從【商閾結構】而言，商閾所涵蓋的面積越大，有效的消費行為半徑就越長，則以該營業(yè)據(jù)點為核心的潛在消費者就越多；也因此，在從事「通路布局規(guī)劃」與「店鋪選址作業(yè)」之際，一般慣常以降低「消費成本」，并拉長「商閾半徑」為主要的出發(fā)點；于是，座落于交通樞紐，或具有「一條街效應」區(qū)位的營業(yè)據(jù)點，成為大家的首選。

在實務上，這類地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營業(yè)據(jù)點，固然具有相當?shù)膬?yōu)勢，但也存在著不小的風險：

1. 經(jīng)營成本過高：

這類區(qū)位的營業(yè)據(jù)點，店鋪租金與轉讓費多半很高，給店鋪的后續(xù)經(jīng)營，帶來不小的坪效壓力，實務上，許多身處此類據(jù)點的業(yè)主中，相當一部分要么“在替地主打工”，要么“在賠本賺吆喝”。

當然，目前由于零售生意的不景氣，各大品牌已經(jīng)“洗”得差不多，優(yōu)勢門店也都該換手了，心贏銷認為2012年度的房租與轉讓費應該會有止?jié)q甚至下跌的可能，此時看準機會大規(guī)模進駐各地區(qū)的中心商業(yè)街區(qū)，成本低、效益高，也不失為一種選擇。

2. 主做流動客生意：

事實上，“人流量絕不等于客流量”，這也是心贏銷與巽風堂的一貫觀點。這種地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營業(yè)據(jù)點，主要做“流動客”的生意，并不是真的很好做！

3. 顧客稀釋效應：

位于各城市中心商業(yè)街的高額場地租區(qū)位，雖然因其【消費行為半徑】或者說「商閾半徑」較大，能夠帶來較多潛在的消費者者，但也通常因為競爭對手扎堆，而產(chǎn)生“顧客稀釋效應”，單一業(yè)者最后實際上能夠“分配”到的客戶群，多半已被嚴重稀釋，遠不如預期。

4. 銷售比價效應：

在這種地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營業(yè)據(jù)點做生意，通?！氨葍r效應”相對比較激烈，業(yè)者必須承受“不打折就賣不動”的沉重壓力。再者，百貨公司一般也地處同類路段，對于「單一品牌服飾店」而言，百貨商場本來就具有很高的“效應落差”，特別是當百貨公司進行「全場折扣」的時候，對地鋪店的殺傷力更大。

上海心贏銷品牌顧問有限公司 合伙顧問師 陳琦曜先生
創(chuàng)始人、奶牛老師、總教練 劉金平先生
2012年3月