國(guó)五條與我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)

蔣健才

國(guó)五條解讀

國(guó)五條：

（一） 完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。

（二） 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。 

（三） 增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。 

（四） 加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?nbsp;

（五） 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。 

影響與趨勢(shì)解析

1 高端、高價(jià)樓盤的開(kāi)發(fā)商受到打壓。開(kāi)發(fā)商分類影響上，對(duì)于開(kāi)發(fā)高端、高價(jià)樓盤的開(kāi)發(fā)商影響較大，而對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商而言，影響相對(duì)較小。

2 一二線城市影響明顯，三四線城市影響不大。地域劃分，該調(diào)控主要影響將集中在一二線城市，三四線城市雖然是鎖定目標(biāo)，但三四線城市整體價(jià)格漲幅和基數(shù)都較為平穩(wěn)，所以影響有限。

3 一手房陰極則陽(yáng)，二手房陽(yáng)極則陰。二手房交易受壓制，進(jìn)入陽(yáng)極則陰的下跌階段，剛一手房房將進(jìn)入陰極則陽(yáng)的上揚(yáng)階段，由于房產(chǎn)投資的炒房失去市場(chǎng)，將大致整體樓市將有明顯的縮水，喪失一大部分此類客戶。

4 經(jīng)適房陽(yáng)極則陰，公租房陰極則陽(yáng)。新提出的將外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障范圍，但因?yàn)闆](méi)有細(xì)則支撐，而保障房建設(shè)面臨資金流問(wèn)題，如何落實(shí)？保障保障房建設(shè)速度，將其分?jǐn)偵唐贩可鐓^(qū)建設(shè)內(nèi)，是極為有效的辦法之一，而開(kāi)發(fā)商要獲利，所以未來(lái)經(jīng)適房將會(huì)逐漸淡出，轉(zhuǎn)而成為公租房，而在國(guó)家將外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍和城中村拆遷雙向作用下，公租房需求將有望大幅增加，因此承接保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商將有利益保障。

5 長(zhǎng)期影響推進(jìn)?！巴七M(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)”是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，重在建立長(zhǎng)效的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制，在短期內(nèi)不會(huì)造成影響。

6 住宅沖擊。住宅將會(huì)受到很大沖擊，而對(duì)于非住宅的影響很小。

國(guó)五條政策出臺(tái)，包括限購(gòu)措施和房產(chǎn)稅改革等手段，但手段不是目的，無(wú)論是限購(gòu)措施還是地產(chǎn)稅改革，都不是宏觀政策調(diào)控的實(shí)質(zhì)，其核心和實(shí)質(zhì)是要強(qiáng)調(diào)資源的合理化配置！

條款解析

調(diào)控對(duì)象

“國(guó)五條”作用于購(gòu)房者較多，購(gòu)房者是最主要的調(diào)控對(duì)象，而像地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)等主體較少。

針對(duì)區(qū)域

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市

供求關(guān)系

以抑制需求為主，增加供應(yīng)為輔。

部分補(bǔ)充解析

一、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五項(xiàng)內(nèi)容。表明了我國(guó)堅(jiān)持方式調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的決心，事實(shí)上，自2003年開(kāi)始，一直到2013年，相繼有國(guó)六條、國(guó)十條、國(guó)八條，不斷加強(qiáng)房產(chǎn)調(diào)控政策，其原因在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化不斷?！皣?guó)五條”是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，加強(qiáng)制度的執(zhí)行和管理，有針對(duì)性地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。而差異化的房貸政策和20%的二手房交易稅，也是對(duì)此項(xiàng)條款的有力落實(shí)。

二、已實(shí)行限購(gòu)城市按統(tǒng)一要求完善措施，未實(shí)行限購(gòu)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，應(yīng)及時(shí)采取限購(gòu)等措施。這是表明我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控政策將從嚴(yán)，過(guò)去時(shí)間里，雖然我國(guó)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)不斷加強(qiáng)調(diào)控，但由于執(zhí)行力度不夠、不嚴(yán)等問(wèn)題，導(dǎo)致某些城市房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)依然瘋漲，國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)“國(guó)五條”意在強(qiáng)化這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，尤其是限購(gòu)執(zhí)行不嚴(yán)格，導(dǎo)致某些市場(chǎng)投資投機(jī)需求的大量出現(xiàn)?！皣?guó)五條”是對(duì)過(guò)去房產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行下去，也側(cè)面反映出了調(diào)控范圍將不斷擴(kuò)大化。而擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)及限購(gòu)范圍，實(shí)施銀行差別化信貸政策則必將抑制房產(chǎn)市場(chǎng)的投資與投機(jī)需求；

三、制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的大原則不變

四、增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。普通商品房供應(yīng)量增加，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，但保障房的供應(yīng)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲不可能有很大作用。其原因在于商品房和保障房的需求對(duì)象不同，盡管存在交集，但這樣的交集較小，難以形成看得見(jiàn)的影響。增加普通商品住房及用地供應(yīng)將是一個(gè)中長(zhǎng)期任務(wù)，目的在于改變市場(chǎng)調(diào)節(jié)趨向，改變供求關(guān)系，逆轉(zhuǎn)眼下的供需矛盾。

五、加大購(gòu)房房產(chǎn)稅成趨勢(shì)，限購(gòu)政策將于房產(chǎn)稅并行“一段長(zhǎng)路”。房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)單獨(dú)的政策，由于其稅率較低、征收對(duì)象范圍較窄等原因?qū)е缕渥饔糜邢蓿踔劣虚_(kāi)發(fā)商為了吸引客戶購(gòu)房，打出買房送房產(chǎn)稅的廣告。

限購(gòu)政策出臺(tái)，這種調(diào)控政策屬于政治性的強(qiáng)制調(diào)控，是為了緩解目前嚴(yán)峻的市場(chǎng)狀況，如何解決土地財(cái)政問(wèn)題？以加大的房產(chǎn)稅代替限購(gòu)政策無(wú)疑是長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)，就像我國(guó)之前實(shí)行的糧票、布票制度一樣，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅代替限購(gòu)政策難以解決房產(chǎn)投資投機(jī)問(wèn)題，不可能澆滅房地產(chǎn)市場(chǎng)燃起來(lái)的“大火”，所以，在現(xiàn)階段，限購(gòu)政策不會(huì)因?yàn)樾碌姆慨a(chǎn)稅收政策而取消，必然將與其伴行一段時(shí)間后逐漸“分道揚(yáng)鑣”。

“國(guó)五條”為了什么？

國(guó)五條政策的出臺(tái)，其一方面是資源配置戰(zhàn)略，改變目前房地產(chǎn)資源配置不合理的狀況，針對(duì)近年來(lái)房產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象進(jìn)行壓制。目前，我國(guó)房產(chǎn)資源持有出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡現(xiàn)象：一個(gè)人擁有多處房產(chǎn)，多個(gè)人沒(méi)有一處房產(chǎn)。任由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，必然將這種失衡的資源配置方式推向極致！

另一方面是國(guó)際金融戰(zhàn)略，在美國(guó)QE3、QE4推出的國(guó)際市場(chǎng)背景下，人民幣匯率變化，熱錢自國(guó)際流向國(guó)內(nèi)，而房地產(chǎn)行業(yè)作為最能吸金的行業(yè)，是熱錢最青睞的目標(biāo)！如果熱錢在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利獲利并逃離，必將嚴(yán)重破壞我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，同時(shí)也會(huì)引來(lái)國(guó)際上更多的熱錢流入我國(guó)。而國(guó)五條政策的出臺(tái)，打壓和抑制我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)?，F(xiàn)象，也將能有效遏制熱錢流入我國(guó)并形成“肆虐”。

“國(guó)五條”影響改變市場(chǎng)

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)將從“陰極則陽(yáng)的暴漲階段”轉(zhuǎn)向“陰極則陽(yáng)的減速上揚(yáng)階段”

2 一手房需求將超過(guò)二手房交易

3 消費(fèi)水平將呈現(xiàn)整體下滑趨勢(shì)，金字塔頂端需求將可能被空出

4 住宅中的投資型消費(fèi)將逐步向零邁進(jìn)，這一需求型客戶群將被擠出。

兩種差異化矛盾及可能的后續(xù)政策

不同的市場(chǎng)形態(tài)和地域狀態(tài)的政策差異性難以體現(xiàn)，政策靈活性與嚴(yán)格執(zhí)行力度如何達(dá)到平衡？

目標(biāo)群體差異化；無(wú)論是限購(gòu)措施還是二手房交易政策、二套房政策，如何體現(xiàn)不同目標(biāo)群體的不同化？一刀切難以合理，例如原本兩口之家住六十平米房，后來(lái)成為五口之家甚至更多，為生活所需，需要另置房產(chǎn)以適應(yīng)，如何避免在這樣的政策中“誤傷好人？”房產(chǎn)調(diào)控的本意是為了服務(wù)為民，利民之舉，如果發(fā)生這樣的情況，必然不符合政策調(diào)控的本意！放松政策，區(qū)別化目標(biāo)群體，又如何應(yīng)對(duì)隨之而來(lái)的“陽(yáng)奉陰違？”

我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控走過(guò)的歷程

1 2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

2 2005年3月，央行宣布取消房貸優(yōu)惠政策；部分地區(qū)的個(gè)人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。

3 2006年， “國(guó)六條”出臺(tái)。

4 2007年，國(guó)家繼續(xù)以金融手段為主調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中加息就達(dá)到了5次。

5 2010年4月，“國(guó)十條”出臺(tái)，措辭極為強(qiáng)硬：“堅(jiān)決抑制不合理住房需求”，并拋出了限貸和限購(gòu)兩枚重磅炸彈。

6 2011年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”。

7 2013年3月，“新國(guó)五條”出臺(tái)，首次提出，二手房轉(zhuǎn)讓要按照所得20%征收個(gè)人所得稅。 

市場(chǎng)調(diào)控推動(dòng)

從市場(chǎng)角度講，房?jī)r(jià)上漲的根本因素是供需矛盾和成本上升。在供小于求的市場(chǎng)，必然導(dǎo)致商品價(jià)格上揚(yáng)，而我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，人口區(qū)域集中度高，而我國(guó)短期內(nèi)難以改變房產(chǎn)市場(chǎng)供需的矛盾關(guān)系；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地價(jià)上漲，原材料及人工成本上升，都將進(jìn)一步抬高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

國(guó)內(nèi)、國(guó)外兩種市場(chǎng)“流動(dòng)性”寬松趨勢(shì)的重合，必然會(huì)造成我國(guó)物價(jià)上漲，在一定程度上引發(fā)通貨膨脹，這也將導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難以攔截。

在供需矛盾和成本上升因素的雙重影響下，雖然有“國(guó)五條”出臺(tái)，但也只能在一定程度上遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，難以改變其“陰消陽(yáng)長(zhǎng)”的趨勢(shì)。

我國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)

行業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

盡管目前“國(guó)五條”會(huì)給我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的“陰盛陽(yáng)衰”的影響，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，仍舊難改長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)。其一隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，每年新增城市人口都在快速增長(zhǎng)；其二城市改造中的棚改、舊改、城中村和“退二進(jìn)三”等也對(duì)住房有需求；其三婚房與分戶需求、學(xué)區(qū)房需求等。這些都屬于剛性需求，此外還有居民住房改善和升級(jí)需求等。目前我國(guó)至少有4億人口還需要解決自己住房問(wèn)題，這些都將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。此外，個(gè)人收入水平增加、小康社會(huì)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等因素仍將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向上。

可以預(yù)期的是，國(guó)五條政策的出臺(tái)，將把我國(guó)樓市從“陰極則陽(yáng)的暴漲階段”推向“陰極則陽(yáng)的減速上升階段”。、

消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

消費(fèi)水平趨勢(shì)將出現(xiàn)整體下滑趨勢(shì)，位于金字塔頂端的消費(fèi)將可能被空出。

一手房與二手房地位交換

抑制房?jī)r(jià)，打壓投資投機(jī)是政策出臺(tái)的主要目的；二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個(gè)稅，必然導(dǎo)致二手房交易成本上升，而二手房市場(chǎng)個(gè)稅大幅度突然性上升，對(duì)于一手房而言，將極大降低投資性樓盤的期望值。對(duì)住宅炒房客以及短線炒作需求是一較大打擊，對(duì)轉(zhuǎn)賣的投資人群而言，國(guó)五條新政出臺(tái)，使中間利益不斷壓縮，最終使得住宅中的投資型消費(fèi)逐步向零邁進(jìn)，進(jìn)而擠出這一需求型客戶群。另一方面，一手房因?yàn)椴挥媒患{這方面的稅收，所以購(gòu)買成本就顯得要低一些。因而將有很多原來(lái)準(zhǔn)備買二手房的人轉(zhuǎn)而去買一手房，從而成為新房銷量的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控任務(wù)與根本目標(biāo)

平衡房產(chǎn)資源配置

我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，社會(huì)主義的根本任務(wù)之一是消除兩極分化，改革開(kāi)放的根本目的是實(shí)現(xiàn)一部分先富起來(lái)，帶動(dòng)共同富裕！而目前，我國(guó)房產(chǎn)資源配置嚴(yán)重失衡，一個(gè)人擁有數(shù)套甚至十?dāng)?shù)套房產(chǎn)資源早已屢見(jiàn)不鮮，而形成鮮明對(duì)比的是我國(guó)還有一大部分人還沒(méi)有自住房，住房困難！衣食住行是民生之大計(jì)，房產(chǎn)資源作為民生之根本，資源配置嚴(yán)重失衡，房產(chǎn)過(guò)熱，兩極分化嚴(yán)重，這必將影響社會(huì)穩(wěn)定！市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有滯后性，在這樣的情況下，平衡房產(chǎn)資源配置是國(guó)家政府的迫在眉睫的任務(wù)。

國(guó)際金融

美國(guó)第三輪、第四輪量化寬松影響。

當(dāng)前以美元為主導(dǎo)的國(guó)際貨幣體系。在以美元為主導(dǎo)的國(guó)際貨幣體系下，美國(guó)的貨幣政策就是國(guó)際金融市場(chǎng)的貨幣政策。

對(duì)于我國(guó)的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

【熱錢流入】?jī)奢喠炕瘜捤烧叩某雠_(tái)，導(dǎo)致人民幣將可能隨美元的貶值而被迫升值，而人民幣的升值可能讓外資再次進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。而外資進(jìn)入我國(guó)基本以熱錢的形式流入中國(guó)，而房地產(chǎn)行業(yè)作為最能吸金的行業(yè)，是熱錢青睞的主要行業(yè)。熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是交易市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域兩條路徑。如果打量的熱錢流入中國(guó)并且獲利逃離，必將破壞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

【通貨膨脹】美元發(fā)行量增加，必然導(dǎo)致美元貶值趨勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易全球化的背景下，進(jìn)而導(dǎo)致以美元計(jì)價(jià)的全球大宗商品價(jià)格將進(jìn)入“陰極則陽(yáng)”的上漲周期。而國(guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格上升對(duì)我國(guó)的影響就是造成我國(guó)物價(jià)變化，物價(jià)抬高，面臨輸入型通貨膨脹壓力。造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)原材料價(jià)格等抬升，房產(chǎn)市場(chǎng)成本上升。

作者介紹：資深行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)專家，中國(guó)平衡預(yù)測(cè)法創(chuàng)始人，蔣健才老師，積二十多年之精心研究，獨(dú)創(chuàng)蔣氏平衡分析法?！　?/p>

二十多年來(lái)，蔣老師的平衡預(yù)測(cè)法，以其預(yù)測(cè)的科學(xué)性，準(zhǔn)確性，實(shí)用性和普及性而享譽(yù)各行各業(yè)。　　

蔣氏平衡分析法，凝聚了我國(guó)歷代先賢之智慧，結(jié)合當(dāng)代科學(xué)之辨證，對(duì)社會(huì)形勢(shì)，市場(chǎng)變化，市場(chǎng)需求，應(yīng)變韜略，具有深厚的理論功底，豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多年來(lái)，為政府部門，行業(yè)，企業(yè)作出準(zhǔn)確的診斷。指出行業(yè)存在之問(wèn)題，提出解決之辦法，指點(diǎn)迷津，出謀獻(xiàn)策，先知先覺(jué)，命中率高，屢奏奇效！