上海迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目于2010年11月在上海正式簽約，這是中國(guó)內(nèi)地首個(gè)、世界第六個(gè)迪士尼主題樂(lè)園。樂(lè)園項(xiàng)目一期占地面積約3.9平方公里，包括一座“神奇王國(guó)”類(lèi)型的迪士尼主題樂(lè)園、兩個(gè)主題酒店和零售、餐飲、娛樂(lè)、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施。2014年4月，上海迪士尼項(xiàng)目的中方股東——上海申迪(集團(tuán))有限公司宣布，經(jīng)中美雙方股東決定，上海迪士尼項(xiàng)目將在一期主題樂(lè)園中新增大型景點(diǎn)項(xiàng)目及餐飲、零售和娛樂(lè)演出設(shè)施，為開(kāi)園后國(guó)內(nèi)外游客提供更為豐富的游園體驗(yàn)。據(jù)預(yù)計(jì)，擴(kuò)容后上海迪士尼項(xiàng)目年游客設(shè)計(jì)容量將提高約30%，接近千萬(wàn)人次水平。

如今，上海迪士尼已經(jīng)確定于6月16日開(kāi)園，接下來(lái)的時(shí)間里，迪士尼樂(lè)園將進(jìn)入全面運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備和密集籌備階段。

“酒店改建 +打包旅游” 風(fēng)行交通沿線

面對(duì)巨大商機(jī)，諸多旅游酒店業(yè)者數(shù)年前都開(kāi)始針對(duì)性地?cái)U(kuò)張，主要布局在長(zhǎng)三角和地鐵交通沿線，同時(shí)陸續(xù)將普通客房改建成適合家庭游客的“大小床”客房，并結(jié)合旅游產(chǎn)品打包營(yíng)銷(xiāo)。

作為本土大型酒店集團(tuán)，如家和錦江系已經(jīng)布局迪士尼酒店數(shù)年，但與想象中一定要在上海浦東川沙地區(qū)落子不同，鑒于迪士尼樂(lè)園附近的用地和項(xiàng)目非常難獲得，各家都瞄準(zhǔn)了交通沿線相關(guān)選址，并且提前3年開(kāi)始準(zhǔn)備。

為了滿足游客的住宿需求，并提供多樣化的住宿體驗(yàn)，浦東新區(qū)相關(guān)部門(mén)也在就民宿的管理研究出臺(tái)指導(dǎo)性意見(jiàn)。

浦東新區(qū)商務(wù)委副主任馬學(xué)杰告訴記者，目前正在向相關(guān)政府職能部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)征求意見(jiàn)中，目的是實(shí)現(xiàn)民宿這一新業(yè)態(tài)的規(guī)范化運(yùn)作。

(上海)旅游文化發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人曾表示，將以浦東川沙鎮(zhèn)六灶社區(qū)陳橋村民宅為基礎(chǔ)，打造高標(biāo)準(zhǔn)的迪士尼度假區(qū)民宿。該公司也曾預(yù)計(jì)在迪士尼開(kāi)園前將推出100間民宿房屋，到2016年底推出500~1000間民宿房屋。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪美國(guó)旅游業(yè)者后還了解到，在美國(guó)加州迪士尼樂(lè)園。一些酒店還針對(duì)迪士尼樂(lè)園進(jìn)行家庭客房服務(wù)，裝修上也靠近迪士尼主題，比如動(dòng)物草坪等。加州迪士尼附近的酒店還會(huì)銷(xiāo)售一些主題商品甚至代售門(mén)票，形成產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)的表現(xiàn)。

“迪士尼門(mén)票要通過(guò)官方授權(quán)，目前上海迪士尼已經(jīng)有一批指定的門(mén)票銷(xiāo)售代理商，我們可以向這些代理商拿票，然后打包成結(jié)合酒店的旅游產(chǎn)品，比如游客可以購(gòu)買(mǎi)一個(gè)包含了兩晚入住、樂(lè)園門(mén)票、用車(chē)接送等服務(wù)的一價(jià)全包產(chǎn)品。”李予愷透露，目前錦江系已經(jīng)獲得了部分商品授權(quán)的銷(xiāo)售合作。

當(dāng)然，門(mén)票銷(xiāo)售也給旅行社和在線旅游商帶來(lái)了商機(jī)，目前錦江旅游、驢媽媽、攜程、同程、途牛和阿里旅行等都在積極準(zhǔn)備迪士尼相關(guān)旅游產(chǎn)品，其中既有包含門(mén)票的迪士尼旅游產(chǎn)品，也有相關(guān)的周邊游產(chǎn)品。

“除了迪士尼樂(lè)園，人們還會(huì)順帶到長(zhǎng)三角其他景點(diǎn)游玩，屆時(shí)對(duì)于上海幾大主要景點(diǎn)、長(zhǎng)三角水鄉(xiāng)周邊游都有拉動(dòng)。我們會(huì)設(shè)計(jì)不同的迪士尼相關(guān)旅游路線。”驢媽媽CEO王小松透露。

諸多業(yè)者預(yù)計(jì)，上海迪士尼樂(lè)園的開(kāi)業(yè)會(huì)拉動(dòng)新一輪酒店房?jī)r(jià)上漲，一些位于園區(qū)附近或交通便利地區(qū)的酒店房?jī)r(jià)可能會(huì)翻倍上漲，比如世博會(huì)期間位置較好的原本200多元一夜的酒店漲到了1000多元一夜。

迪士尼會(huì)持續(xù) 帶旺川沙樓市?

上海川沙板塊的樓市正在悄然走向火爆。

1月13日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到迪士尼附近的川沙板塊發(fā)現(xiàn)，全新樓盤(pán)并不多，大部分還是一些次新樓盤(pán)和二手房。很多樓盤(pán)的一樓已經(jīng)被改為商用。不過(guò)，這里還并未有大體量的商業(yè)配套入駐。

在川沙地鐵站附近的陽(yáng)光城愉景灣銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“最近幾個(gè)月我們太忙了，由于川沙整體在售樓盤(pán)不多，我們最近三個(gè)月的成交都比較理想，去年12月我們銷(xiāo)售了40多套，目前項(xiàng)目剩余不到50套?！?/span>

隨著開(kāi)園時(shí)間確定和連接迪士尼樂(lè)園的配套交通、商業(yè)的發(fā)展，川沙板塊成為了最大的受益者。

中原地產(chǎn)位于川環(huán)南路的門(mén)店經(jīng)理權(quán)高告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，2009年迪士尼落戶川沙消息推出時(shí)，附近商品住宅成交均價(jià)為11153元/平方米，2015年，板塊均價(jià)已經(jīng)上漲到29264元/平方米。迪士尼正式動(dòng)工后房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上行，5年左右的時(shí)間均價(jià)上漲了162.4%。

目前，該板塊成交均價(jià)最高的項(xiàng)目“香柰名邸”達(dá)到了3.97萬(wàn)元/平方米，這與供應(yīng)不夠也有關(guān)系。上海鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年過(guò)后，川沙板塊在2014年和2015年都沒(méi)有住宅用地出售。周?chē)用窀嬖V記者，川沙鎮(zhèn)核心區(qū)域近年來(lái)少有新房供應(yīng)，但是靠近機(jī)場(chǎng)的區(qū)域尚有大片未開(kāi)發(fā)土地。

除了住宅項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊升外，商業(yè)項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年板塊商鋪成交均價(jià)為19660元/平方米，到了2014年板塊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了31932元/平方米。而到了2015年，板塊內(nèi)只要有商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都受到熱捧，并且板塊商鋪?lái)?xiàng)目最高單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7.3萬(wàn)元/平方米。

“一方面，隨著這個(gè)板塊基礎(chǔ)建設(shè)完善和利好兌現(xiàn)，比如軌道交通11號(hào)線增加川沙的軌道交通便利度等都將促進(jìn)片區(qū)活躍。另一方面，隨著迪士尼落成，未來(lái)將帶動(dòng)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的工作人員，由此帶來(lái)巨大的居住需求。當(dāng)然也正由于利好兌現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅將趨緩?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦告訴記者。

盧文曦進(jìn)一步指出，迪士尼開(kāi)園前是住宅漲幅超過(guò)商業(yè)項(xiàng)目，但開(kāi)園后商業(yè)項(xiàng)目漲幅可能會(huì)跑贏住宅。從國(guó)外迪士尼發(fā)展歷程來(lái)看，迪士尼樂(lè)園的收入僅30%來(lái)源于門(mén)票，70%則來(lái)源于區(qū)域二次消費(fèi)(包括消費(fèi)品、酒店等)，這也意味著區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)將受益。

不過(guò)，從以往經(jīng)驗(yàn)看，迪士尼的到來(lái)對(duì)周邊零售物業(yè)及酒店是利好，而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)則不一定上漲。如香港迪士尼樂(lè)園，自項(xiàng)目合約談成起，就推動(dòng)了大嶼山周邊樓市的上漲。香港迪士尼1999年開(kāi)始建設(shè)，到2005年完工。

有數(shù)據(jù)顯示，2004年香港東涌區(qū)全年共有845筆二手房交易，但在2005年上半年已經(jīng)成交1054筆，升幅達(dá)到25%。在1999年到2005年期間，周邊房?jī)r(jià)大幅度上升，超越市場(chǎng)水平。然而，令人意外的是，隨著迪士尼的建成，周邊物業(yè)地處郊區(qū)，受地理位置的局限，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，有些物業(yè)甚至低于平均價(jià)。

“從香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦這個(gè)熱點(diǎn)消息在市場(chǎng)上漸漸平復(fù)，到時(shí)候房?jī)r(jià)是否會(huì)持續(xù)溢價(jià)還得看政府是否在基礎(chǔ)設(shè)施或者區(qū)域配套方面有投入和改善，這是影響房?jī)r(jià)的最基本因素。”高力國(guó)際相關(guān)分析人士指出，迪士尼樂(lè)園本身其實(shí)不會(huì)使周邊房?jī)r(jià)出現(xiàn)溢價(jià)，但是由于政府會(huì)為了建造這個(gè)樂(lè)園而在周邊的基礎(chǔ)建設(shè)以及配套設(shè)施方面加以提升，因此才會(huì)影響區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)。

航空公司 躍躍欲試

“迪士尼開(kāi)園初期，預(yù)計(jì)游客人數(shù)達(dá)到1500萬(wàn)人次，未來(lái)3000萬(wàn)人次以上，受益于每年300萬(wàn)~700萬(wàn)的航空旅客增量，估計(jì)2016年迪士尼游客將提升公司客運(yùn)1%~2%?！痹趧倓偱e行的東航年會(huì)工作會(huì)上，東方航空(600115.SH)的管理層對(duì)即將開(kāi)園的上海迪士尼所帶來(lái)的影響做出了上述預(yù)判。

交通運(yùn)輸行業(yè)是上海迪士尼開(kāi)園后的直接受益方，這一點(diǎn)毋庸置疑。

春秋航空市場(chǎng)部總監(jiān)張武安對(duì)記者透露，公司今年會(huì)調(diào)集更多運(yùn)力回到上海，并增開(kāi)上海到西北等的航線，主要是預(yù)計(jì)上海迪士尼的開(kāi)園會(huì)帶來(lái)上?？土髁康脑黾?。

東方航空則在其官方網(wǎng)站上推出了迪士尼樂(lè)園專(zhuān)區(qū)，旅客在專(zhuān)區(qū)內(nèi)能查詢到迪士尼全球各個(gè)目的地的詳盡信息和最新資訊，之后還能通過(guò)東航官網(wǎng)預(yù)訂到東航與迪士尼的專(zhuān)屬服務(wù)產(chǎn)品。公司還在與迪士尼探討更全面深入的戰(zhàn)略合作，包括打包產(chǎn)品、渠道共享、聯(lián)合推廣等。

同時(shí)，游客慕名來(lái)到上海也會(huì)給本地的交通帶來(lái)考驗(yàn)。記者了解到，上海國(guó)際旅游度假區(qū)的政府配套工程建設(shè)已經(jīng)基本就緒。

目前，直接為迪士尼樂(lè)園配套的軌道交通11號(hào)線迪士尼段部分區(qū)段已經(jīng)通車(chē)，上海國(guó)際旅游度假區(qū)方面表示，迪士尼地鐵站將配合度假區(qū)開(kāi)放節(jié)奏投入使用。直達(dá)度假區(qū)核心區(qū)的度假區(qū)高架路等周邊8條配套道路工程全部建成，核心區(qū)的“四個(gè)一”工程，包括迪士尼大道、西公交樞紐、星愿湖、圍場(chǎng)河，已經(jīng)基本建成。

此外，以鼓勵(lì)引導(dǎo)集約化交通的組織保障方案，地鐵、公交、商旅快線、接駁巴士等交通運(yùn)營(yíng)方案正在推進(jìn)落實(shí);以“互聯(lián)網(wǎng)+智慧度假”為核心內(nèi)容的“平安園區(qū)”、“智慧度假區(qū)”正在積極打造。

2015年11月，浦東新區(qū)政協(xié)開(kāi)展了關(guān)于迪士尼配套項(xiàng)目建設(shè)的年末視察。當(dāng)時(shí)披露的信息顯示，園區(qū)建設(shè)部門(mén)通過(guò)模擬數(shù)據(jù)分析，預(yù)計(jì)開(kāi)園后個(gè)體交通將占40%，其中設(shè)置了9000個(gè)常態(tài)供應(yīng)泊位以及1.1萬(wàn)個(gè)應(yīng)急保障泊位。集約交通則將占到60%，其中軌道交通承擔(dān)約50%、商旅快線承擔(dān)25%以上，旅游包車(chē)、公交、出租、酒店巴士等其他交通方式承擔(dān)25%。