【課程背景】

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。十九大報(bào)告明確提出在經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量、金融改革、環(huán)境治理、房地產(chǎn)調(diào)控等方面要有新的突破。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的持續(xù)加壓，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度整合。地產(chǎn)行業(yè)集中度愈發(fā)明顯，百強(qiáng)房企不是在并購合作，就是在并購合作的路上。百強(qiáng)房企也通過并購合作跨入“千億”陣營，實(shí)現(xiàn)“千億”夢(mèng)。房地產(chǎn)并購也是企業(yè)獲取土地、尋求融資的重要途徑。并購能夠滿足眾多企業(yè)包括擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)異地市場等不同的需求，能夠帶來非常大的機(jī)會(huì)。通過并購來整合資源、擴(kuò)大規(guī)模似乎成了國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商的共識(shí)，但并購是柄雙刃劍，利用得當(dāng)如虎添翼，反之則后患無窮。因此房地產(chǎn)企業(yè)的土拓和財(cái)務(wù)及相關(guān)決策部門，在作出并購決定前，一定要充分了解投資并購模式，做好土拓路徑的設(shè)計(jì)、運(yùn)營模式創(chuàng)新及財(cái)稅籌劃，才能助力企業(yè)的長期健康發(fā)展。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的壓艙石，同時(shí)是典型的政策導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，受宏觀調(diào)控影響較大。“兩會(huì)”作為中央政策風(fēng)向標(biāo)，一直以來都受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。2019年 “兩會(huì)”已落幕一個(gè)多月，房地產(chǎn)政策走勢(shì)明朗化，目前一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)了新的市場表現(xiàn)。在目前國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，展望2019全年，在“房住不炒”、管控風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化保障等目標(biāo)指引下，地方房地產(chǎn)政策將延續(xù)什么樣的基調(diào)呢？新形勢(shì)下作為投資人如何投資新的地產(chǎn)項(xiàng)目呢？房地產(chǎn)形勢(shì)越來越嚴(yán)峻，并購重組已成為地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，2019如何并購重組，如何土地拓展，應(yīng)關(guān)注哪些經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)呢？在房地產(chǎn)行業(yè)日益金融化、投行化、互聯(lián)網(wǎng)化的今天，如何進(jìn)行基于大數(shù)據(jù)的地產(chǎn)模式創(chuàng)新？后地產(chǎn)時(shí)代物業(yè)服務(wù)崛起，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略如何布局？宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下探，在當(dāng)前財(cái)政與貨幣政策下，房企如何融資突破？房地產(chǎn)開發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展成為每家房企須思考的重要課題。本課程將為您全面解讀十九大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策、2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點(diǎn)、一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與趨勢(shì)分析，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新，及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運(yùn)營創(chuàng)新、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、投融資創(chuàng)新及財(cái)稅籌劃策略。

【課程特點(diǎn)】

1、觀點(diǎn)新穎、具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性，論述精辟、充滿激情、貼近企業(yè)；

2、寓教于樂、案例前沿，實(shí)踐集成、注重實(shí)效與實(shí)用性；

3、案例豐富、深入淺出，注重實(shí)效、應(yīng)用性強(qiáng)；

4、內(nèi)容通俗易懂，自由輕松學(xué)習(xí)，深受政府和企業(yè)好評(píng)。

【課程模塊】

一、十九大經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場展望  

（一）“新時(shí)代”：與時(shí)俱進(jìn)中的歷史方位新判斷、新指南

1、我國發(fā)展新的歷史方位；

2、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的現(xiàn)代化“中國夢(mèng)”目標(biāo)；

（二）“不平衡”：關(guān)于我國社會(huì)矛盾的新判斷、新分析

1、十九大形成的關(guān)于社會(huì)主義矛盾的新判斷；

2、人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾；

（三）“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”：著力化解社會(huì)主要矛盾的主線

1、強(qiáng)調(diào)的“供給管理”，更多地側(cè)重的是結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題；

2、以“全要素生產(chǎn)率”支撐我國的現(xiàn)代化進(jìn)程；

（四）十九大經(jīng)濟(jì)政策框架與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1、新時(shí)代中國特色社會(huì)主義發(fā)展的戰(zhàn)略安排；

2、五大發(fā)展理念與現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)；

3、中國房地產(chǎn)市場和行業(yè)現(xiàn)狀、供需求影響因素；

4、中國的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場、總體判斷分析；

5、十九大后房地產(chǎn)機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢(shì)；

二、2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點(diǎn)  

（一）2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)政策主基調(diào)、六大亮點(diǎn)

1、2019年“以穩(wěn)為主，一城一策”定調(diào)；

2、解讀2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)政策六大亮點(diǎn)；

①、深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持城市群發(fā)展；

②、落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系；

③、繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造；

④、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升；

⑤、新型城鎮(zhèn)化提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平；

⑥、健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；

（二）兩會(huì)房地產(chǎn)政策對(duì)后期樓市的影響？

1、兩會(huì)政策對(duì)后期樓市的影響；

2、房地產(chǎn)投資區(qū)域的選擇和分析；

3、 標(biāo)桿品牌企業(yè)對(duì)城市區(qū)域的選擇方式；

三、2019年一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與趨勢(shì)分析  

（一）一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)  

1、近期全國房地產(chǎn)市場形勢(shì)回顧：政策、投資、市場、土地？

2、一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析：經(jīng)濟(jì)方面、貨幣信貸、房地產(chǎn)政策；

3、2019年一季度百城新建住宅價(jià)格指數(shù)變化？

4、一季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模情況？

5、一季度三四線城市成交面積情況？

6、一季度近期熱點(diǎn)一二線城市市場情況？

7、一季度土地市場呈現(xiàn)哪些新的變化？

8、一季度，房地產(chǎn)地方調(diào)控主要特點(diǎn)?

（二）2019年房地產(chǎn)市場趨勢(shì)分析

1、2019年品牌房企市場發(fā)展趨勢(shì)；

2、土地拓展模式創(chuàng)新與聚焦熱點(diǎn)城市；

3、房企融資規(guī)模與政策趨勢(shì)；

4、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展策略：行業(yè)黑馬逆襲成功，彎道超車的可能性；

5、地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展與現(xiàn)金流管理和效益；

6、中央和地產(chǎn)調(diào)控政策歸納與下一步預(yù)測(cè)、2019年房地產(chǎn)市場總體趨勢(shì)；

7、2019年熱點(diǎn)城市最新政策、行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考；

四、房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位與發(fā)展模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位

1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略思考；

①城市化進(jìn)程與人口變化等對(duì)長期趨勢(shì)的影響；

②政策、消費(fèi)升級(jí)和競爭格局對(duì)短期趨勢(shì)的影響；

③階段性機(jī)會(huì)的把握：三四線城市的機(jī)會(huì)與城市群機(jī)會(huì)；

④結(jié)合自身的資源能力特點(diǎn)制定最適合自己的戰(zhàn)略選擇；

⑤XXX戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略定位與目標(biāo)、商業(yè)模式、業(yè)務(wù)選擇、成長階梯、核心競爭力與戰(zhàn)略舉措；

⑥XX實(shí)操分享：行業(yè)黑馬的投資戰(zhàn)略與拿地模式（招拍掛、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、收并購、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)）；

2、地產(chǎn)投資模式與產(chǎn)業(yè)融合定位（地、錢、人）；

3、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；

4、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；

（二）互聯(lián)網(wǎng)+背景下的地產(chǎn)發(fā)展模式

1、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新：

①互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)模式分析與實(shí)戰(zhàn)策略；

②互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)六大模式；

③“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)管理大數(shù)據(jù)；

2、創(chuàng)新租賃模式；

3、輕資產(chǎn)管理運(yùn)作模式與平臺(tái)模式：

①主流房企輕資產(chǎn)實(shí)務(wù)操作模式分析；

②當(dāng)前我國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)企業(yè)分類；

③萬科模式、萬達(dá)模式、凱德模式、保利模式、遠(yuǎn)洋模式等優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)；

④花樣年模式、紅星美凱龍模式等優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)；

⑤“基金+代建”方式合作拿地開發(fā)、模式設(shè)計(jì)和方法；

4、華夏幸福商業(yè)模式：“產(chǎn)業(yè)新城”，其優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析；

1、

全產(chǎn)業(yè)鏈模式：

①五大案例解讀地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式突破；

②XXX商業(yè)管理公司、顧問公司、策劃運(yùn)營公司、物業(yè)管理公司、建筑公司、設(shè)計(jì)平臺(tái)公司、建材公司、科技環(huán)保公司等；

2、

XXX地產(chǎn)等企業(yè)的高周轉(zhuǎn)；

7、3+1資本分拆模式；

8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目投資邏輯；

①城市更新、舊改類項(xiàng)目背后的資本運(yùn)作邏輯；田園綜合體項(xiàng)目中的融資創(chuàng)新；

②長租公寓：單元盈利+復(fù)制規(guī)劃+融資；文旅地產(chǎn)投資價(jià)值描述與規(guī)劃；

③產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營收益與投資收益模式；地產(chǎn)企業(yè)分拆主板上市；

④康養(yǎng)項(xiàng)目的內(nèi)容經(jīng)營資產(chǎn)價(jià)值規(guī)劃；專業(yè)市場的資產(chǎn)價(jià)值與資本運(yùn)作模式；

⑤集合店、快閃電的運(yùn)營邏輯與商業(yè)機(jī)會(huì)；創(chuàng)內(nèi)容企業(yè)的團(tuán)隊(duì)激勵(lì)與業(yè)績?cè)鲩L等等；

9、土地開發(fā)模式創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地運(yùn)營；

①一級(jí)開發(fā)：難點(diǎn)與瓶頸、核心價(jià)值、關(guān)鍵流程、一級(jí)開發(fā)政策；

②開發(fā)模式：階段歷程、十大模式、合資模式、PPP模式 、政府采購、收益權(quán)模式 ；

③開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避、進(jìn)入及退出機(jī)制、模式典型案例匯總分析；

④土地營銷：意義與本質(zhì)、價(jià)格策略、如何營銷 、XX案例；

⑤政企關(guān)系：政府對(duì)付開發(fā)商的三階段論、開發(fā)商對(duì)付政府的四美計(jì)劃、三種均衡關(guān)系；分類與技巧 、五個(gè)一工程 ；

⑥應(yīng)用案例分析：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新城新區(qū)、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等行業(yè)痛點(diǎn)與發(fā)展創(chuàng)新；

10、八大政策模式；

11、品牌地產(chǎn)案例分析：模式創(chuàng)新與財(cái)稅風(fēng)控；

12、泛地產(chǎn)生態(tài)鏈：金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等創(chuàng)新模式分析；

五、房地產(chǎn)融資規(guī)劃與融資模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產(chǎn)融資規(guī)劃

1、房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略:（ 債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資）；

2、房地產(chǎn)年度融資計(jì)劃：資本結(jié)構(gòu)、金融資源與渠道的梳理、開拓與計(jì)劃；

3、房地產(chǎn)戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計(jì)劃與預(yù)算績效協(xié)同；

4、地產(chǎn)開發(fā)的流程、評(píng)估方式、風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)成本及投資利潤測(cè)算：

①房地產(chǎn)開發(fā)流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

②三種房地產(chǎn)主要的評(píng)估方式

③房地產(chǎn)投資和開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

④房地產(chǎn)投資開發(fā)管控的主要方式--四張表（成本和利潤、現(xiàn)金流、工期、銷售計(jì)劃）

（二）房地產(chǎn)五維融資創(chuàng)新路徑

1、房地產(chǎn)融資市場回顧分析：股本市場、債權(quán)市場、股債混合市場；

2、融資機(jī)構(gòu)：券商投行、商業(yè)銀行、信托公司、基金子公司、租賃公司、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)公司、私募基金、產(chǎn)業(yè)基金、并購基金、交易所、金融產(chǎn)權(quán)交易所、第三方理財(cái)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、金融控股平臺(tái)等；

3、股本、債務(wù)與夾層融資方式比較、信用、擔(dān)保與抵押融資方式比較；

4、資產(chǎn)性結(jié)構(gòu)融資分析：

①結(jié)構(gòu)性融資：(開發(fā)貸、按揭、委托貸款、民間融資、融資租賃、保理商票融資、債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、包銷融資、購房尾款融資等)；

②資產(chǎn)證券化: 債券、上市、資管計(jì)劃；ABS、ABN、CMBS、類Reits；境內(nèi)定增；

5、價(jià)值融資分析（孵化、資本）：XXX資產(chǎn)證券化案例分析、境內(nèi)外上市、買殼、并購、合作融資；

6、大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新（信用鏈融資）；

7、平臺(tái)融資創(chuàng)新（兩類平臺(tái)）、互聯(lián)網(wǎng)金融、區(qū)域股交所、金交所融資產(chǎn)品；

8、房地產(chǎn)私募基金、REITs、保險(xiǎn)資金、資產(chǎn)支持票據(jù)、項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)、明股實(shí)債模式、公司債券、債務(wù)融資工具、短期融資融券融資、政府項(xiàng)目PPP、海外融資（海外發(fā)債與內(nèi)保外貸）；

9、聚合融資創(chuàng)新（融資組合）案例分析；

10、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新（一）：趨勢(shì)是，資產(chǎn)證券化+運(yùn)營、資本+運(yùn)營，地產(chǎn)業(yè)態(tài)決定融資模式；

11房地產(chǎn)綜合融資創(chuàng)新設(shè)計(jì)（二）：股債混合、并購融資、輕資產(chǎn)出表、境外融資、私募基金、互金平臺(tái)；前期融資--拿地決策之前需要考慮的因素；項(xiàng)目融資--施工建設(shè)期的資金方案設(shè)計(jì)；后期回款--銷售期的資金管理與平衡等；

12、并購融資創(chuàng)新：

①信托、私募融資結(jié)構(gòu)及要點(diǎn)：價(jià)格、退出；

②股權(quán)融資、表決權(quán)的分配，及對(duì)賭協(xié)議；

③房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和REITS；

案例：XXX的交易結(jié)構(gòu)和核心要點(diǎn)

案例：XXX的特點(diǎn)及障礙

④分析：并購中各種融資方案的異同、特點(diǎn)及障礙；

13、城市更新項(xiàng)目融資創(chuàng)新方案：城市更新項(xiàng)目意愿征集階段、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議談判階段、城市更新計(jì)劃實(shí)施階段等；

14、知名房企拿地策略和融資方式分析:1-5；

15、融資風(fēng)險(xiǎn)防范：房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)防范及措施；

①抵押及質(zhì)押，擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)與防范：土地評(píng)估與抵押、項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押、集團(tuán)信用擔(dān)保、第三方擔(dān)保等；

②財(cái)務(wù)與管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范：項(xiàng)目公司與GP共管、財(cái)務(wù)流通，財(cái)務(wù)自主調(diào)撥與資料披露、項(xiàng)目退出與利潤分配，項(xiàng)目公司結(jié)束等；

六、房地產(chǎn)投資并購交易機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資并購的交易模式

1、投資開發(fā)模式：招拍掛、收并購、勾地、 合作開發(fā)；

2、房地產(chǎn)并購的內(nèi)容和戰(zhàn)略動(dòng)因、股權(quán)并購模式分析；

3、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合作開發(fā)、項(xiàng)目收購、項(xiàng)目投資等并購方式的優(yōu)劣分析；

4、投資并購的交易流程管理，包括意向書、盡職調(diào)查、協(xié)議簽署、資金共管、項(xiàng)目/股權(quán)完善、資金釋放、項(xiàng)目交割、保證義務(wù)、尾款支付；

5、投資并購中的盡職調(diào)查要點(diǎn)；

①公司股權(quán)：是否真實(shí)出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實(shí)，股權(quán)安排，反收購措施；

②房地產(chǎn)開發(fā)的階段：不同階段關(guān)注點(diǎn)不同，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)不同；

③土地資產(chǎn)瑕疵：土地取得程序的合法性，土地開發(fā)政策盡調(diào)；

④項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)問題：股東之間約定項(xiàng)目公司債務(wù)承擔(dān)的有效性；

⑤重大合同：施工、采購、借款、銷售等；

⑥三張報(bào)表視角的財(cái)務(wù)盡調(diào)分析：XXX并購案例分析；

（二）投資并購的交易方案設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)

1、一般股權(quán)交易，股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)；

2、收購部分股權(quán)、收購部分項(xiàng)目；

3、收購?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問題；

4、境外收購涉及的外匯和稅務(wù)問題；

5、房地產(chǎn)收購合同要點(diǎn)：項(xiàng)目描述+價(jià)格及支付方式+交割+共管賬戶+潛在債務(wù)約定和處理；

6、以總包加包銷方式的變更收購方案；

7、不同方式收購國有房地產(chǎn)或資產(chǎn)的程序及問題；

8、特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”模式及與房地產(chǎn)“開發(fā)”模式的區(qū)別；

（三）合作開發(fā)操作要點(diǎn)及核心條款設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)的定位分析：共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

2、合作開發(fā)的形態(tài)的比較：項(xiàng)目公司式、合伙式、合同式；

3、合作主體：合作方盡調(diào)六大維度：綜合實(shí)力；經(jīng)營理念、資信情況；經(jīng)營能力、風(fēng)險(xiǎn)情況及管理情況；

4、公司設(shè)立：設(shè)立時(shí)間；入股時(shí)間；

5、法人治理：股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)及表決機(jī)制；總經(jīng)理職權(quán)；非操盤方派駐人員職責(zé)；

6、操盤模式：單方操盤；聯(lián)合操盤；保底收益；

7、退出機(jī)制：退出方式、退出時(shí)間；

8、僵局處理：僵局處理之萬能公式；

9、核心條款設(shè)計(jì)：合作模式、項(xiàng)目公司設(shè)立與股比、項(xiàng)目公司經(jīng)營管理、資金籌措與資金管理、利潤分配、退出機(jī)制、法律風(fēng)險(xiǎn)；

10、項(xiàng)目合作開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與全面防范：

①公司開發(fā)中決策權(quán)的約定和分配，誰負(fù)責(zé)操盤及如何界定各方的權(quán)利義務(wù)？

②項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、施工、采購、造價(jià)、財(cái)務(wù)等權(quán)利的分配及監(jiān)督權(quán)的行使方式

③項(xiàng)目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務(wù)的約定及未履行時(shí)的補(bǔ)救約定

④開發(fā)中規(guī)劃調(diào)整、成本增加、面積增減、政策改變時(shí)雙方利益如何調(diào)整？

⑤開發(fā)中因一方違約行為，導(dǎo)致開發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質(zhì)量問題等造成的損失、費(fèi)用增加如何承擔(dān)；

⑥如何防止和解決開發(fā)中的債務(wù)問題；

11、項(xiàng)目合作開發(fā)的多種變型及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)與處理方案：

①代建加代銷售的合作模式，操作優(yōu)勢(shì)、適用條件及要點(diǎn)；

②合伙開發(fā)，項(xiàng)目部式的管理要點(diǎn)和糾紛案例；

③合同型開發(fā)被法院認(rèn)定為房屋買賣、借款、租賃等的情形和處理方式；

④合作加入方對(duì)原項(xiàng)目方式的盡職調(diào)查和談判；

12、項(xiàng)目合作協(xié)議案例解析；

七、房地產(chǎn)投資與并購、運(yùn)營創(chuàng)新策略

（一）房地產(chǎn)投資模式、土地拓展策略

1、2019房地產(chǎn)投資模式；

2、土地拓展策略、模式案例分析：

①中小房企對(duì)全國不同分類城市的投資拿地與項(xiàng)目拓展策略；

②一線城市、強(qiáng)二線城市、中等二線城市、弱二線城市；三線城市；四線城市分析；

3、合作開發(fā)的模式綜合案例分析；

4、不同房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值投資策略與風(fēng)險(xiǎn)控制：

① 住宅和長租公寓 ：

ü  非房企背景長租公寓策略和案例分析（YOU+、魔方、蘑菇、青客和新派公寓等） ；

ü  房企背景長租公寓策略和案例分析（萬科、碧桂圓、旭輝、保利等） ；

ü  長租公寓與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)管理 ；

ü  長租公寓的融資和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 ；

ü  新派和碧桂園公寓等長租公寓（類REITs）資產(chǎn)證券化案例分析 ；

ü  魔方公寓和保利等長租公寓（ABS）資產(chǎn)證券化案例分析 ；

②辦公樓（短租等）；

③商場 ；

④賓館、旅游和養(yǎng)老 ；

⑤物流和工業(yè)廠房等 ；

⑥特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)、鄉(xiāng)村振興等項(xiàng)目 ：

ü  PPP投資融資 ；

ü  項(xiàng)目債權(quán)融資策略（銀行貸款、信托、資管計(jì)劃、債券、融資租賃、保險(xiǎn)資金） ；

ü  項(xiàng)目股權(quán)融資策略（上市、房地產(chǎn)私募基金） ；

ü  項(xiàng)目資產(chǎn)證券化（債權(quán)、股權(quán)和收益權(quán)）；

⑦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大模式與產(chǎn)業(yè)價(jià)值孵化；

（二）房地產(chǎn)并購模式、運(yùn)營創(chuàng)新策略

1、房地產(chǎn)十大并購模式分析

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新模式；

3、地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營模式創(chuàng)新；

①彎道超車的管理支撐——房地產(chǎn)企業(yè)組織和運(yùn)營體系變革；

②為什么行業(yè)黑馬都有龐大的土地投資團(tuán)隊(duì)？為什么企業(yè)規(guī)?；瘯r(shí)都會(huì)進(jìn)行區(qū)域化轉(zhuǎn)型？

③為什么企業(yè)在區(qū)域化轉(zhuǎn)型同時(shí)都會(huì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)？快速發(fā)展階段的組織變革和運(yùn)營提升？

④從管理標(biāo)準(zhǔn)化到產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：系統(tǒng)的力量；如何實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)：從588到456:房地產(chǎn)開發(fā)流程的變化邏輯？

⑤規(guī)?；l(fā)展下的運(yùn)營體系升級(jí)：從管計(jì)劃到“以財(cái)務(wù)管理為中心、現(xiàn)金流為主線、項(xiàng)目收益最大化”的運(yùn)營升級(jí)；

⑥運(yùn)營管理模式升級(jí)與價(jià)值再造：

案例（1）：XX地產(chǎn)五高戰(zhàn)略背后的管理運(yùn)營支撐；如何制定適應(yīng)于高速發(fā)展的簡單高效的流程與運(yùn)營體系？

案例（2）：高周轉(zhuǎn)及大數(shù)據(jù)視角下看房地產(chǎn)的未來和運(yùn)營管理大數(shù)據(jù)邏輯：運(yùn)營大數(shù)據(jù)管理、大財(cái)務(wù)工具應(yīng)用分析；

案例（3）：互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)模式，銷售模式創(chuàng)新，地產(chǎn)大數(shù)據(jù)+的未來；

案例（4）：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略-年度計(jì)劃-預(yù)算-績效管理=大數(shù)據(jù)線管控模式的創(chuàng)新，資金鏈的管理；

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目人才戰(zhàn)略與考核激勵(lì)機(jī)制及財(cái)稅風(fēng)控；

5、民營和外資企業(yè)并購；

6、國有房地產(chǎn)或資產(chǎn)并購：

①收購的程序和國有資產(chǎn)監(jiān)管的要求：清產(chǎn)核資、評(píng)估、產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓；

②利用代建方式；

③國有股東的決策和股東優(yōu)先購買權(quán)及通知方式問題；

④特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”模式及與房地產(chǎn)“開發(fā)”模式的區(qū)別：

土地成本的避免和小鎮(zhèn)中原物權(quán)的承受方式；

⑤收購國有資產(chǎn)的案例分析（要求和關(guān)鍵點(diǎn)）；

7、租賃市場政策紅利、集體經(jīng)營性建設(shè)用地；

8、跨境收購的核心要點(diǎn)：

①跨境收購返程投資的限制及規(guī)避；

②境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及案例分析：XXX交易模式；

③境外收購?fù)鈪R的出境及利潤的分配問題；

④境外收購綜合風(fēng)險(xiǎn)分析；

9、房地產(chǎn)并購運(yùn)營創(chuàng)新綜合案例分析：

ü  土地或項(xiàng)目的并購方式、并購流程和主要風(fēng)險(xiǎn)；

ü  盡職調(diào)查 、估值、對(duì)價(jià)和溢價(jià)處理；

ü  融資和支付方式、審計(jì)和法務(wù)；

ü  并購合作后運(yùn)營整合要點(diǎn)、并購風(fēng)險(xiǎn)分析；

ü  萬科、融創(chuàng)、碧桂園、金地等綜合案例分析。

（二）房地產(chǎn)投資金融化策略與轉(zhuǎn)型升級(jí)

1、房地產(chǎn)金融化盈利模式；

2、物業(yè)服務(wù)資本化策略；

①競爭分析：萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、彩生活物業(yè)、雅生活、恒大物業(yè)、金地物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科物業(yè)。

②萬科收購耀江物業(yè)；彩生活收購開元國際、萬象美；嘉寶股份收購綠宇、東景物業(yè)等分析；

③雅生活收購紫竹物業(yè)、中海物業(yè)收購中信物業(yè)等案例分析；

④并購對(duì)賭協(xié)議；

3、XXX五大品牌企業(yè)金融化策略；

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑：XX地產(chǎn)商業(yè)模式分析；

5、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資誤區(qū)、如何突破企業(yè)瓶頸？重新塑造企業(yè)的資金供應(yīng)鏈？

6、構(gòu)建資本運(yùn)營中心：小企業(yè)：合資合作，兼并；中等企業(yè)：新的定位，突出優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)而為；大企業(yè)：整合資源，兼并聯(lián)手，國際資本；

7、中小地產(chǎn)公司資金運(yùn)作、轉(zhuǎn)型與升級(jí)：

①住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型背后的資本運(yùn)作；

②民營地產(chǎn)企業(yè)輕重資產(chǎn)結(jié)合模式；

③單一住宅開發(fā)模式轉(zhuǎn)向文旅、園區(qū)、養(yǎng)老住區(qū)等多種物業(yè)類型開發(fā)運(yùn)營的資本邏輯；

④資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資等新業(yè)務(wù)板塊；新科技領(lǐng)域的投資；

⑤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)基金模式；運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型等；

⑥創(chuàng)新運(yùn)營背后的成本控制與稅務(wù)籌劃；

8、地產(chǎn)集團(tuán)頂層設(shè)計(jì)與金融化模式布局六大策略；

八、房地產(chǎn)投資、并購稅務(wù)籌劃與資本運(yùn)營    

（一）地產(chǎn)投資基本稅務(wù)籌劃策略

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃與籌劃：戰(zhàn)略、經(jīng)營、財(cái)稅三個(gè)層面；

2、房地產(chǎn)投資涉及的稅收：增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅收籌劃思路；

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立階段稅務(wù)籌劃：法人股東與自然人股東選擇、股權(quán)架構(gòu)與層次、不同業(yè)態(tài)公司設(shè)立、注冊(cè)資本與出資形式；

4、房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段稅務(wù)籌劃：

①稅務(wù)角度：與政府的合作模式和稅收優(yōu)惠、資金方與土地方合作模式稅務(wù)差異；

②融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)籌劃分析；

③股權(quán)收購中的土地成本溢價(jià)如何入帳；

④企業(yè)以土地使用權(quán)投資合算嗎？等等；

5、房地產(chǎn)土建階段的稅務(wù)籌劃：

①房產(chǎn)報(bào)建形式不同、改自建銷售業(yè)務(wù)為代建行為；

②材料采購合同的節(jié)稅效益、工程項(xiàng)目分包的節(jié)稅方案；

③如何合理增加開發(fā)成本節(jié)稅等等；

6、房地產(chǎn)銷售階段稅務(wù)籌劃：

①分解商品房銷售價(jià)格節(jié)稅、促銷方案要考慮稅收成本；

②銷售定價(jià)有學(xué)問，暗藏巨大稅收籌劃空間、房地產(chǎn)開發(fā)是否會(huì)走入全面帶裝修時(shí)代；

③土地增值稅籌劃應(yīng)對(duì)策略，及其它常見地產(chǎn)實(shí)務(wù)籌劃問題解析；

（二）并購實(shí)操項(xiàng)目稅務(wù)籌劃

1、在建工程并購（適用于二手土地并購）；

2、投資加轉(zhuǎn)股權(quán)（投資加轉(zhuǎn)股權(quán)仍然是非房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)并購的最優(yōu)方式）；

3、劃撥（適用于有資源的企業(yè)）；

4、分立加轉(zhuǎn)股權(quán)  （分立加轉(zhuǎn)股權(quán)是營業(yè)稅下的常見交易方式，營改增后，該種交易方法的優(yōu)越性大大降低）；

5 、股權(quán)轉(zhuǎn)讓（股權(quán)轉(zhuǎn)讓是最有利于賣方的交易方法，但是對(duì)買方最不利的交易方法）；

6、總分公司的交易方式（大集團(tuán)之間可以通過總分公司的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)剝離交易）；

7、房地產(chǎn)分離收儲(chǔ)再轉(zhuǎn)讓（國企可以通過土地收儲(chǔ)而建筑物轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）；

8、出讓合同變更方式 （通過出讓合同變更實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地）；

9、買資產(chǎn) （最有利于買方最不利于賣方的交易方法，賣方的交易稅負(fù)最重）；

10、并購后再資本化（并購資本化、并購上市、并購分拆稅務(wù)籌劃）；

11、地產(chǎn)股權(quán)并購稅收相關(guān)問題解析：

①以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地房屋、資產(chǎn)應(yīng)如何運(yùn)作？

②股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓，稅局納稅評(píng)估能通得過嗎？

③自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)計(jì)稅價(jià)格偏低如何進(jìn)行調(diào)整？

④先分配利潤再轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)？

⑤“先增資擴(kuò)股再平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)”是好的籌劃思路嗎？

⑥股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅嗎？如何回避？

⑦企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)

⑧統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要進(jìn)行納稅調(diào)整

⑨利用境外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，降低地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)？

（三）土地拓展整合、投資風(fēng)險(xiǎn)控制與稅務(wù)籌劃

1、房地產(chǎn)土地獲得的方式、可能發(fā)生的糾紛，及稅收規(guī)劃：

①取地主要方式：無償劃撥、出讓（招拍掛）、收購、變性；

②土地取得中發(fā)生的與政府可能的糾紛：逾期交地、規(guī)劃變更，土地性質(zhì)與規(guī)劃不一致，配建無障礙用房，規(guī)劃調(diào)整等；

③劃撥工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)商業(yè)用地；

④拆遷還建；先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)；先分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)；在建工程轉(zhuǎn)讓；集體土地（包括不限于建設(shè)用地）能否用于“開發(fā)”；

案例：XX集體土地開發(fā)模式交易結(jié)構(gòu)；

⑤一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式；

⑥一級(jí)土地開發(fā)的成本和收益分配方式；

⑦軍用土地出讓流程；

2、凈地出讓模式所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(xiǎn)（8類問題）；

3、房地分離出讓如何納稅（4類問題）；

4、拆遷補(bǔ)償用房的涉稅處理（4類問題）；

5、集體用地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理（5類問題）；

6、收購的交易方案與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

①一般股權(quán)交易，股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)

②收購部分股權(quán)、收購部分項(xiàng)目

③收購?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問題

④境外收購涉及的外匯和稅務(wù)問題

⑤房地產(chǎn)收購合同要點(diǎn)：項(xiàng)目描述，價(jià)格及支付方式，交割，共管賬戶，潛在債務(wù)約定和處理；

⑥以總包加包銷方式的變更收購方案；

7、收購中的綜合稅務(wù)籌劃:“交易模式選擇決定稅負(fù)”

①資產(chǎn)收購、股權(quán)收購的稅務(wù)比較及法律評(píng)析；

②利用企業(yè)間利潤分配方式避稅；

③同一主體之間劃撥方式避稅；

④償還被并購方債務(wù)方式避稅；

⑤利用分立后轉(zhuǎn)讓的方式避稅；

⑥出資后轉(zhuǎn)讓方式避稅；

⑦土地出讓回購變部分轉(zhuǎn)讓方式避稅；

⑧收購中的綜合稅務(wù)籌劃案例分析；

8、以資產(chǎn)對(duì)外投資稅收籌劃

①以資產(chǎn)對(duì)外投資繳納什么稅？增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅？

②接受投資需要發(fā)票作為扣稅憑證么？

③股東個(gè)人以資產(chǎn)投資繳納個(gè)人所得稅？

④如何利用“先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)”降低稅負(fù)？

9、房地產(chǎn)并購重組稅務(wù)籌劃實(shí)操案例分析：多個(gè)標(biāo)桿企業(yè)并購案例（1-5）法務(wù)與財(cái)稅分析

（四）鄉(xiāng)村振興、舊城改造與城市更新開發(fā)業(yè)務(wù)財(cái)稅籌劃

1、城市更新與征地補(bǔ)償有何差異？征稅時(shí)有何區(qū)別？

2、被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)稅、所得稅如何征收？自然人與法人有何區(qū)別？

3、如何理解“合法有效憑據(jù)”？開發(fā)商支付給被拆遷戶個(gè)人的補(bǔ)償款憑收據(jù)能否入帳？支付給村委會(huì)或村股份公司的補(bǔ)償款憑村委會(huì)或村股份公司的收據(jù)能否進(jìn)開發(fā)成本抵稅？

4、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？

5、開發(fā)商向回遷戶收取的回遷房價(jià)款，如遠(yuǎn)低于成本價(jià)，其差額能否進(jìn)入拆遷成本？按雙方約定價(jià)還是市場公允價(jià)確認(rèn)銷售收入？

6、賠償有何標(biāo)準(zhǔn)？超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給釘子戶的部分，能否計(jì)入拆遷成本？如何合理合法加大拆遷成本？

7、等面積與超面積部分征收營業(yè)稅如何計(jì)算？成本價(jià)含土地成本嗎？

8、村委出地，開發(fā)商出資，不同合作方式有什么稅負(fù)差異？以村委的名義立項(xiàng)，還是以開發(fā)商名義立項(xiàng)？

9、村委出地開發(fā)商出資合作建房，建成自用或轉(zhuǎn)讓，如何計(jì)算土增稅？

10、如何判定政策性搬遷非商業(yè)性搬遷？政策性搬遷收入有何稅收優(yōu)惠？

11、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本如何確定？

12、商品房證、集體房產(chǎn)證、違章建筑被拆遷后征收標(biāo)準(zhǔn)相同嗎？

13、開發(fā)商支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否要補(bǔ)交契稅？

14、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，如何繳納契稅？

15、轉(zhuǎn)讓（城中村）集體土地使用權(quán)，承受方是否繳納契稅？

16、就地還建方式、異地安置方式、貨幣補(bǔ)償方式等不同方式拆遷安置，稅收如何計(jì)算？

（五）房地產(chǎn)基金及基金管理公司稅收籌劃

（六）地產(chǎn)開發(fā)階段風(fēng)險(xiǎn)控制

1、關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)、法律和合同風(fēng)險(xiǎn)；

2、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、租售風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等；

（七）供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)集團(tuán)資本運(yùn)營十大策略：案例分析：1-5

①上市地產(chǎn)公司戰(zhàn)略定位與資本策略；

②百強(qiáng)非上市地產(chǎn)集團(tuán)投融資戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)布局；

③中國房地產(chǎn)業(yè)鏈大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；

④中小地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)策略；

（八）房地產(chǎn)市場未來展望

①國家地產(chǎn)政策；

②地產(chǎn)與科技、產(chǎn)業(yè)融合、泛地產(chǎn)生態(tài)

③品牌地產(chǎn)的未來。

九、總結(jié)與答疑：