“房地產(chǎn)業(yè)仍然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。2010年起中國經(jīng)濟增速下行態(tài)勢就已經(jīng)顯現(xiàn)，解決經(jīng)濟增速下行的短期問題和解決全面建成小康社會及成為世界一流經(jīng)濟體的長期戰(zhàn)略問題，密切結(jié)合點就是依靠城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)?！敝袊缈圃貉芯可撼青l(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮在8月27日諾亞控股有限公司舉辦的2016年房地產(chǎn)投資高峰論壇上表示。

中國房地產(chǎn)還遠沒有發(fā)展到后半場

陳淮說，中國城鎮(zhèn)人口所占比重已經(jīng)超過56%，有人認為城鎮(zhèn)化已經(jīng)走過上半場。實際上，中國城鎮(zhèn)化上半場還僅僅走在初級階段，體現(xiàn)在：我國56%的城鎮(zhèn)人口里，有17%到18%涉及到2.7億人口是偽城市人口，遠未在城市中定居落戶下來。

“而且，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還處在極度危機的時刻，城市所有維持經(jīng)濟運行和老百姓住行安全的基礎(chǔ)設(shè)施，都還處在比較原始或者極其落后的極度不平衡的狀態(tài)。中國城市資產(chǎn)也遠遠沒有和證券化流動性密切結(jié)合起來，金融化發(fā)展還差得很遠。從這個意義上說，中國房地產(chǎn)還遠沒有發(fā)展到后半場，房地產(chǎn)業(yè)仍是老百姓生活改善、中國成為世界經(jīng)濟強國的必不可少的支柱性產(chǎn)業(yè)?！标惢唇又硎?。

房地產(chǎn)業(yè)為什么是值得投資的領(lǐng)域？

陳淮認為，房地產(chǎn)業(yè)是值得投資的領(lǐng)域，在于其安全邊際，投資中國房地產(chǎn)業(yè)，有90%到95%的把握是增值的，至于不同城市增值的程度大和小、快和慢，那另當別論。房地產(chǎn)投資過程中間有沒有房價上升和下降、再上升的波動，這幾乎也是可以肯定的。但是從一個長期過程看，城市固定資產(chǎn)價格一定是上升的。

加大土地供應能否改善供不應求？

有人說北京房價既然這么高，應該加大土地供應量，讓房價降下來，讓更多的人買得起。那么，北京住房供不應求的狀況會改善還是會更嚴峻？

陳淮表示，一定會更嚴峻。

“假設(shè)一個城市一年蓋了10套新房，有100戶想改善，政府把價格降到第70戶都買得起的程度，最終有10戶搬進新房后還有多少戶想改善?結(jié)果不是90戶，可能有160戶。因為如果把房價降到這種程度，一定有70戶以上更多外來人想來北京，沒有一個城市可以無限多的蓋房子。”（原話引用）

如何理解地段？

隨后，他還闡述了自己對李嘉誠關(guān)于地段的投資名言的理解，“房地產(chǎn)領(lǐng)域投資取決于三個因素：第一，地段，第二，地段，第三，地段。”

第一個地段，指所投資物業(yè)所在城市是經(jīng)濟不斷增長、競爭能力不斷提高、財政收入不斷增加的城市，還是一個經(jīng)濟趨向于衰敗萎縮的城市。在中國，東北遼寧省去年經(jīng)濟負增長，但沿海和絕大多數(shù)城市的經(jīng)濟增長速度和財政收入增長速度，以及老百姓平均工資增長速度在全球都是名列前茅的。

第二個地段，是指所投資物業(yè)有沒有人不斷追加投資。只要有人不斷投入，它的居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊的配套商業(yè)、醫(yī)療、教育資源持續(xù)增加，都影響物業(yè)價格上漲。

第三個地段，是指所投資物業(yè)對投資者個人需求來說能不能得到滿足。如果它和投資者沒有關(guān)系，投資者不能住，只能獲取比較好的租金回報；如果不能獲取比較好的租金回報，需要注意所投資物業(yè)價格能否上漲，以及當投資者需要流動性的時候，流動性如何解決。