“房地產(chǎn)業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2010年起中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下行態(tài)勢(shì)就已經(jīng)顯現(xiàn)，解決經(jīng)濟(jì)增速下行的短期問題和解決全面建成小康社會(huì)及成為世界一流經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)期戰(zhàn)略問題，密切結(jié)合點(diǎn)就是依靠城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)?！敝袊?guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮在8月27日諾亞控股有限公司舉辦的2016年房地產(chǎn)投資高峰論壇上表示。

中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒有發(fā)展到后半場(chǎng)

陳淮說，中國(guó)城鎮(zhèn)人口所占比重已經(jīng)超過56%，有人認(rèn)為城鎮(zhèn)化已經(jīng)走過上半場(chǎng)。實(shí)際上，中國(guó)城鎮(zhèn)化上半場(chǎng)還僅僅走在初級(jí)階段，體現(xiàn)在：我國(guó)56%的城鎮(zhèn)人口里，有17%到18%涉及到2.7億人口是偽城市人口，遠(yuǎn)未在城市中定居落戶下來。

“而且，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還處在極度危機(jī)的時(shí)刻，城市所有維持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和老百姓住行安全的基礎(chǔ)設(shè)施，都還處在比較原始或者極其落后的極度不平衡的狀態(tài)。中國(guó)城市資產(chǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有和證券化流動(dòng)性密切結(jié)合起來，金融化發(fā)展還差得很遠(yuǎn)。從這個(gè)意義上說，中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒有發(fā)展到后半場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)仍是老百姓生活改善、中國(guó)成為世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)的必不可少的支柱性產(chǎn)業(yè)?！标惢唇又硎尽?

房地產(chǎn)業(yè)為什么是值得投資的領(lǐng)域？

陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是值得投資的領(lǐng)域，在于其安全邊際，投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，有90%到95%的把握是增值的，至于不同城市增值的程度大和小、快和慢，那另當(dāng)別論。房地產(chǎn)投資過程中間有沒有房?jī)r(jià)上升和下降、再上升的波動(dòng)，這幾乎也是可以肯定的。但是從一個(gè)長(zhǎng)期過程看，城市固定資產(chǎn)價(jià)格一定是上升的。

加大土地供應(yīng)能否改善供不應(yīng)求？

有人說北京房?jī)r(jià)既然這么高，應(yīng)該加大土地供應(yīng)量，讓房?jī)r(jià)降下來，讓更多的人買得起。那么，北京住房供不應(yīng)求的狀況會(huì)改善還是會(huì)更嚴(yán)峻？

陳淮表示，一定會(huì)更嚴(yán)峻。

“假設(shè)一個(gè)城市一年蓋了10套新房，有100戶想改善，政府把價(jià)格降到第70戶都買得起的程度，最終有10戶搬進(jìn)新房后還有多少戶想改善?結(jié)果不是90戶，可能有160戶。因?yàn)槿绻逊績(jī)r(jià)降到這種程度，一定有70戶以上更多外來人想來北京，沒有一個(gè)城市可以無限多的蓋房子。”（原話引用）

如何理解地段？

隨后，他還闡述了自己對(duì)李嘉誠(chéng)關(guān)于地段的投資名言的理解，“房地產(chǎn)領(lǐng)域投資取決于三個(gè)因素：第一，地段，第二，地段，第三，地段?！?

第一個(gè)地段，指所投資物業(yè)所在城市是經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高、財(cái)政收入不斷增加的城市，還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)趨向于衰敗萎縮的城市。在中國(guó)，東北遼寧省去年經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，但沿海和絕大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和財(cái)政收入增長(zhǎng)速度，以及老百姓平均工資增長(zhǎng)速度在全球都是名列前茅的。

第二個(gè)地段，是指所投資物業(yè)有沒有人不斷追加投資。只要有人不斷投入，它的居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊的配套商業(yè)、醫(yī)療、教育資源持續(xù)增加，都影響物業(yè)價(jià)格上漲。

第三個(gè)地段，是指所投資物業(yè)對(duì)投資者個(gè)人需求來說能不能得到滿足。如果它和投資者沒有關(guān)系，投資者不能住，只能獲取比較好的租金回報(bào)；如果不能獲取比較好的租金回報(bào)，需要注意所投資物業(yè)價(jià)格能否上漲，以及當(dāng)投資者需要流動(dòng)性的時(shí)候，流動(dòng)性如何解決。