“政策會(huì)影響市場(chǎng)，但不會(huì)影響地產(chǎn)白銀時(shí)代來(lái)臨的趨勢(shì)?！比f(wàn)科總裁郁亮3月31日在萬(wàn)科的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

繼上周五國(guó)土部與住建部聯(lián)合發(fā)文優(yōu)化住房供應(yīng)后，3月30日，央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局4部委又出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。

根據(jù)上述文件，二套房首付比例降至4成，二手房交易營(yíng)業(yè)稅由“滿(mǎn)五唯一”跳過(guò)2009年前曾實(shí)行的“滿(mǎn)三唯一”，直接調(diào)整至“滿(mǎn)二唯一”。

“支持改善性購(gòu)房需求，無(wú)疑成為多部委落實(shí)樓市新政的最大亮點(diǎn)?！北本┪覑?ài)我家副總裁胡景暉表示。

此前，“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”被寫(xiě)入今年的《政府工作報(bào)告》。

不過(guò)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者3月31日致電各商業(yè)銀行、地方政府房管局獲悉，目前對(duì)“改善性住房需求”的定義存在明顯分歧，需進(jìn)一步明確、解釋。

改善性購(gòu)房需求釋放

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自中房協(xié)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)獲悉，鼓勵(lì)改善性住房需求均是行業(yè)協(xié)會(huì)和機(jī)構(gòu)近年來(lái)向政府建言的的重點(diǎn)。

北京市中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，此前的限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策等“誤傷”了一部分改善性住房需求，執(zhí)行多年的“90/70”政策也在供應(yīng)上一刀切，更多考慮了首次置業(yè)的購(gòu)房需求。

“我們至少向決策層反映過(guò)8次，終于，政府今年把鼓勵(lì)購(gòu)房的重點(diǎn)從首次購(gòu)房轉(zhuǎn)向了改善性住房?！焙皶熑缯f(shuō)，“以北京為例，原來(lái)首次置業(yè)大約占60%，現(xiàn)在已經(jīng)不足30%?！?/p>

在胡景暉看來(lái)，根據(jù)我國(guó)樓市的特征，釋放改善性住房需求是樓市后期活躍的關(guān)鍵。

一方面，改善性住房需求入市，可以把首次置業(yè)的核心區(qū)域小戶(hù)型房源釋放出來(lái)，增加二手房的有效供應(yīng)；另一方面，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，釋放改善性住房需求可以減少按揭風(fēng)險(xiǎn)，相比剛需購(gòu)房者，改善性購(gòu)房者個(gè)人的征信狀況、財(cái)務(wù)實(shí)力更好，且對(duì)下游的家具、裝修行業(yè)等拉動(dòng)效益更大。

更值得一提的是，胡景暉表示，改善性購(gòu)房入市可以在產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整之后實(shí)現(xiàn)人口布局的調(diào)整，避免出現(xiàn)大量的睡城。

3月31日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布百城房?jī)r(jià)指數(shù)，今年3月，百城新建住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.15%，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，下跌4.35%。

胡景暉稱(chēng)，樓市穩(wěn)增長(zhǎng)新政會(huì)拉升樓市成交，但在高庫(kù)存下，短期來(lái)看，仍以去庫(kù)存為主，價(jià)格提振作用有限，但不排除個(gè)別房企個(gè)別項(xiàng)目借勢(shì)提價(jià)。

“改善性住房”需明確定義

“如果第一套是別墅，是不是再買(mǎi)一套仍屬于改善？概念不明確，各地在落地執(zhí)行時(shí)會(huì)存在非常大的差異?！睆埓髠?qiáng)調(diào)，“多部委的文件出臺(tái)后，各地將基于此文件落地執(zhí)行，但文中有關(guān)改善性普通自住房的表態(tài)，需要等待具體的操作細(xì)則進(jìn)行明確、解釋?！?/p>

支持自住和改善性住房需求成為今年樓市調(diào)控的主調(diào)，但目前尚未有對(duì)“改善性住房需求”這一概念的官方解釋。此前，一些城市把當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人均住房建筑面積作為判定是否改善性需求的標(biāo)準(zhǔn)，只有家庭人均住房面積低于上述標(biāo)準(zhǔn)再購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的，才可被視為“改善型”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪獲悉，住建部或協(xié)調(diào)對(duì)改善性住房需求進(jìn)行定義，確保政策的實(shí)施和制定更具針對(duì)性。

根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部三部委簽發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》稱(chēng)，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

與此同時(shí)，住房公積金新政也稱(chēng)，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。

早在2014年9月30日，央行發(fā)布的松綁限貸政策，就對(duì)“名下一套房且已還清”的改善性二次購(gòu)房放松。

“此次將放松范圍擴(kuò)展至名下一套房且未還清的改善購(gòu)房情形?！弊〗ú孔》空邔?zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示。

在原住建部政策研究中心主任王玨林看來(lái)，改善性購(gòu)房需求應(yīng)該符合如下特征：購(gòu)房目的為改善居住需求，且再購(gòu)入的第二套房屋為“普通商品住房”，但政策并未對(duì)名下已有的一套住房性質(zhì)加以明確細(xì)化。

另外，張大偉提醒，文件所說(shuō)的普通自住房是什么概念也需要明確，目前有個(gè)國(guó)家普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在120（含）平方米以下（北京市是140平米以下）。

“普通自住房和普通住宅是不是一個(gè)含義，且標(biāo)準(zhǔn)相同？”張大偉提出疑問(wèn)。

以福建為例，福建3月20日出臺(tái)的樓市新政針對(duì)首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)稱(chēng)：除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級(jí)、購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”等情形認(rèn)定為首改房外，所購(gòu)房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。

根據(jù)要求，普通住房標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)、收入水平進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，但多地的調(diào)整頻率較慢。顧云昌認(rèn)為，各地在落地契稅、二套房政策時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r適時(shí)靈活調(diào)整。