2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度（GDP）創(chuàng)下24年以來(lái)7.4%新低之后，兩會(huì)政府工作報(bào)告直接把2015年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)7%。盡管這一目標(biāo)早為市場(chǎng)所預(yù)期，但也是11年來(lái)最低的。而政府調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)不僅在于適應(yīng)新常態(tài)，更在于已經(jīng)認(rèn)識(shí)到當(dāng)前中國(guó)“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)所面臨問(wèn)題的嚴(yán)重性。也就是說(shuō)，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)只要向縱深調(diào)整，GDP增長(zhǎng)下行的壓力就會(huì)增大。

從最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看， 2015年1-2月，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、工業(yè)增加值等數(shù)據(jù)都低于市場(chǎng)預(yù)期。也就是說(shuō)，從2014年下半年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的動(dòng)能不減，房地產(chǎn)、基建、制度業(yè)投資全面疲軟。

而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的最為重要原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。從目前的形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)全國(guó)性的低迷，商品房銷(xiāo)售一直大幅下滑。如今年1-2月份，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別下降16.3%和15.8%。還有，截至3月5日，廣州住房庫(kù)存達(dá)15萬(wàn)套，創(chuàng)歷史最高水平。還有，近一個(gè)月北京的住房銷(xiāo)售也下降35%以上，而二手房銷(xiāo)售出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)。全國(guó)70個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格也連續(xù)幾個(gè)月下跌。

也就是說(shuō)，從2014年起，中央地方政府采取一系列救房地產(chǎn)的政策，甚至于這些救市政策力度強(qiáng)于2008年。比如2014央行的房貸新政及央行多次降息。但是，這些強(qiáng)力救市政策除了讓些許城市市場(chǎng)短暫回暖之外，所起到作用是十分有限的。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整并沒(méi)有停止，嚴(yán)重供給過(guò)剩的庫(kù)存沒(méi)有多少放緩，反之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)卻在增加。

兩會(huì)政府工作報(bào)告提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)需求的必要性，而此前央行的第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也放棄了“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求”措辭。也就是說(shuō)，為了保2015年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)，政府希望支持居民自住和改善性住房需求來(lái)再造房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，并將推出新的救市政策。比如要求銀行的信貸政策進(jìn)一步放松（繼續(xù)降準(zhǔn)降息），要求地方政府對(duì)保障性住房采取貨幣化分配，及要求地方政府對(duì)嚴(yán)重過(guò)剩的商品住房進(jìn)行回購(gòu)等。即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面松綁，但這些救市場(chǎng)政策并不能讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)反彈。

因?yàn)?，就目前中?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，對(duì)于一二線城市，由于房?jī)r(jià)過(guò)高，絕大多數(shù)居民是沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，現(xiàn)在住房市場(chǎng)基本上是由投資及投機(jī)者為主導(dǎo)。如果房?jī)r(jià)下跌，投資者會(huì)退出市場(chǎng)，而絕大多數(shù)住房消費(fèi)者又沒(méi)有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這造成了當(dāng)前住房銷(xiāo)售下降及住房庫(kù)存越來(lái)越多。再加上，高房?jī)r(jià)下的住房市場(chǎng)暴利，更多住房供給還會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)的去庫(kù)存化更會(huì)嚴(yán)重。如果房?jī)r(jià)不下跌，消費(fèi)者更是沒(méi)有支付能力進(jìn)入，而投資者的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)或進(jìn)入股市。這同樣讓這睦城市住房市場(chǎng)就處于僵持格局中。

對(duì)于中國(guó)二線以下的城市來(lái)說(shuō)，特別是三四線城市，這些城市的住房自有率本來(lái)就很高。在住房制度商品化改革之前，三四線城市居民的基本居住條件就已經(jīng)解決，只不過(guò)居住條件好壞而已。近十年間，“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)蔓延到三四線城市之后，這些城市的住房市場(chǎng)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全面開(kāi)花，住房供應(yīng)量急劇增加。由于多數(shù)三四線城市產(chǎn)業(yè)支撐有限，人口結(jié)構(gòu)獨(dú)特及大量人口向一二線城市遷移，住房需求萎縮，住房投資也無(wú)法占主導(dǎo)地位，從而使得這些城市的住房過(guò)剩更是嚴(yán)重?？梢哉f(shuō)，對(duì)于中國(guó)絕大多數(shù)三四線城市的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果不能夠吸引投資者進(jìn)入，想希望在當(dāng)?shù)氐木用駚?lái)消化這些嚴(yán)重過(guò)剩的庫(kù)存是不可能的事情。

今年兩會(huì)政府報(bào)告中提出要對(duì)保障性住房采取貨幣化方式來(lái)增加居民住房需求，要采取政府回購(gòu)住房的方式來(lái)“去庫(kù)存化”。但是，正因?yàn)檫@些地方是靠“房地產(chǎn)化”來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出問(wèn)題，地方政府的土地根本就無(wú)法賣(mài)出。地方政府的土地財(cái)政沒(méi)有了，或很小了，現(xiàn)有的財(cái)政預(yù)算都入不敷出，地方政府已有的融資平臺(tái)都無(wú)能力償還，那么保障性住房貨幣化的資金和政府回購(gòu)商品房的資金從何而來(lái)？即使是在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，地方政府財(cái)政支持都會(huì)十分有限，那么中部及西部地區(qū)的三四線城市的地方政府更是無(wú)力支持。所以，三四線城市住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)更高。在這種情況下，銀行信貸放松會(huì)有限（因?yàn)樯虡I(yè)銀行要考慮其放貸成本及風(fēng)險(xiǎn)），同樣所起到作用會(huì)有限。

可以看到，由于前十幾年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本上是由過(guò)度信貸擴(kuò)張推動(dòng)的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)。這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不僅帶動(dòng)GDP的快速增長(zhǎng)，也拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)的發(fā)展與繁榮。比如鋼鐵、建筑材料、水泥、電力、基礎(chǔ)設(shè)施等。但是，當(dāng)中國(guó)的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)不可持續(xù)時(shí)，它的周期性調(diào)整也是必然。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，必然會(huì)增加中國(guó)GDP增長(zhǎng)下行的壓力，也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，及把各種潛在風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)不少經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)所顯現(xiàn)出的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)疲軟，很大程度上都是與“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)的調(diào)整有關(guān)。

對(duì)這種調(diào)整，中國(guó)政府不僅要有清醒的認(rèn)識(shí)，增加GDP下行容忍度，更要加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減弱對(duì)“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)依賴(lài)，通過(guò)有效的信貸及稅收政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸到消費(fèi)市場(chǎng)。重新確立政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，摒棄地方政府的土地財(cái)政，并建立全國(guó)性土地基金。這樣才能讓中國(guó)房地產(chǎn)帶上健康之路，并促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。