái)源于三大基礎(chǔ)理論，第一就是城市化理論，市場(chǎng)人口在流動(dòng)中，經(jīng)濟(jì)集中，從而形成一種紅利，叫城市化紅利。第二個(gè)理論就是貨幣理論，基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高成長(zhǎng)是貨幣驅(qū)動(dòng)、債務(wù)驅(qū)動(dòng)，所以超額貨幣必須尋找一個(gè)資產(chǎn)池才能夠化解隱型的惡性通脹。第三個(gè)理論，就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式中，我們可以看到財(cái)富的渴望會(huì)讓多數(shù)家庭在第一代財(cái)富中偏好不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)中的一個(gè)重要的部分。

　　但是直到我們能夠真正理解我們追求財(cái)富的目的是為了自由，這樣我們就會(huì)理解房地產(chǎn)代表的財(cái)富沒(méi)有給你自由，這就像北京多數(shù)人的生活一樣，住的是千萬(wàn)豪宅，拿的是萬(wàn)元月薪，過(guò)的是苦逼日子，想的是天下大事。這樣的一種財(cái)富增長(zhǎng)，我把它定義為富裕的貧困，伴隨著越來(lái)越多的人能夠看到我們追求財(cái)富的目的，第一是為了自己贏得自由，第二是為了給社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，這時(shí)候我們才會(huì)看到，家庭資產(chǎn)配置的新時(shí)代開(kāi)始，在這個(gè)階段房地產(chǎn)將從目前家庭財(cái)富的75%—80%期間逐漸下降到中產(chǎn)家庭房地產(chǎn)占比50%以下，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)非常確定?！　∷?016年底我很明確的講了，未來(lái)三年賣(mài)掉所有投資性房產(chǎn)。從一路看漲，死多頭，到現(xiàn)在讓大家賣(mài)掉投資性房產(chǎn)，記住，不是你居住的，所以樓市的紅利已經(jīng)基本結(jié)束了。也許我們很多人不愿意接受這個(gè)事實(shí)，你們只需要把家庭資產(chǎn)按照預(yù)期收益率來(lái)劃分，我們就能夠理解從2005年—2016年這區(qū)間，我一路看多，樓市平均上漲速度是每年15%以上，少數(shù)地區(qū)每年30%以上，但是未來(lái)我們可以非常明確的告訴大家，80%以上的區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)下跌，甚至大幅度下跌，20%的區(qū)域中80%能夠保持跑贏CPI，也就是保值，那么另外20%才有可能跑贏貨幣量的增長(zhǎng)。所以，未來(lái)的房地產(chǎn)大概會(huì)形成這樣一個(gè)格局，就是80%是貶值資產(chǎn)，20%的80%是保值資產(chǎn)，20%的20%還有可能是升值資產(chǎn)。