《中國(guó)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金設(shè)立和管理策略研究報(bào)告》由對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)馮鵬程教授帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成。這是國(guó)內(nèi)首次對(duì)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)信托基金的設(shè)立和管理進(jìn)行研究和分析的報(bào)告，具有較高的權(quán)威性、指導(dǎo)性和實(shí)踐性。也為行業(yè)內(nèi)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理提供了參考。

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中國(guó)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金

設(shè)立和管理策略研究報(bào)告

綱 要

1. 引 論

1.1研究背景

1.2研究意義

 1.2.1現(xiàn)實(shí)意義

 1.2.2理論意義

1.3研究方法

2. 停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資基金的經(jīng)驗(yàn)借鑒

2.1停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的理論界定 

 2.1.1產(chǎn)業(yè)型投資基金的概念及涵蓋范疇

 2.1.2不動(dòng)產(chǎn)投資基金的概念及涵蓋范疇

 2.1.3不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的概念及涵蓋范疇

 2.1.4不動(dòng)產(chǎn)與停車(chē)場(chǎng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系分類(lèi)

   2.1.4.1 以收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)為導(dǎo)向的權(quán)益型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金 

   2.1.4.2 以貸款停車(chē)場(chǎng)開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向的抵押型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金

   2.1.4.3 以投資開(kāi)發(fā)停車(chē)場(chǎng)物業(yè)為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金 

   2.1.4.4 混合型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金

2.2停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資基金的國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

 2.2.1思路一：全球REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒：停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資基金在未來(lái)中長(zhǎng)期中國(guó)具備成熟條件時(shí)的發(fā)展方向

   2.2.1.1美國(guó)REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒

      2.2.1.1.1產(chǎn)生背景及推動(dòng)因素

      2.2.1.1.2行業(yè)規(guī)模及變動(dòng)趨勢(shì)

      2.2.1.1.3組織模式及資金投向

      2.2.1.1.4收益表現(xiàn)及變動(dòng)趨勢(shì)

      2.2.1.1.5美國(guó)知名REITs案例分析：黑石

   2.2.1.2日本REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒

      2.2.1.2.1產(chǎn)生背景及推動(dòng)因素

      2.2.1.2.2行業(yè)規(guī)模及變動(dòng)趨勢(shì)

      2.2.1.2.3組織模式及資金投向

      2.2.1.2.4收益表現(xiàn)及變動(dòng)趨勢(shì)

      2.2.1.2.5日本知名REITs統(tǒng)計(jì)分析

   2.2.1.3香港REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒

      2.2.1.3.1產(chǎn)生背景及推動(dòng)因素

      2.2.1.3.2行業(yè)規(guī)模及變動(dòng)趨勢(shì)

      2.2.1.3.3組織模式及資金投向

      2.2.1.3.4收益表現(xiàn)及變動(dòng)趨勢(shì)

      2.2.1.3.5香港知名REITs案例分析：越秀

 2.2.2思路二：PE基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒：停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資基金在短期中國(guó)不具備REITs條件時(shí)的發(fā)展方向

   2.2.2.1 產(chǎn)生背景與概念界定

   2.2.2.2 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的特點(diǎn)與作用

   2.2.2.3 組織模式與投資策略

   2.2.2.4 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的募集來(lái)源

   2.2.2.5 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的并購(gòu)模式：以麥格理銀行為例

   2.2.2.6 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的PPP模式

   2.2.2.7 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的退出方式

 2.2.3日本PARK 24停車(chē)場(chǎng)證券化和澳大利亞麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金的深度案例研究

   2.2.3.1日本知名停車(chē)場(chǎng)管理公司：PARK24案例深度研究

      2.2.3.1.1發(fā)展歷程及重要變動(dòng)

      2.2.3.1.2組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)模式

      2.2.3.1.3停車(chē)場(chǎng)證券化的歷程

      2.2.3.1.4服務(wù)更新及促銷(xiāo)推廣

      2.2.3.1.5盈利能力及價(jià)值創(chuàng)造

      2.2.3.1.6不動(dòng)產(chǎn)信托行業(yè)與停車(chē)場(chǎng)管理公司的對(duì)應(yīng)關(guān)系

      2.2.3.1.7未來(lái)中長(zhǎng)期停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的可行性分析 

   2.2.3.2 麥格理銀行的基礎(chǔ)設(shè)施基金案例分析

      2.2.3.2.1 澳大利亞基礎(chǔ)設(shè)施基金市場(chǎng)概況

      2.2.3.2.2 麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金的特點(diǎn)

      2.2.3.2.3麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金在新興市場(chǎng)的運(yùn)用：以韓國(guó)為例 

      2.2.3.2.4 麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)展案例對(duì)我國(guó)的啟示

3. 停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的外部環(huán)境與基本架構(gòu)

3.1設(shè)立停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的外部環(huán)境

 3.1.1發(fā)展空間分析

   3.1.1.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及各地區(qū)生產(chǎn)總值

   3.1.1.2全國(guó)及地方城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平

   3.1.1.3國(guó)內(nèi)大中型城市機(jī)動(dòng)車(chē)增長(zhǎng)趨勢(shì)

   3.1.1.4國(guó)內(nèi)大中型城市停車(chē)場(chǎng)供求缺口

 3.1.2政策導(dǎo)向分析

   3.1.2.1大中城市停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化相關(guān)政策

   3.1.2.2城市規(guī)劃相關(guān)政策

   3.1.2.3稅收繳納相關(guān)政策

      3.1.2.3.1停車(chē)場(chǎng)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

      3.1.2.3.2收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)稅費(fèi)

      3.1.2.3.3停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)

      3.1.2.3.4停車(chē)場(chǎng)出售稅費(fèi)

      3.1.2.3.5不同組織結(jié)構(gòu)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金稅費(fèi)差異

3.2設(shè)立停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)信托投資基金的基本構(gòu)架

 3.2.1基金的組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.1信托計(jì)劃型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金組織結(jié)構(gòu) 

   3.2.1.3公司型基金組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.4有限合伙型基金組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.5各種組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方式的利弊

      3.2.1.5.1信托計(jì)劃型基金利弊分析

      3.2.1.5.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型基金利弊分析

      3.2.1.5.3公司型基金利弊分析

      3.2.1.5.4有限合伙型基金利弊分析

      3.2.1.5.5適合科橋的組織結(jié)構(gòu)：有限合伙制

 3.2.2基金的投資類(lèi)型

 3.2.3基金的潛在募集對(duì)象

 3.2.4基金的贖回類(lèi)型

   3.2.4.1以固定規(guī)模發(fā)行的封閉式基金

   3.2.4.2以規(guī)?？勺儼l(fā)行的開(kāi)放式基金

   3.2.4.3擬設(shè)立的停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的贖回類(lèi)型

 3.2.5基金的募集方式

   3.2.5.1私募型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金

   3.2.5.2公募型停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金

   3.2.5.3擬設(shè)立的停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金募集方式

 3.2.6基金的注冊(cè)審批

   3.2.6.1信托計(jì)劃型基金的注冊(cè)審批

   3.2.6.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型基金的注冊(cè)審批

   3.2.6.3公司型基金和有限合伙型基金的注冊(cè)審批

 3.2.7基金的募集規(guī)模

 3.2.8基金的設(shè)定期限

 3.2.9基金對(duì)持有人的數(shù)額要求

 3.2.10基金對(duì)停車(chē)場(chǎng)的投資策略

   3.2.10.1法律權(quán)屬

   3.2.10.2區(qū)域選擇

   3.2.10.3物業(yè)質(zhì)量

   3.2.10.4凈值估算

   3.2.10.5基金與物業(yè)的合作模式

 3.2.11基金對(duì)停車(chē)場(chǎng)與非停車(chē)場(chǎng)的投資比例劃分

 3.2.12基金對(duì)停車(chē)場(chǎng)與非停車(chē)場(chǎng)的收益比例劃分

 3.2.13基金單位的預(yù)期收益

   3.2.13.1停車(chē)場(chǎng)類(lèi)型和建筑面積

   3.2.13.2日常經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量

   3.2.13.3初始投資成本與內(nèi)部收益率

 3.2.14基金的稅后利潤(rùn)分配比例

   3.2.14.1基金稅后利潤(rùn)分配比例

   3.2.14.2基金股息計(jì)算方法

   3.2.14.3基金股息分派頻率

   3.2.14.4有關(guān)股息分派方式以及股息再投資的規(guī)定

 3.2.15基金的外部杠桿融資比例

 3.2.16基金單位的交易方式分類(lèi)

   3.2.16.1基金單位的認(rèn)購(gòu)和贖回

   3.2.16.2基金單位的轉(zhuǎn)讓

 3.2.17停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金退出方式

   3.2.17.1延長(zhǎng)存續(xù)期

   3.2.17.2發(fā)行新基金

   3.2.17.3清算原物業(yè)

3.3停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)信托投資基金的設(shè)立形式與核心競(jìng)爭(zhēng)力

 3.3.1停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金設(shè)立形式

 3.3.2停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的核心競(jìng)爭(zhēng)力

4. 停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)模式

4.1停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的資產(chǎn)管理

 4.1.1基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)與外部管理模式

   4.1.1.1基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)會(huì)議的召開(kāi).

   4.1.1.2基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)會(huì)議決議案的表決方式

   4.1.1.3基金最高權(quán)力機(jī)構(gòu)表決的內(nèi)容

 4.1.2資產(chǎn)管理核心內(nèi)容

   4.1.2.1擬訂投資目標(biāo)

      4.1.2.1.1投資環(huán)境調(diào)查和分析

      4.1.2.1.2法律權(quán)屬調(diào)查

      4.1.2.1.3投資成本估算

      4.1.2.1.4使用率和租金水平預(yù)測(cè)

      4.1.2.1.5內(nèi)部增值潛力分析

   4.1.2.2規(guī)劃投資成本

      4.1.2.2.1收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)物業(yè)成本估算

      4.1.2.2.2開(kāi)發(fā)新物業(yè)成本估算

      4.1.2.2.3籌資安排

   4.1.2.3完成投資決策

      4.1.2.3.1凈現(xiàn)值準(zhǔn)則

      4.1.2.3.2投資回收期準(zhǔn)則

      4.1.2.3.3內(nèi)部回報(bào)率準(zhǔn)則

   4.1.2.4物業(yè)增持與減持

   4.1.2.5新基金單位的發(fā)行

   4.1.2.6財(cái)務(wù)杠桿的選擇

      4.1.2.6.1財(cái)務(wù)杠桿類(lèi)型的選擇

      4.1.2.6.2財(cái)務(wù)杠桿比例的選擇

   4.1.2.7物業(yè)價(jià)值的評(píng)估

      4.1.2.7.1物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)

      4.1.2.7.2物業(yè)估值報(bào)告

      4.1.2.7.3物業(yè)估值機(jī)構(gòu)的退任

   4.1.2.8披露基金凈值信息

   4.1.2.9披露基金財(cái)產(chǎn)使用信息

4.2停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的物業(yè)管理

 4.2.1自主經(jīng)營(yíng)物業(yè)與外包物業(yè)經(jīng)營(yíng)

 4.2.2物業(yè)日常經(jīng)營(yíng)與管理

 4.2.3停車(chē)位的設(shè)計(jì)與規(guī)劃

 4.2.4多元化收費(fèi)支付方式

 4.2.5停車(chē)場(chǎng)附加增值服務(wù)

4.3停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理

 4.3.1以有效的制度安排規(guī)避物業(yè)管理公司道德風(fēng)險(xiǎn)

 4.3.2以科學(xué)分析和盡職調(diào)查規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

 4.3.3以分散化投資規(guī)避地域風(fēng)險(xiǎn).

 4.3.4以投資組合的配置規(guī)避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn).

 4.3.5以保險(xiǎn)手段規(guī)避物業(yè)意外損失風(fēng)險(xiǎn)

4.4初步擬訂停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資信托基金的管理范疇

5. 結(jié)論與建議

附件