對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)中國資本運(yùn)營研究中心主任、馮鵬程教授帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成了《中國停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金設(shè)立和管理策略研究報(bào)告》，這是國內(nèi)首次對(duì)停車場產(chǎn)業(yè)信托基金的設(shè)立和管理進(jìn)行研究和分析的報(bào)告，具有較高的權(quán)威性、指導(dǎo)性和實(shí)踐性。

詳細(xì)目錄如下：《停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金投資策略研究目錄》

目  錄.............................................................1

1. 引 論.................................................... 6

1.1研究背景....................................................6

1.2研究意義...................................................10

1.2.1現(xiàn)實(shí)意義..............................................10

1.2.2理論意義..............................................11

1.3研究方法...................................................12

2. 停車場產(chǎn)業(yè)投資基金的經(jīng)驗(yàn)借鑒............................. 14

2.1停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的理論界定...........................14

2.1.1產(chǎn)業(yè)型投資基金的概念及涵蓋范疇........................14

2.1.2不動(dòng)產(chǎn)投資基金的概念及涵蓋范疇........................14

2.1.3不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的概念及涵蓋范疇....................14

2.1.4不動(dòng)產(chǎn)與停車場的對(duì)應(yīng)關(guān)系分類..........................16

2.1.4.1 以收購?fù)＼噲霎a(chǎn)權(quán)為導(dǎo)向的權(quán)益型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金 17

2.1.4.2 以貸款停車場開發(fā)為導(dǎo)向的抵押型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金 17

2.1.4.3 以投資開發(fā)停車場物業(yè)為導(dǎo)向的開發(fā)型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金    17

2.1.4.4 混合型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金.....................18

2.2停車場產(chǎn)業(yè)投資基金的國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒.........................18

2.2.1思路一：全球REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒：停車場產(chǎn)業(yè)投資基金在未來中長期中國具備成熟條件時(shí)的發(fā)展方向................................................. 18

2.2.1.1美國REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒........................18

2.2.1.1.1產(chǎn)生背景及推動(dòng)因素.........................18

2.2.1.1.2行業(yè)規(guī)模及變動(dòng)趨勢(shì).........................28

2.2.1.1.3組織模式及資金投向.........................32

2.2.1.1.4收益表現(xiàn)及變動(dòng)趨勢(shì).........................42

2.2.1.1.5美國知名REITs案例分析：黑石...............44

2.2.1.2日本REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒........................50

2.2.1.2.1產(chǎn)生背景及推動(dòng)因素.........................50

2.2.1.2.2行業(yè)規(guī)模及變動(dòng)趨勢(shì).........................52

2.2.1.2.3組織模式及資金投向.........................55

2.2.1.2.4收益表現(xiàn)及變動(dòng)趨勢(shì).........................57

2.2.1.2.5日本知名REITs統(tǒng)計(jì)分析.....................59

2.2.1.3香港REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒........................62

2.2.1.3.1產(chǎn)生背景及推動(dòng)因素.........................62

2.2.1.3.2行業(yè)規(guī)模及變動(dòng)趨勢(shì).........................65

2.2.1.3.3組織模式及資金投向.........................66

2.2.1.3.4收益表現(xiàn)及變動(dòng)趨勢(shì).........................71

2.2.1.3.5香港知名REITs案例分析：越秀...............73

2.2.2思路二：PE基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒：停車場產(chǎn)業(yè)投資基金在短期中國不具備REITs條件時(shí)的發(fā)展方向............................................. 79

2.2.2.1 產(chǎn)生背景與概念界定..........................79

2.2.2.2 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的特點(diǎn)與作用..................81

2.2.2.3 組織模式與投資策略..........................82

2.2.2.4 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的募集來源....................85

2.2.2.5 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的并購模式：以麥格理銀行為例..89

2.2.2.6 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的PPP模式....................93

2.2.2.7 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的退出方式....................97

2.2.3日本PARK 24停車場證券化和澳大利亞麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金的深度案例研究  100

2.2.3.1日本知名停車場管理公司：PARK24案例深度研究.....100

2.2.3.1.1發(fā)展歷程及重要變動(dòng)........................100

2.2.3.1.2組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營模式........................103

2.2.3.1.3停車場證券化的歷程........................108

2.2.3.1.4服務(wù)更新及促銷推廣........................114

2.2.3.1.5盈利能力及價(jià)值創(chuàng)造........................116

2.2.3.1.6不動(dòng)產(chǎn)信托行業(yè)與停車場管理公司的對(duì)應(yīng)關(guān)系..123

2.2.3.1.7未來中長期停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的可行性分析 127

2.2.3.2 麥格理銀行的基礎(chǔ)設(shè)施基金案例分析...............128

2.2.3.2.1 澳大利亞基礎(chǔ)設(shè)施基金市場概況.............128

2.2.3.2.2 麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金的特點(diǎn).................130

2.2.3.2.3麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金在新興市場的運(yùn)用：以韓國為例 133

2.2.3.2.4 麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)展案例對(duì)我國的啟示...134

3. 停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的外部環(huán)境與基本架構(gòu)............... 138

3.1設(shè)立停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的外部環(huán)境......................138

3.1.1發(fā)展空間分析.........................................138

3.1.1.1國內(nèi)生產(chǎn)總值及各地區(qū)生產(chǎn)總值...................138

3.1.1.2全國及地方城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平.....................139

3.1.1.3國內(nèi)大中型城市機(jī)動(dòng)車增長趨勢(shì)...................141

3.1.1.4國內(nèi)大中型城市停車場供求缺口...................141

3.1.2政策導(dǎo)向分析.........................................143

3.1.2.1大中城市停車場產(chǎn)業(yè)化相關(guān)政策...................143

3.1.2.2城市規(guī)劃相關(guān)政策...............................159

3.1.2.3稅收繳納相關(guān)政策...............................161

3.1.2.3.1停車場開發(fā)期間稅費(fèi)........................161

3.1.2.3.2收購?fù)＼噲龆愘M(fèi)............................162

3.1.2.3.3停車場經(jīng)營稅費(fèi)............................164

3.1.2.3.4停車場出售稅費(fèi)............................165

3.1.2.3.5不同組織結(jié)構(gòu)停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金稅費(fèi)差異167

3.2設(shè)立停車場產(chǎn)業(yè)信托投資基金的基本構(gòu)架......................168

3.2.1基金的組織結(jié)構(gòu).......................................169

3.2.1.1信托計(jì)劃型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金組織結(jié)構(gòu).......169

3.2.1.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金組織結(jié)構(gòu)  172

3.2.1.3公司型基金組織結(jié)構(gòu).............................173

3.2.1.4有限合伙型基金組織結(jié)構(gòu).........................175

3.2.1.5各種組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方式的利弊...................176

3.2.1.5.1信托計(jì)劃型基金利弊分析....................176

3.2.1.5.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型基金利弊分析......177

3.2.1.5.3公司型基金利弊分析........................177

3.2.1.5.4有限合伙型基金利弊分析....................178

3.2.1.5.5適合科橋的組織結(jié)構(gòu)：有限合伙制............178

3.2.2基金的投資類型.......................................179

3.2.3基金的潛在募集對(duì)象...................................181

3.2.4基金的贖回類型.......................................182

3.2.4.1以固定規(guī)模發(fā)行的封閉式基金.....................182

3.2.4.2以規(guī)?？勺儼l(fā)行的開放式基金.....................182

3.2.4.3擬設(shè)立的停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的贖回類型.......183

3.2.5基金的募集方式.......................................183

3.2.5.1私募型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金...................183

3.2.5.2公募型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金...................183

3.2.5.3擬設(shè)立的停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金募集方式.........184

3.2.6基金的注冊(cè)審批.......................................184

3.2.6.1信托計(jì)劃型基金的注冊(cè)審批.......................184

3.2.6.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型基金的注冊(cè)審批.........184

3.2.6.3公司型基金和有限合伙型基金的注冊(cè)審批...........185

3.2.7基金的募集規(guī)模.......................................185

3.2.8基金的設(shè)定期限.......................................186

3.2.9基金對(duì)持有人的數(shù)額要求...............................186

3.2.10基金對(duì)停車場的投資策略..............................186

3.2.10.1法律權(quán)屬......................................186

3.2.10.2區(qū)域選擇......................................190

3.2.10.3物業(yè)質(zhì)量......................................190

3.2.10.4凈值估算......................................191

3.2.10.5基金與物業(yè)的合作模式..........................195

3.2.11基金對(duì)停車場與非停車場的投資比例劃分................196

3.2.12基金對(duì)停車場與非停車場的收益比例劃分................196

3.2.13基金單位的預(yù)期收益..................................197

3.2.13.1停車場類型和建筑面積..........................197

3.2.13.2日常經(jīng)營凈現(xiàn)金流量............................198

3.2.13.3初始投資成本與內(nèi)部收益率......................201

3.2.14基金的稅后利潤分配比例..............................203

3.2.14.1基金稅后利潤分配比例..........................203

3.2.14.2基金股息計(jì)算方法..............................203

3.2.14.3基金股息分派頻率..............................204

3.2.14.4有關(guān)股息分派方式以及股息再投資的規(guī)定..........204

3.2.15基金的外部杠桿融資比例..............................204

3.2.16基金單位的交易方式分類..............................205

3.2.16.1基金單位的認(rèn)購和贖回..........................205

3.2.16.2基金單位的轉(zhuǎn)讓................................205

3.2.17停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金退出方式......................206

3.2.17.1延長存續(xù)期....................................206

3.2.17.2發(fā)行新基金....................................206

3.2.17.3清算原物業(yè)....................................207

3.3停車場產(chǎn)業(yè)信托投資基金的設(shè)立形式與核心競爭力.............. 207

3.3.1停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金設(shè)立形式...................207

3.3.2停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的核心競爭力...............208

4. 停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的運(yùn)營模式........................ 210

4.1停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的資產(chǎn)管理..........................210

4.1.1基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)與外部管理模式.......................210

4.1.1.1基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)會(huì)議的召開.....................210

4.1.1.2基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)會(huì)議決議案的表決方式...........211

4.1.1.3基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)表決的內(nèi)容.....................212

4.1.2資產(chǎn)管理核心內(nèi)容.....................................212

4.1.2.1擬訂投資目標(biāo)...................................212

4.1.2.1.1投資環(huán)境調(diào)查和分析........................213

4.1.2.1.2法律權(quán)屬調(diào)查..............................214

4.1.2.1.3投資成本估算..............................214

4.1.2.1.4使用率和租金水平預(yù)測......................214

4.1.2.1.5內(nèi)部增值潛力分析..........................215

4.1.2.2規(guī)劃投資成本...................................215

4.1.2.2.1收購?fù)＼噲鑫飿I(yè)成本估算....................215

4.1.2.2.2開發(fā)新物業(yè)成本估算........................217

4.1.2.2.3籌資安排..................................222

4.1.2.3完成投資決策...................................224

4.1.2.3.1凈現(xiàn)值準(zhǔn)則................................224

4.1.2.3.2投資回收期準(zhǔn)則............................226

4.1.2.3.3內(nèi)部回報(bào)率準(zhǔn)則............................227

4.1.2.4物業(yè)增持與減持.................................228

4.1.2.5新基金單位的發(fā)行...............................228

4.1.2.6財(cái)務(wù)杠桿的選擇.................................229

4.1.2.6.1財(cái)務(wù)杠桿類型的選擇........................229

4.1.2.6.2財(cái)務(wù)杠桿比例的選擇........................230

4.1.2.7物業(yè)價(jià)值的評(píng)估.................................231

4.1.2.7.1物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)..............................231

4.1.2.7.2物業(yè)估值報(bào)告..............................231

4.1.2.7.3物業(yè)估值機(jī)構(gòu)的退任........................233

4.1.2.8披露基金凈值信息...............................233

4.1.2.9披露基金財(cái)產(chǎn)使用信息...........................234

4.2停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的物業(yè)管理..........................235

4.2.1自主經(jīng)營物業(yè)與外包物業(yè)經(jīng)營...........................235

4.2.2物業(yè)日常經(jīng)營與管理...................................237

4.2.3停車位的設(shè)計(jì)與規(guī)劃...................................240

4.2.4多元化收費(fèi)支付方式...................................243

4.2.5停車場附加增值服務(wù)...................................244

4.3停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理..........................248

4.3.1以有效的制度安排規(guī)避物業(yè)管理公司道德風(fēng)險(xiǎn).............248

4.3.2以科學(xué)分析和盡職調(diào)查規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn).....................249

4.3.3以分散化投資規(guī)避地域風(fēng)險(xiǎn).............................250

4.3.4以投資組合的配置規(guī)避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn).......................250

4.3.5以保險(xiǎn)手段規(guī)避物業(yè)意外損失風(fēng)險(xiǎn).......................250

4.4初步擬訂停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的管理范疇..................251

5. 結(jié)論與建議.............................................253

附件...................................................... 259

附件1........................................................ 259

附件2........................................................ 272

附件3........................................................ 286

附件4........................................................ 302

附件5........................................................ 332