數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年二線城市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均相當(dāng)驚人，百城新建住宅已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月上漲，重點(diǎn)二線城市如南京、杭州、蘇州、合肥等同期漲幅均位于前十，依據(jù)上半年的數(shù)據(jù)來看，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是二線城領(lǐng)漲，一線城市漲幅如北上廣深有所放緩。

2016年7月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.63%，已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲；其中，南京、合肥、廈門已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲幅居于前十位。部分一二線城市土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象已成為常態(tài)，7月份甚至被稱為“地王月”。據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月后半個(gè)月，不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線城市“地王”頻出，而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長(zhǎng)春等十余個(gè)城市先后誕生12個(gè)單價(jià)或總價(jià)“地王”。 7月份十余個(gè)重點(diǎn)二線城市先后共誕生了12個(gè)地王。

但是，全國(guó)各地市場(chǎng)不同，對(duì)于一些城市而言，地王的出現(xiàn)是市場(chǎng)真實(shí)反映，需求的增多拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。也有一些城市認(rèn)為這把火是“虛火”，跟市場(chǎng)的實(shí)際情況完全不匹配。原本市場(chǎng)呈趨勢(shì)性回落已經(jīng)形成，但現(xiàn)在的情況是極其不相符?！?

市場(chǎng)火爆，調(diào)控政策也層出不窮，例如南京812新政策：二套住房首付將不低于35％，土拍網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90％時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。作為2016年的爆點(diǎn)城市，合肥房?jī)r(jià)急劇上漲，7月份開始實(shí)行收緊政策，據(jù)傳合肥9月份還會(huì)有政策出臺(tái)，目前還未得到官方證實(shí)。

8月22日，地王風(fēng)波再起。上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布公告稱，因需對(duì)浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓條件中設(shè)置的公共服務(wù)設(shè)施要求作進(jìn)一步優(yōu)化，根據(jù)出讓人要求中止本地塊的出讓活動(dòng)，待相關(guān)內(nèi)容確定后再恢復(fù)出讓。

8月22日，上海宣布中止浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓。算上18日公告的浦東新區(qū)上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10地塊中止出讓，這已是上海在五天之內(nèi)中止出讓的第三幅地塊。在此之前，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海7月份成交7宗宅地，其中3宗進(jìn)入7月全國(guó)住宅用地總價(jià)排行榜，當(dāng)月土地出讓金額達(dá)到250億元。

實(shí)際上，進(jìn)入2016年以來，一線城市住宅用地供地，總體持續(xù)偏緊。北京在7月仍無住宅用地入市，年內(nèi)已有3個(gè)月無宅地推出，4個(gè)月無宅地成交，土地市場(chǎng)倍顯冷清。在最近北京市的一份內(nèi)部文件中，當(dāng)?shù)馗邔痈欠磸?fù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決不能出地王?！睌?shù)據(jù)顯示，剛過去的7月份，北京市新增土地供應(yīng)僅一宗，且為商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，至此，北京的住宅用地從5月開始已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月保持零供應(yīng)狀態(tài)。

北京市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京僅供應(yīng)9宗含住宅性質(zhì)的土地，除去兩宗棚改地塊，僅有7宗宅地供應(yīng)。此外，北京市的土地供應(yīng)面積也創(chuàng)歷史新低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這7宗土地的建設(shè)用地面積為44.62萬平方米，規(guī)劃建筑面積105萬平方米，其中純住宅面積僅38萬平方米。土地交易宗數(shù)和交易體量都創(chuàng)下歷史新低。深圳宅地市場(chǎng)在7月也重歸沉寂，無住宅用地推出與成交，8月的供地則集中于商辦、工業(yè)類用地。因此，上海此次三塊地的中止出讓時(shí)間較為微妙，引發(fā)市場(chǎng)浮想。大多猜測(cè)是否會(huì)出臺(tái)相關(guān)收緊政策。

近日部分二線熱點(diǎn)城市在紛紛收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，南京調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式；蘇州重啟住房限購(gòu)政策，提高二套房貸款首付比例；合肥房貸新政以家庭為單位“認(rèn)貸又認(rèn)房”。這些政策調(diào)控措施的出臺(tái)，勢(shì)必影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預(yù)期。同時(shí)，經(jīng)過前期住宅需求的集中釋放，加上房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀上也存在調(diào)整需要。而歷史上大多數(shù)“地王”項(xiàng)目都“叫好不叫座”?？梢?，“地王”熱情雖高，或難抵住宅市場(chǎng)趨勢(shì)性回落，今天的“地王”很可能是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的重要風(fēng)險(xiǎn)隱患，值得高度警惕。

當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)和地價(jià)相互推動(dòng)并螺旋式大幅上漲，已經(jīng)過度透支市場(chǎng)購(gòu)買力。無論是北京、上海、深圳等一線城市，還是南京、合肥、廈門等二線熱點(diǎn)城市，所謂供求錯(cuò)位并非因?yàn)樽≌┎粦?yīng)求，而是住宅需求與購(gòu)買力之間存在尖銳矛盾。受投資投機(jī)性需求驅(qū)動(dòng)，去年年底以來我國(guó)熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)供求弱平衡被打破，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速、大幅上漲。但房?jī)r(jià)對(duì)城市居民家庭收入和市場(chǎng)住宅租金的過度偏離，必然導(dǎo)致后續(xù)住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)力不足。特別是當(dāng)前二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)非理性上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過基本面所能承載的極限，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。即使是北京、上海、深圳等一線城市，絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過部分國(guó)際大都市，而二線城市房?jī)r(jià)追趕一線城市，也與自身的人口流入、基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不相符。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，地價(jià)與房?jī)r(jià)總是相互影響的，各地頻繁出現(xiàn)的“地王”可能導(dǎo)致購(gòu)房者的恐慌，還可能會(huì)使不少購(gòu)房者出現(xiàn)了急于出手的心態(tài)，多個(gè)城市頻繁出現(xiàn)的“日光盤”、“一房難求”更加大了剛需購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的恐慌。從當(dāng)前高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的情況看來，地王誕生，最終都會(huì)增加消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，加劇百姓住房難問題；地價(jià)過快上漲，又會(huì)吹大房地產(chǎn)泡沫，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展埋下隱患。所以，限地價(jià)調(diào)控樓市的房?jī)r(jià)，維護(hù)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

最近有消息顯示，由于最近土地拍賣價(jià)格過高，上海下半年將會(huì)調(diào)整銀行貸款政策，未辦未審?fù)甑馁J款合同應(yīng)該盡快辦理。這次的信貸政策收緊力度將會(huì)很大。目前收到的消息主要是控制土地融資而非購(gòu)房貸款。雖然目前并沒有消息傳出，但是一旦消息成真，“地王”企業(yè)無限制拿地將受到影響。

目前房企越來越多通過金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊，市場(chǎng)調(diào)整期即將到來。根據(jù)上海市土地出讓計(jì)劃，2016全年供地任務(wù)為800公頃，截至目前，出讓量剛完成1/3，但土地拍賣收入已經(jīng)超過1000億元，而去年全年上海的土地拍賣收入是1635.53億元。對(duì)于上海土地市場(chǎng)來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整階段，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

近期M1增速創(chuàng)新高而M2增速創(chuàng)新低，主因是房地產(chǎn)銷售火爆居民加杠桿企業(yè)現(xiàn)金流改善、企業(yè)存款活期化，M1上升未有效傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和M2，貨幣流通速度下降，落入流動(dòng)性陷阱，脫實(shí)向虛，壓低無風(fēng)險(xiǎn)利率，推高債市、價(jià)值股和土地價(jià)格。

平均而言，一輪房?jī)r(jià)上漲和需求釋放周期18個(gè)月左右，2014年底啟動(dòng)的這一輪房?jī)r(jià)上漲周期在接近尾聲。宏皓教授表示，考慮以上因素，在短期，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)從快速上漲期步入緩慢上漲期。但區(qū)域?qū)⒚黠@分化，從中期角度，大都市圈中公共資源富集的核心區(qū)和未來受益于產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的環(huán)郊區(qū)最有吸引力。

宏皓教授是中國(guó)講房地產(chǎn)課程最具落地性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)唯一實(shí)戰(zhàn)專家，講房地產(chǎn)最好的老師，必須親自做過房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作與融資，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，會(huì)運(yùn)用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓寬融資渠道，必須了解資本市場(chǎng)，能夠運(yùn)用資本運(yùn)作在資本市場(chǎng)提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學(xué)術(shù)著作，對(duì)銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)也要深入研究。

可目前在中國(guó)講資本運(yùn)作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個(gè)條件，很多老師連資本市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)都不了解，只知道基本的資本運(yùn)作和融資簡(jiǎn)單的方法，根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此，必須多管齊下，尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái)，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)，徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師金融學(xué)家宏皓教授來幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。授課歷程包括：

2014年7月15日，著名金融學(xué)家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師——宏皓，為房地產(chǎn)公司講授了《用互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》，課程中詳細(xì)解釋了互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用；在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，如何把握未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心機(jī)遇；以及如何與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合的實(shí)際操作策略，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高盈利能力。

2015年3月27日，著名金融學(xué)家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)權(quán)威專家——宏皓，受邀給成都新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》，課程詳細(xì)講解了投融資的創(chuàng)新方法以及房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)的方法，如何運(yùn)用產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)作流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展提出了落地的實(shí)施策略。

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