現(xiàn)在在微營銷的時代，全員營銷才有了真正的可能，當(dāng)公司的地產(chǎn)項目發(fā)一篇微博，要求公司的全體員工都轉(zhuǎn)發(fā)和評論，這就是全員營銷。

　　并且，我們當(dāng)場就制定了全員營銷的考核計劃：

　　1、 公司每個樓盤項目必須有微博和微信公眾賬號。

　　2、 每個員工必須開通微博和微信，對公司樓盤項目所發(fā)的微博、微信公眾賬號的內(nèi)容，每天必須選擇一條進(jìn)行轉(zhuǎn)發(fā)和評論，分別發(fā)到微博和微信的朋友圈。考核的指標(biāo)分為轉(zhuǎn)發(fā)、評論的質(zhì)量以及被二次轉(zhuǎn)發(fā)的數(shù)量。

　　3、 每個月評出6名微營銷之星，分別給予一個3000元、二個2000元、三個1000元的獎勵。

　　4、 銷售人員的考核指標(biāo)中增加一條：每月必須引導(dǎo)前來看盤的客戶關(guān)注樓盤的微信公眾賬號，引導(dǎo)客戶就樓盤發(fā)微博和朋友圈。每月數(shù)量要求20人次以上，客戶發(fā)完微博、朋友圈以后可以領(lǐng)取小禮品，銷售代表必須轉(zhuǎn)發(fā)出客戶的微博作為考核依據(jù)。每月超出20條后，給予銷售代表100元/條的獎勵。

　　5、 銷售人員必須要詢問客戶是否有微博和微信，如果有，必須關(guān)注，爭取互粉。并將客戶微信、微博與手機號一起，提交公司備份。

　　6、 每個樓盤項目所有的宣傳物料上，必須印有微博和微信公眾賬號的信息。

　　7、 公司各個樓盤微博和微信公眾賬號，每周要互相推薦一下其他的樓盤。

　　我覺得從工具應(yīng)用的層面，這7條微營銷措施，已經(jīng)足夠了。一家房地產(chǎn)公司，如果能夠很好的將這7條措施貫徹并且執(zhí)行下去，肯定會取得不錯的效果。房地產(chǎn)營銷一直是營銷精英的聚集地，各種營銷策略、營銷方法都在這里薈萃和升華。而微營銷作為時下最熱門的營銷手段，在這個行業(yè)中，其實發(fā)展得并不理想，很多地產(chǎn)商都在傳統(tǒng)的營銷渠道中苦心經(jīng)營，設(shè)計創(chuàng)意，但是卻對微營銷敬而遠(yuǎn)之，在此，我想就房地產(chǎn)企業(yè)為什么做微營銷、房地產(chǎn)企業(yè)如何做微營銷以及房地產(chǎn)企業(yè)在微營銷中的注意事項，和大家做個交流。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)為什么做微營銷

　　1、吸引樓盤的購買者的關(guān)注力

　　樓盤的購買者,基本集中在20歲-40歲之間,而這個年齡段的人,恰是微博和微信的用戶,樓盤的推廣,其實就是客戶”關(guān)注力”的推廣,當(dāng)客戶原來的關(guān)注力放在報媒、戶外、電梯等，現(xiàn)在都轉(zhuǎn)移到手機上了，所以，我們要思考的問題是，在移動互聯(lián)的時代，怎么能夠?qū)⑽覀兊臉潜P信息，在傳統(tǒng)的推廣媒介上，做一些調(diào)整和補充，從而占領(lǐng)新的市場。

　　我們來分析一下，目前購房者的主要分類：

　　由此我們可以看到，微營銷對于現(xiàn)在的購房者，還是有著非常深厚的群眾基礎(chǔ)的。

　　2、將樓盤信息傳遞給樓盤的購買者

　　在房地產(chǎn)銷售中，經(jīng)常有“來不來看環(huán)境、買不買看戶型、定不定看價格”的說法，戶型是體驗式的，不是廣告能夠讓客戶感受到的，而價格則是購買的直接驅(qū)動，所以從這個角度來說，微營銷的目的，無法實現(xiàn)客戶的“體驗式感受-戶型”，更無法實現(xiàn)客戶的“購買驅(qū)動-價格”，但是，微營銷可以實現(xiàn)的是，吸引客戶過來，將樓盤的產(chǎn)品本質(zhì)、興奮點，通過微營銷，可以很好的推廣到客戶。

　　3、形成品牌的口碑

　　管理學(xué)中，何茲伯格提出過“雙因素理論”，即保健理論和激勵理論。保健因素理論是指，如果再多，也不會提升大家的滿意度，但是如果少了，就會有降低大家的滿意度。激勵因素理論是指，如果再少，也不會降低大家的滿意度，但是如果多了，就會提升大家的滿意度。

　　從這個角度上來講，現(xiàn)在的微營銷，實際上是一個激勵因素，如果沒有微營銷去營銷我的客戶，不會降低客戶對我們樓盤的滿意度，但是如果有了，則會大幅的提升大家的滿意度。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)如何做微營銷

　　1、微博做營銷

　　用微博做好營銷工作，具體的工作如下：

　　A、微博的裝修

　　不要忽視這個問題，當(dāng)客戶用電腦看你的微博的時候，一定要結(jié)合自己樓盤的風(fēng)格，裝飾好自己的微博，并在微博上，就通過二維碼引導(dǎo)客戶來關(guān)注微信公眾賬號。

　　B、內(nèi)容的建設(shè)

　　微博的內(nèi)容很重要，不要發(fā)一些無謂的早安晚安、心靈雞湯，而是一定要發(fā)與客戶相關(guān)的、客戶感興趣的內(nèi)容，讓客戶感受到你們的用心。

　　C、客戶服務(wù)

　　利用微博的搜索功能，通過關(guān)鍵詞的搜索和地理位置的搜索，找出你們的潛在客戶，與與之形成良好的互動，引導(dǎo)到售樓現(xiàn)場。

　　D、輿情管理

　　及時發(fā)現(xiàn)客戶對樓盤的評價，對于好的評價及時跟進(jìn)轉(zhuǎn)發(fā)，形成口碑，對于不好的評價，要及時處理客情，爭取客戶的信任。

　　2、用微信做服務(wù)

　　當(dāng)我們通過線上線下各種途徑，將客戶引導(dǎo)到我們的公眾賬號后，就需要我們?yōu)樗麄冏龊梅?wù)工作了。

　　A、微網(wǎng)站

　　微網(wǎng)站提供樓盤的各種信息，如房型結(jié)構(gòu)、環(huán)境介紹等等，方便客戶可以隨時查詢，包括聯(lián)系方式和導(dǎo)航功能，都是必須具備的。

　　B、微調(diào)查

　　通過微調(diào)查，了解客戶的真實感受。

　　C、微抽獎

　　通過微抽獎，提升客戶微信公眾賬號的激活率，給予客戶一點小禮品，或者是購房優(yōu)惠，安排在微抽獎中，可以具備更高的用戶粘度。

　　D、樓盤女主播

　　因為用戶的購房行為，是一個周期行為，我們可以在這個周期內(nèi)，循序善誘，制作一個微信內(nèi)的樓盤女主播的活動，通過使用樓盤為背景的新聞播報，播報一周本城市的麻辣新聞、街邊消息，引導(dǎo)客戶關(guān)注到樓盤上來。

　　E、樓盤售賣信息

　　通過發(fā)布最新的樓盤售賣動態(tài)，制造出樓盤熱賣的情境，促進(jìn)客戶盡快成單。

　　3、APP手機客戶端

　　APP的客戶端，經(jīng)過我們常年的分析，對于客戶而言，確實會有體驗上的提升，但是他最大的障礙就是下載的成本很高，客戶不愿意下載。如果不下載，基本上，再好的內(nèi)容，他也無法得到，所以我們不建議大家使用APP。

　　剛才就微博和微信所說的活動，其實也只是一部分可以直接用的，各個樓盤應(yīng)該結(jié)合自身的特點，設(shè)計出來一些獨有的，富有創(chuàng)意的營銷手段，植入到微營銷中

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)在微營銷中的注意事項

　　紀(jì)律一：不要迷信工具

　　兩年前，我們做了拉風(fēng)網(wǎng)，拉風(fēng)網(wǎng)能夠快速的幫助企業(yè)生成app，當(dāng)時，土豆網(wǎng)的一位VP問到：“原來wap很流行，現(xiàn)在退潮了;現(xiàn)在app很流行，但是也會有退潮的一天，你那個時候怎么辦?”我當(dāng)時的回答就很明確：“wap也好，app也好，都不是企業(yè)真正需要的，企業(yè)需要的是怎么去實現(xiàn)他的企業(yè)目標(biāo)，而不是這些工具，工具總會有淘汰和迭代，我們的目標(biāo)就是運用最新的工具，去幫助企業(yè)實現(xiàn)目標(biāo)”。

　　所以當(dāng)你決定使用微博、微信、app的時候，千萬別把他們當(dāng)成了你的目標(biāo)，他們只是一個工具而已。在我們拉風(fēng)網(wǎng)上生成的app有近兩千個，但是80%現(xiàn)在都是僵尸app，那些企業(yè)是看到人家有了app，自己也想有一個app，為了app而去app，結(jié)果肯定是無法運轉(zhuǎn)下去的。

　　我們可以這樣理解：你的目的是從中關(guān)村到天安門，原來，你可以走路去，或者是坐公交，現(xiàn)在，有人告訴你，出了一個小轎車，可以讓你更快捷更舒適的到達(dá)天安門。于是你也去買了一輛，但是，等你買回來以后，你才發(fā)現(xiàn)，光有車子是不夠的，你還需要有個司機幫你開車，不然你會撞到樹;你還需要有個向?qū)湍銕?，不然你會開到北京西站去。微博、微信、app就是那輛小轎車，你不是簡單的買回來，而是要學(xué)會使用，通過正確的使用，來達(dá)成自己的目的。

　　換一種理解思路，你的目的是把肚子吃飽，以前，你是用筷子的，并且，在多年的市場打拼中，練就了一身絕技，都可以用筷子夾起豆腐了。這個時候，有人告訴你，產(chǎn)業(yè)升級了，以前大家用筷子，現(xiàn)在都改用刀叉了，用刀叉不僅可以又快又猛的吃飽肚子，還可以泡到妞。于是要你放棄了你在傳統(tǒng)行業(yè)中練就的絕技，改用刀叉。這個時候，你會面臨兩個巨大的成本，一是機會成本，你要放棄筷子，而去使用刀叉;二是學(xué)習(xí)成本，原來的筷子你很擅長，現(xiàn)在要去學(xué)習(xí)一個全新的刀叉。其實，你應(yīng)該結(jié)合自己能力來做判斷，究竟是用筷子，還是用刀叉，或者是在用好筷子的基礎(chǔ)上，怎么樣用好刀叉。你要很清楚的明白，你的目的是什么，再去確定使用什么工具，如何使用。

　　紀(jì)律二：不要迷信他人

　　《紅樓夢》里面有這樣一個段子：林黛玉教香菱寫詩，把陸游的詩集給她看，香菱看了以后，大為贊嘆：文采是多么的飛揚、詞匯是多么的華麗、意境是多么的深遠(yuǎn)!黛玉聽了后，連忙拍了拍香菱：“別陷入到他的格局，一旦你陷進(jìn)去了，就再也學(xué)不會了”。

　　現(xiàn)在網(wǎng)上都有傳頌著哪家公司的微博、微信、app做得好，杜蕾斯星巴克都成了經(jīng)典。其實，這些公司做得好，壓根就和你沒關(guān)系，你學(xué)不來的。他們就是陸游，你別做香菱，千萬別進(jìn)入到他們的格局中，你就真的學(xué)不會了。行業(yè)不同、用戶不同、消費心理不同，你要做出你自己的格局。

　　紀(jì)律三：不要迷信專家

　　最近遇到一些所謂的“微營銷專家“，才接觸微信微博一個月，自己剛會玩，就四處講課，傳播“微營銷”，真的是十分搞笑。其實微營銷，是由兩個層面構(gòu)成的，一是營銷，二是技術(shù)，營銷為魂，技術(shù)為體。有些“專家“授課，就是告訴你怎么在微信官方后臺上做一個自動答復(fù)、怎么和陌生人打招呼，然后包裝出來一個“微營銷降龍十八掌”之類的概念，忽悠沒商量。

　　“微營銷“是剛剛出來的概念，所謂的專家，最多就是他比你早走半步。真正你可以信賴的專家，必須具備三個要素，一是營銷出身，做過多年的市場營銷的工作，微營銷的本質(zhì)，還是營銷，而不是其他;二是了解移動互聯(lián)，不單單是了解微信微博app這樣的產(chǎn)品，更要了解整個行業(yè)的歷史、發(fā)展和趨勢;三是了解房地產(chǎn)行業(yè)的歷史、發(fā)展和趨勢。這樣才能給你真正的幫助。

　　注意一：用心

　　任何事情，特別是營銷，一定是用心才能做出來的，而不是簡單的依托幾個工具，就能夠完成。我們有個咖啡館的客戶，不光有微博微信app，而且連陌陌、遇見這樣的產(chǎn)品全部都用上，在陌陌里面精心運維，每一張圖片都是精心準(zhǔn)備，設(shè)計了咖啡館的環(huán)境、服務(wù)的照片，還專門丟了一只非常萌的英國短毛貓的照片上去，果然吸引很多美眉的關(guān)注，然后再通過陌陌引導(dǎo)到微博，再通過微博引導(dǎo)到實體店。在微信上，不開官方賬號，而是開了幾個微信群，讓群內(nèi)成員自己組織活動，自己交流，最后落地，還是轉(zhuǎn)化到實體店來活動。這種事情，也不是哪家運維公司或者營銷公司能夠代勞的，一定是自己用心的結(jié)果。

　　注意二：落差產(chǎn)生關(guān)注

　　移動互聯(lián)總歸算個高新科技，所以小米手機開通微博微信不算奇怪，而且非開不可，但是，如果擺地攤的小販和賣早點的攤子開一個微營銷，就有落差了，這種落差，往往會產(chǎn)生巨大的傳播力，從而轉(zhuǎn)化為關(guān)注，而關(guān)注，又直接帶動了消費。去年，武漢一家賣水果的開通了微博@武漢C佳水果店-陳威，一下就火爆了，迅速的傳播開來，各種媒體跟進(jìn)報道，生意獲得了巨大發(fā)展，幾個月間就開了三家分店。今年，繼續(xù)在微博上賣油悶大蝦，又火了一把。其實這個老板看得很準(zhǔn)的，微博微信就是個工具，什么賺錢，就賣什么!

　　在微博上獲得巨大成功的還有賣煎餅的，大家都無法想象一個賣煎餅的怎么來玩微博，落差就是關(guān)注，賣果子煎餅的@黃太吉傳統(tǒng)美食就做到了，不光常年排隊，甚至變成同類企業(yè)之間競爭，都會去進(jìn)行誰采購了皇太吉家的果子煎餅的數(shù)量更多一些。當(dāng)然，如果說皇太吉是高富帥的玩法，那@華科南三門雞蛋灌餅就是矮窮挫的玩法了，餅叔靠的是誠信加上一點幽默，因為賣灌餅的做微博營銷而走紅，在成為高校學(xué)子談資的后面，更成為他們排隊去購買的商品。

　　注意三：講人話，接地氣

　　微博微信，如果冠上“官方“，是典型的自我中心意識，自己認(rèn)為自己官方了，但是一官方，就離客戶遠(yuǎn)了。

　　從內(nèi)容上，不光需要不打官腔，不說天氣預(yù)報之類的話，更有及時回復(fù)，甚至必要的時候，還要說些有情緒的話，讓受眾覺得他面對的，是一個有血有肉有情感的對象，這樣，才能更好的交流，從做生意，走向做朋友。@男人襪就是在失去自己的“節(jié)操“后，和客戶交上朋友，不斷擴大生意規(guī)模的。

　　當(dāng)然，有個人會說，我們就是官方微博，沒法說些隨意的話，怎么辦?我們在做某省希望工程的官方微博的時候，也是面臨這樣的問題。領(lǐng)導(dǎo)不讓這個微博太過于隨意，于是，我們就虛擬出來一個賬號，用這個賬號與官方賬號打情罵俏，官方很嚴(yán)肅，但是偶然轉(zhuǎn)發(fā)一下虛擬賬號的打情罵俏，也顯得頗有情趣，獲得了大量的轉(zhuǎn)發(fā)和評論，很好的吸引了粉絲和擴大了宣傳。

　　注意四：用興奮點引導(dǎo)功能

　　在設(shè)計新博微信和app時，我們很容易就把功能表達(dá)出來，比如說餐廳，能夠點菜能夠訂餐就是基本功能了，如果再能來點評論互動，就OK了。但是，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，用戶要的不是功能，而是興奮點。

　　我們?nèi)ヂ糜?，山清水秀酒店干凈，這是一個景區(qū)必備的功能，但真正能夠吸引到我們過來的，一定是他的興奮點。全國的景區(qū)大多一樣，都是不去遺憾，去了后悔，因為功能都是相近的。但是，我們?nèi)绻劦禁惤?，就會眼睛閃亮，因為他不光具備旅游的基本功能，更重要的，是他有興奮點：“艷遇“。

　　我們在為某蛋糕店做app的時候，就充分抓住一個興奮點。蛋糕店其實是個非常同質(zhì)化競爭的行業(yè)，蛋糕在口感、價格，甚至店面裝修上，都非常同質(zhì)化。所以消費者在選擇的時候，往往是方便原則：哪家蛋糕店近、或者順路，就買哪家的。蛋糕的基本功能是口感好、能吃飽，但是，他有一個興奮點，就是“party“。買蛋糕，一定是為了一場party，沒有誰買了蛋糕回來，會把所有的人都趕走，自己一個人默默的吃蛋糕(那得多寂寞的人生啊)，而一定是和自己的朋友、家人或者同學(xué)一起吃。我們就設(shè)計了一個營銷的活動，凡是利用手機端下單，達(dá)到200元以上的，我們就安排一個身穿比基尼的小妹，將蛋糕送到指定的酒吧或者KTV，(當(dāng)然，對于要求送到家里或者酒店這樣的客戶，顯然是辦不到的)。結(jié)果，可想而知，客戶收到蛋糕的第一件事，就是拿出手機拍照，然后發(fā)布到自己的微博微信上，幫蛋糕店免費做宣傳。

　　注意五：先做內(nèi)容，再做傳播

　　我們有些客戶，聽說微博微信app有用，熱血沸騰，就立即創(chuàng)辦，再做一個活動，尋求大V轉(zhuǎn)發(fā)，或者找自己的朋友轉(zhuǎn)發(fā)。其實這種做法是很失敗的，轉(zhuǎn)發(fā)了收獲不到任何有價值有意義的回報。所以在做“微營銷“的時候，一定要注意，先做內(nèi)容，再做傳播。

　　這里內(nèi)容，有兩個方面的含義，一是整個微博或者微信的歷史內(nèi)容。用戶被大V或者朋友引導(dǎo)到了你的微博上，如果發(fā)現(xiàn)你的微博上都是廣告，而沒有營養(yǎng)，他會罵一聲，就迅速的把你關(guān)閉，所以你要更多關(guān)注在自己微博內(nèi)容的建設(shè)上，要有規(guī)劃，有步驟，我們在為客戶設(shè)計微博的時候，一定是會分析他的客戶，他的客戶希望看到什么，我們先期營造好這個氛圍，將內(nèi)容做得豐富，然后，再做推廣，這樣才會達(dá)到預(yù)期的效果。

　　第二個含義，是文案上的創(chuàng)意。我們有個客戶，是淘寶店賣lee牌牛仔褲的，3月20日，想做一個促銷活動，于是，就這樣寫了一段文案：“l(fā)ee牌牛仔褲限時促銷，專柜價799，現(xiàn)價299，僅限三天，預(yù)購請猛拍……“再留一個淘寶地址完事。我們對這個文案進(jìn)行分析，沒有多少轉(zhuǎn)化的引導(dǎo)，純粹靠價格做誘導(dǎo)，很沒有設(shè)計。于是，我們在此基礎(chǔ)上，做了新的文案設(shè)計：”還有10天，就是張國榮十周年的忌日了，哥哥生前不光風(fēng)華絕代，而且品位超凡，他生前最喜歡的牛仔褲，就是lee牌，而最喜歡的款式，就是這一款……“還是那個淘寶鏈接，但是，通過后臺的監(jiān)測，我們發(fā)現(xiàn)，進(jìn)店轉(zhuǎn)化率高達(dá)80%,購買轉(zhuǎn)化率高達(dá)40%,同樣的活動，不同的文案，同樣的推廣，就會取得不同的效果。

　　注意六：做“微營銷“全案還是個案

　　有人會糾結(jié)在是將微博、微信、app全上，還是只做其中一個。我們認(rèn)為，這要看你所屬的行業(yè)和客戶采購的習(xí)慣來定。我們有個做奢侈品的客戶，起初只用微博，商品往微博上一發(fā)，然后客服等著做咨詢回復(fù)，然后再引導(dǎo)到淘寶店購買。但是不久，就發(fā)現(xiàn)競爭對手也上他的微博，并且與其中的評論者私信：“他賣給你的lv的包包貴了，我在他的價格上打8折就可以賣給你?！埃芽蛻魮屓チ瞬徽f，還搞得名聲不大好。起初很惱火，干脆關(guān)閉了評論和轉(zhuǎn)發(fā)功能，一律私信。后來，開通了微信，將咨詢從微博上導(dǎo)入微信，生意繼續(xù)火爆起來，現(xiàn)在一個月的銷量，已經(jīng)達(dá)到百萬級。

　　我們有的客戶，只做微信，因為他有很強的線下能力，可以直接導(dǎo)入客戶。有的客戶，微博微信app都有，用微博做營銷、微信做服務(wù)、app做興奮點。所以，答案不一，你應(yīng)該依據(jù)自己的特點來做選擇。

　　注意七：自己做微營銷，還是交給專業(yè)公司來做

　　首先，我們認(rèn)為，用戶自己做，是最好的選擇。因為微博微信app畢竟只是一個工具，掌握了這個工具，最好是自己運營。就像開車，自己最清楚自己要去哪里，所以方向盤最好在自己手上。

　　但是，這個里面，最關(guān)鍵的，就是掌握工具，如何運用好工具，如何將工具的作用發(fā)揮得更大，還是需要專業(yè)團(tuán)隊的支持的。因此，我們也建議，在自己精力不夠，或者對工具的理解不夠的情況下，小公司以外包的形式，大公司以外聘顧問的形式，與專業(yè)的微營銷公司合作，共同將企業(yè)的微營銷做好，實現(xiàn)企業(yè)的增量發(fā)展。