重慶商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目—朗晴廣場(chǎng)之?dāng)」P 身處觀音橋商圈核心位置的—朗晴廣場(chǎng)，2010年9月風(fēng)光開(kāi)業(yè)，口號(hào)是要打造重慶“最浪漫購(gòu)物中心”。時(shí)至今日經(jīng)營(yíng)不到一年，已經(jīng)是人氣慘淡、商家退場(chǎng)、合同糾紛等等而導(dǎo)致基本“死盤(pán)”狀態(tài)。 地產(chǎn)知行者提醒——這種情況正驗(yàn)證了本人自創(chuàng)的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危盤(pán)實(shí)操解碼系統(tǒng)》商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)教材及演講培訓(xùn)時(shí)提到的：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功不是地段、位置所決定的;而是項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、商業(yè)定位決定了所有的后面一系列的：項(xiàng)目規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、內(nèi)外部人流車(chē)流動(dòng)線規(guī)劃、鋪位劃分、功能劃分、設(shè)施設(shè)備配套、招商策略、宣傳推廣策略、經(jīng)營(yíng)管理模式......否則怎么會(huì)有那么多身處CBD核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)爛盤(pán)、死盤(pán)呢？ 最近傳聞?wù)f要改變主題——從當(dāng)初綜合型業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，變身為專(zhuān)業(yè)性的婚慶主題賣(mài)場(chǎng)、西南最大的珠寶賣(mài)場(chǎng)（只是傳聞還未確定）。 地產(chǎn)知行者提示——如果朗晴廣場(chǎng)真是按此定位重新操盤(pán)的話(huà)，本人現(xiàn)在就可以斷言肯定又是另一場(chǎng)悲劇的開(kāi)始。（注：此定位不可行專(zhuān)業(yè)分析暫略） 其實(shí)一個(gè)項(xiàng)目失敗后如何重新操盤(pán)成功道理非常簡(jiǎn)單，就像一個(gè)人生病后怎么樣才能夠治愈（絕癥除外）：那就是通過(guò)望、聞、問(wèn)、切先確診病因，然后針對(duì)病因?qū)ΠY下藥就OK了;地產(chǎn)知行者在10余年全國(guó)各地成功救活數(shù)百萬(wàn)平米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)就是—望、聞、問(wèn)、切，然后對(duì)癥下藥。 朗晴廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀及失敗病因概析： 1.項(xiàng)目外車(chē)水馬龍、項(xiàng)目?jī)?nèi)門(mén)可羅雀 朗晴廣場(chǎng)項(xiàng)目被一條步行街行車(chē)道將其與商圈硬生生隔斷，從表面看外面是車(chē)水馬龍，但人流卻難以貫通、對(duì)流; 一側(cè)裝修了大半年還未竣工的某珠寶品牌門(mén)店后面，是一排排關(guān)門(mén)謝客的商鋪，如果不是臨街幾個(gè)商鋪亮著的店招，很難聯(lián)想到這里曾經(jīng)賣(mài)到10萬(wàn)、20幾萬(wàn)元一平米的天價(jià)商鋪就在這里。（其實(shí)當(dāng)時(shí)大家還在為這個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售得如此火爆而大贊成功時(shí)，地產(chǎn)知行者就已經(jīng)提出了：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功不是單看銷(xiāo)售得多好、銷(xiāo)售價(jià)多高，而是需要看其是否真正能夠提供可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展并增值回報(bào)多贏的——商機(jī)） 再看朗晴廣場(chǎng)的LG層，除了大門(mén)兩邊的快餐店、便利店和服飾店，沒(méi)有一家店鋪在正式營(yíng)業(yè)，開(kāi)業(yè)率不到一成。 那些曾寄托、憧憬著高額投資回報(bào)的無(wú)數(shù)小業(yè)主、無(wú)數(shù)商家美好愿望的各式店招下，一扇扇緊閉的大門(mén)上幾乎清一色的貼著“清倉(cāng)處理”、“門(mén)面轉(zhuǎn)讓”的告示，冷清的景象一覽無(wú)余。 2.僅存商家賠本經(jīng)營(yíng)商管公司形同虛設(shè) 項(xiàng)目的二樓，是曾被大肆宣傳的“愛(ài)情天梯”、“約會(huì)鐘樓”和重慶獨(dú)一無(wú)二的“數(shù)碼天幕”，這些本應(yīng)成為朗晴廣場(chǎng)最大亮點(diǎn)的設(shè)施如今卻如“死魚(yú)的尾巴——不擺了”。 除了占據(jù)兩層樓的某服飾店與快餐店，二樓僅有一家茶餐廳、一家咖啡廳及一家造型機(jī)構(gòu)還在營(yíng)業(yè)，且根據(jù)了解均為賠本經(jīng)營(yíng)。 此外，偌大的項(xiàng)目除了偶爾能夠看到一位清潔工，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何商管工作人員，二樓唯一的洗手間設(shè)施損壞無(wú)人修理，商場(chǎng)微弱的冷氣在室外高溫侵襲下作用不大，商業(yè)管理形同虛設(shè)。 3.鋪位分割、通道設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合問(wèn)題繁多 同行明眼人一看就知道當(dāng)初開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售回款價(jià)值最大化，基本上是把每一寸土地在商鋪分割時(shí)用到了極致，導(dǎo)致通道狹窄、鋪位密集、公共休閑區(qū)域缺失，使消費(fèi)者容易產(chǎn)生消費(fèi)疲勞感; 從一間間已經(jīng)關(guān)閉的店鋪可以看到，內(nèi)部商鋪中的業(yè)態(tài)品種繁雜多樣，既有戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌，也有二手房租售商鋪，更多的是檔次如同地下商業(yè)街一樣的小店，與朗晴曾經(jīng)宣傳的LV、CHANEL、GUCCI等品牌將會(huì)入駐相去甚遠(yuǎn)，更無(wú)一品牌及業(yè)態(tài)能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目的主題及定位。 4.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)缺失 朗晴廣場(chǎng)幾乎有一大半商鋪都出售給了小業(yè)主。（對(duì)于一個(gè)商業(yè)物業(yè)，只有開(kāi)發(fā)商在持有較大比例項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的情況下，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)才有可能統(tǒng)一，才能保證項(xiàng)目招商、營(yíng)運(yùn)按照預(yù)先的統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施。） 否則，小業(yè)主為了追求租金收益，自行招商、使商戶(hù)在業(yè)態(tài)品種、經(jīng)營(yíng)模式等方面各自為政，商場(chǎng)難以形成統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。導(dǎo)致的結(jié)果就是招商業(yè)態(tài)混亂、商家品質(zhì)參差不齊，缺乏統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的營(yíng)運(yùn)、沒(méi)有清晰的主題。 5.項(xiàng)目概念及業(yè)態(tài)定位太泛 “浪漫金街”的理念的確很新鮮（所以在銷(xiāo)售階段炒作效果非常好），但地產(chǎn)知行者提醒—這種比較泛的概念卻是不利于后期業(yè)態(tài)的明確及組合，商家的引進(jìn)及消費(fèi)市場(chǎng)的定位。 婚慶這個(gè)行業(yè)，屬于目的性消費(fèi)，消費(fèi)者滯留時(shí)間不多，客流互動(dòng)少。 從消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，浪漫的氛圍固然對(duì)情侶來(lái)說(shuō)不錯(cuò)，但這無(wú)形中又拒絕了眾多其他消費(fèi)人群， 從消費(fèi)頻率來(lái)說(shuō)人不可能頻繁的結(jié)婚、反復(fù)的來(lái)消費(fèi)吧; 對(duì)于這樣一個(gè)身處CBD商圈的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，必須做到依傍商圈優(yōu)勢(shì)，吸引、分流商圈大量人流、人氣來(lái)此才行，單單依靠“婚慶”這一目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)要操盤(pán)成功朗晴廣場(chǎng)項(xiàng)目只能是一廂情愿。 地產(chǎn)知行者提醒——其實(shí)朗情廣場(chǎng)項(xiàng)目最缺乏的是主力店及休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，有了這些業(yè)態(tài)才是保障基本人氣的基礎(chǔ)。而該項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，如果沒(méi)有考慮到這些業(yè)態(tài)的工程技術(shù)條件，（如動(dòng)線要求、層高要求、柱距標(biāo)準(zhǔn)、荷載要求、用電負(fù)荷、上下水要求等等），部分業(yè)態(tài)的引進(jìn)那也就不現(xiàn)實(shí)了。 6.動(dòng)線規(guī)劃不合理，空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)缺陷 朗晴廣場(chǎng)本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷也是導(dǎo)致今天結(jié)果的核心因素之一。 項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)入口外面是一條比較擁擠的單行道，開(kāi)車(chē)一旦錯(cuò)過(guò)車(chē)庫(kù)入口，就必須繞一大圈才能回到原點(diǎn)，加上朗晴廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)入口又極為不明顯，出入極其不方便。曾出現(xiàn)過(guò)市民開(kāi)車(chē)?yán)@觀音橋步行街兩圈都找不到入口的情況; 朗晴廣場(chǎng)由諸多外地甚至國(guó)外的規(guī)劃設(shè)計(jì)所、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)聯(lián)合操盤(pán)規(guī)劃，似乎沒(méi)有考慮到重慶的氣候環(huán)境因素，廣場(chǎng)內(nèi)與外界流通的開(kāi)口太多，使得廣場(chǎng)的制冷系統(tǒng)在這樣的炎熱夏日幾乎不起作用，在廣場(chǎng)內(nèi)明顯能感覺(jué)到蒸桑拿一般的悶熱，購(gòu)物體驗(yàn)極為不適。停車(chē)場(chǎng)、冷氣等等，這些都是感受一個(gè)商場(chǎng)最基本的標(biāo)準(zhǔn)，如果這些硬傷不能想辦法解決，該項(xiàng)目無(wú)疑將像地產(chǎn)知行者曾經(jīng)診斷調(diào)整顧問(wèn)過(guò)的宗申集團(tuán)萬(wàn)州福斯德廣場(chǎng)項(xiàng)目一樣，最終也就只能轉(zhuǎn)手他人了。 朗晴廣場(chǎng)項(xiàng)目的核心問(wèn)題，地產(chǎn)知行者一針見(jiàn)血指出——最初的商業(yè)規(guī)劃問(wèn)題。 結(jié)合10余年在操盤(pán)、診斷、盤(pán)活諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功模式就一句話(huà)：商業(yè)定位、功能規(guī)劃是1，這個(gè)1沒(méi)有或者錯(cuò)了，后面的技術(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施配備、招商、宣傳...........這些0寫(xiě)再多，其結(jié)果還是等于0。 林海彬《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危盤(pán)實(shí)操解碼系統(tǒng)》=創(chuàng)始人一針見(jiàn)血洞穿商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì);望聞問(wèn)切找對(duì)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題核心;對(duì)癥下藥解決商業(yè)地產(chǎn)危盤(pán)項(xiàng)目病根。咨詢(xún)QQ：437528611郵箱：xjzczl@126.com電話(huà)：15922918366房地產(chǎn)全程策劃、招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)、投資、咨詢(xún)、顧問(wèn)。做中國(guó)房地產(chǎn)最具影響力增值服務(wù)商——駿邦地產(chǎn)（專(zhuān)業(yè)策劃、實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)）www.cqjbdc.com