【課程背景】

當前，我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，結構性矛盾凸顯，經(jīng)濟下行壓力較大。十九大報告明確提出在經(jīng)濟增長質量、金融改革、環(huán)境治理、房地產調控等方面要有新的突破。隨著房地產市場調控的持續(xù)加壓，房地產行業(yè)進入深度整合。地產行業(yè)集中度愈發(fā)明顯，百強房企不是在并購合作，就是在并購合作的路上。百強房企也通過并購合作跨入“千億”陣營，實現(xiàn)“千億”夢。房地產并購也是企業(yè)獲取土地、尋求融資的重要途徑。并購能夠滿足眾多企業(yè)包括擴張規(guī)模、占領異地市場等不同的需求，能夠帶來非常大的機會。通過并購來整合資源、擴大規(guī)模似乎成了國內知名地產開發(fā)商的共識，但并購是柄雙刃劍，利用得當如虎添翼，反之則后患無窮。因此房地產企業(yè)的土拓和財務及相關決策部門，在作出并購決定前，一定要充分了解投資并購模式，做好土拓路徑的設計、運營模式創(chuàng)新及財稅籌劃，才能助力企業(yè)的長期健康發(fā)展。

房地產是國民經(jīng)濟的壓艙石，同時是典型的政策導向性產業(yè)，受宏觀調控影響較大。“兩會”作為中央政策風向標，一直以來都受到社會各界的高度關注。2019年 “兩會”已落幕一個多月，房地產政策走勢明朗化，目前一季度房地產出現(xiàn)了新的市場表現(xiàn)。在目前國家供給側結構性改革的背景下，展望2019全年，在“房住不炒”、管控風險、強化保障等目標指引下，地方房地產政策將延續(xù)什么樣的基調呢？新形勢下作為投資人如何投資新的地產項目呢？房地產形勢越來越嚴峻，并購重組已成為地產行業(yè)的主旋律，2019如何并購重組，如何土地拓展，應關注哪些經(jīng)營風險與財稅風險呢？在房地產行業(yè)日益金融化、投行化、互聯(lián)網(wǎng)化的今天，如何進行基于大數(shù)據(jù)的地產模式創(chuàng)新？后地產時代物業(yè)服務崛起，房地產大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略如何布局？宏觀經(jīng)濟持續(xù)下探，在當前財政與貨幣政策下，房企如何融資突破？房地產開發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展成為每家房企須思考的重要課題。本課程將為您全面解讀十九大房地產經(jīng)濟政策、2019“兩會”房地產定調與政策亮點、一季度房地產市場表現(xiàn)與趨勢分析，互聯(lián)網(wǎng)+房地產投資模式創(chuàng)新，及房地產行業(yè)發(fā)展運營創(chuàng)新、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、投融資創(chuàng)新及財稅籌劃策略。

【課程特點】

1、觀點新穎、具有很強的系統(tǒng)性，論述精辟、充滿激情、貼近企業(yè)；

2、寓教于樂、案例前沿，實踐集成、注重實效與實用性；

3、案例豐富、深入淺出，注重實效、應用性強；

4、內容通俗易懂，自由輕松學習，深受政府和企業(yè)好評。

【課程模塊】

一、十九大經(jīng)濟政策與房地產市場展望  

（一）“新時代”：與時俱進中的歷史方位新判斷、新指南

1、我國發(fā)展新的歷史方位；

2、實現(xiàn)中華民族偉大復興的現(xiàn)代化“中國夢”目標；

（二）“不平衡”：關于我國社會矛盾的新判斷、新分析

1、十九大形成的關于社會主義矛盾的新判斷；

2、人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾；

（三）“供給側結構性改革”：著力化解社會主要矛盾的主線

1、強調的“供給管理”，更多地側重的是結構優(yōu)化問題；

2、以“全要素生產率”支撐我國的現(xiàn)代化進程；

（四）十九大經(jīng)濟政策框架與房地產發(fā)展趨勢

1、新時代中國特色社會主義發(fā)展的戰(zhàn)略安排；

2、五大發(fā)展理念與現(xiàn)代化經(jīng)濟體系建設；

3、中國房地產市場和行業(yè)現(xiàn)狀、供需求影響因素；

4、中國的城鎮(zhèn)化與房地產市場、總體判斷分析；

5、十九大后房地產機會、挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢；

二、2019“兩會”房地產定調與政策亮點  

（一）2019“兩會”房地產政策主基調、六大亮點

1、2019年“以穩(wěn)為主，一城一策”定調；

2、解讀2019“兩會”房地產政策六大亮點；

①、深入推進新型城鎮(zhèn)化，堅持城市群發(fā)展；

②、落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系；

③、繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造；

④、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升；

⑤、新型城鎮(zhèn)化提高柔性化治理、精細化服務水平；

⑥、健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產稅立法；

（二）兩會房地產政策對后期樓市的影響？

1、兩會政策對后期樓市的影響；

2、房地產投資區(qū)域的選擇和分析；

3、 標桿品牌企業(yè)對城市區(qū)域的選擇方式；

三、2019年一季度房地產市場表現(xiàn)與趨勢分析  

（一）一季度宏觀經(jīng)濟形勢與房地產市場表現(xiàn)  

1、近期全國房地產市場形勢回顧：政策、投資、市場、土地？

2、一季度宏觀經(jīng)濟形勢分析：經(jīng)濟方面、貨幣信貸、房地產政策；

3、2019年一季度百城新建住宅價格指數(shù)變化？

4、一季度重點城市商品住宅成交規(guī)模情況？

5、一季度三四線城市成交面積情況？

6、一季度近期熱點一二線城市市場情況？

7、一季度土地市場呈現(xiàn)哪些新的變化？

8、一季度，房地產地方調控主要特點?

（二）2019年房地產市場趨勢分析

1、2019年品牌房企市場發(fā)展趨勢；

2、土地拓展模式創(chuàng)新與聚焦熱點城市；

3、房企融資規(guī)模與政策趨勢；

4、新形勢下房地產企業(yè)投資發(fā)展策略：行業(yè)黑馬逆襲成功，彎道超車的可能性；

5、地產高質量發(fā)展與現(xiàn)金流管理和效益；

6、中央和地產調控政策歸納與下一步預測、2019年房地產市場總體趨勢；

7、2019年熱點城市最新政策、行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考；

四、房地產戰(zhàn)略定位與發(fā)展模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產發(fā)展戰(zhàn)略定位

1、房地產行業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略思考；

①城市化進程與人口變化等對長期趨勢的影響；

②政策、消費升級和競爭格局對短期趨勢的影響；

③階段性機會的把握：三四線城市的機會與城市群機會；

④結合自身的資源能力特點制定最適合自己的戰(zhàn)略選擇；

⑤XXX戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略定位與目標、商業(yè)模式、業(yè)務選擇、成長階梯、核心競爭力與戰(zhàn)略舉措；

⑥XX實操分享：行業(yè)黑馬的投資戰(zhàn)略與拿地模式（招拍掛、一二級聯(lián)動、收并購、產業(yè)聯(lián)動）；

2、地產投資模式與產業(yè)融合定位（地、錢、人）；

3、房地產大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；

4、房地產可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；

（二）互聯(lián)網(wǎng)+背景下的地產發(fā)展模式

1、互聯(lián)網(wǎng)+房地產產業(yè)模式創(chuàng)新：

①互聯(lián)網(wǎng)+房地產模式分析與實戰(zhàn)策略；

②互聯(lián)網(wǎng)+房地產六大模式；

③“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)管理大數(shù)據(jù)；

2、創(chuàng)新租賃模式；

3、輕資產管理運作模式與平臺模式：

①主流房企輕資產實務操作模式分析；

②當前我國房地產輕資產企業(yè)分類；

③萬科模式、萬達模式、凱德模式、保利模式、遠洋模式等優(yōu)點、缺點；

④花樣年模式、紅星美凱龍模式等優(yōu)點、缺點；

⑤“基金+代建”方式合作拿地開發(fā)、模式設計和方法；

4、華夏幸福商業(yè)模式：“產業(yè)新城”，其優(yōu)點、缺點分析；

1、

全產業(yè)鏈模式：

①五大案例解讀地產全產業(yè)鏈模式突破；

②XXX商業(yè)管理公司、顧問公司、策劃運營公司、物業(yè)管理公司、建筑公司、設計平臺公司、建材公司、科技環(huán)保公司等；

2、

XXX地產等企業(yè)的高周轉；

7、3+1資本分拆模式；

8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產項目投資邏輯；

①城市更新、舊改類項目背后的資本運作邏輯；田園綜合體項目中的融資創(chuàng)新；

②長租公寓：單元盈利+復制規(guī)劃+融資；文旅地產投資價值描述與規(guī)劃；

③產業(yè)園區(qū)經(jīng)營收益與投資收益模式；地產企業(yè)分拆主板上市；

④康養(yǎng)項目的內容經(jīng)營資產價值規(guī)劃；專業(yè)市場的資產價值與資本運作模式；

⑤集合店、快閃電的運營邏輯與商業(yè)機會；創(chuàng)內容企業(yè)的團隊激勵與業(yè)績增長等等；

9、土地開發(fā)模式創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)產業(yè)園區(qū)土地運營；

①一級開發(fā)：難點與瓶頸、核心價值、關鍵流程、一級開發(fā)政策；

②開發(fā)模式：階段歷程、十大模式、合資模式、PPP模式 、政府采購、收益權模式 ；

③開發(fā)風險及規(guī)避、進入及退出機制、模式典型案例匯總分析；

④土地營銷：意義與本質、價格策略、如何營銷 、XX案例；

⑤政企關系：政府對付開發(fā)商的三階段論、開發(fā)商對付政府的四美計劃、三種均衡關系；分類與技巧 、五個一工程 ；

⑥應用案例分析：產業(yè)地產、新城新區(qū)、特色小鎮(zhèn)、文旅地產等行業(yè)痛點與發(fā)展創(chuàng)新；

10、八大政策模式；

11、品牌地產案例分析：模式創(chuàng)新與財稅風控；

12、泛地產生態(tài)鏈：金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等創(chuàng)新模式分析；

五、房地產融資規(guī)劃與融資模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產融資規(guī)劃

1、房地產融資戰(zhàn)略:（ 債權、股權和夾層投融資）；

2、房地產年度融資計劃：資本結構、金融資源與渠道的梳理、開拓與計劃；

3、房地產戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計劃與預算績效協(xié)同；

4、地產開發(fā)的流程、評估方式、風險、開發(fā)成本及投資利潤測算：

①房地產開發(fā)流程和關鍵節(jié)點

②三種房地產主要的評估方式

③房地產投資和開發(fā)的風險

④房地產投資開發(fā)管控的主要方式--四張表（成本和利潤、現(xiàn)金流、工期、銷售計劃）

（二）房地產五維融資創(chuàng)新路徑

1、房地產融資市場回顧分析：股本市場、債權市場、股債混合市場；

2、融資機構：券商投行、商業(yè)銀行、信托公司、基金子公司、租賃公司、資產管理公司、保險公司、私募基金、產業(yè)基金、并購基金、交易所、金融產權交易所、第三方理財、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融控股平臺等；

3、股本、債務與夾層融資方式比較、信用、擔保與抵押融資方式比較；

4、資產性結構融資分析：

①結構性融資：(開發(fā)貸、按揭、委托貸款、民間融資、融資租賃、保理商票融資、債權轉讓融資、特定收益權轉讓融資、包銷融資、購房尾款融資等)；

②資產證券化: 債券、上市、資管計劃；ABS、ABN、CMBS、類Reits；境內定增；

5、價值融資分析（孵化、資本）：XXX資產證券化案例分析、境內外上市、買殼、并購、合作融資；

6、大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新（信用鏈融資）；

7、平臺融資創(chuàng)新（兩類平臺）、互聯(lián)網(wǎng)金融、區(qū)域股交所、金交所融資產品；

8、房地產私募基金、REITs、保險資金、資產支持票據(jù)、項目特定資產收益權、明股實債模式、公司債券、債務融資工具、短期融資融券融資、政府項目PPP、海外融資（海外發(fā)債與內保外貸）；

9、聚合融資創(chuàng)新（融資組合）案例分析；

10、房地產金融創(chuàng)新（一）：趨勢是，資產證券化+運營、資本+運營，地產業(yè)態(tài)決定融資模式；

11房地產綜合融資創(chuàng)新設計（二）：股債混合、并購融資、輕資產出表、境外融資、私募基金、互金平臺；前期融資--拿地決策之前需要考慮的因素；項目融資--施工建設期的資金方案設計；后期回款--銷售期的資金管理與平衡等；

12、并購融資創(chuàng)新：

①信托、私募融資結構及要點：價格、退出；

②股權融資、表決權的分配，及對賭協(xié)議；

③房地產資產證券化和REITS；

案例：XXX的交易結構和核心要點

案例：XXX的特點及障礙

④分析：并購中各種融資方案的異同、特點及障礙；

13、城市更新項目融資創(chuàng)新方案：城市更新項目意愿征集階段、拆遷安置補償協(xié)議談判階段、城市更新計劃實施階段等；

14、知名房企拿地策略和融資方式分析:1-5；

15、融資風險防范：房地產債權、股權融資的風險防范及措施；

①抵押及質押，擔保的風險與防范：土地評估與抵押、項目公司股權質押、集團信用擔保、第三方擔保等；

②財務與管理的風險與防范：項目公司與GP共管、財務流通，財務自主調撥與資料披露、項目退出與利潤分配，項目公司結束等；

六、房地產投資并購交易機制與風險控制

（一）房地產企業(yè)投資并購的交易模式

1、投資開發(fā)模式：招拍掛、收并購、勾地、 合作開發(fā)；

2、房地產并購的內容和戰(zhàn)略動因、股權并購模式分析；

3、股權收購、資產收購、合作開發(fā)、項目收購、項目投資等并購方式的優(yōu)劣分析；

4、投資并購的交易流程管理，包括意向書、盡職調查、協(xié)議簽署、資金共管、項目/股權完善、資金釋放、項目交割、保證義務、尾款支付；

5、投資并購中的盡職調查要點；

①公司股權：是否真實出資、股權轉讓是否真實，股權安排，反收購措施；

②房地產開發(fā)的階段：不同階段關注點不同，項目的風險和債務不同；

③土地資產瑕疵：土地取得程序的合法性，土地開發(fā)政策盡調；

④項目公司債權債務問題：股東之間約定項目公司債務承擔的有效性；

⑤重大合同：施工、采購、借款、銷售等；

⑥三張報表視角的財務盡調分析：XXX并購案例分析；

（二）投資并購的交易方案設計與風險

1、一般股權交易，股權交易在法律上的合法性與稅務上的風險；

2、收購部分股權、收購部分項目；

3、收購土地返售房產的交易與稅務問題；

4、境外收購涉及的外匯和稅務問題；

5、房地產收購合同要點：項目描述+價格及支付方式+交割+共管賬戶+潛在債務約定和處理；

6、以總包加包銷方式的變更收購方案；

7、不同方式收購國有房地產或資產的程序及問題；

8、特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”模式及與房地產“開發(fā)”模式的區(qū)別；

（三）合作開發(fā)操作要點及核心條款設計

1、房地產合作開發(fā)的定位分析：共同投資、共享利潤、共擔風險；

2、合作開發(fā)的形態(tài)的比較：項目公司式、合伙式、合同式；

3、合作主體：合作方盡調六大維度：綜合實力；經(jīng)營理念、資信情況；經(jīng)營能力、風險情況及管理情況；

4、公司設立：設立時間；入股時間；

5、法人治理：股東會、董事會職權及表決機制；總經(jīng)理職權；非操盤方派駐人員職責；

6、操盤模式：單方操盤；聯(lián)合操盤；保底收益；

7、退出機制：退出方式、退出時間；

8、僵局處理：僵局處理之萬能公式；

9、核心條款設計：合作模式、項目公司設立與股比、項目公司經(jīng)營管理、資金籌措與資金管理、利潤分配、退出機制、法律風險；

10、項目合作開發(fā)中的法律風險與全面防范：

①公司開發(fā)中決策權的約定和分配，誰負責操盤及如何界定各方的權利義務？

②項目定位、設計、施工、采購、造價、財務等權利的分配及監(jiān)督權的行使方式

③項目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務的約定及未履行時的補救約定

④開發(fā)中規(guī)劃調整、成本增加、面積增減、政策改變時雙方利益如何調整？

⑤開發(fā)中因一方違約行為，導致開發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質量問題等造成的損失、費用增加如何承擔；

⑥如何防止和解決開發(fā)中的債務問題；

11、項目合作開發(fā)的多種變型及相應的風險要點與處理方案：

①代建加代銷售的合作模式，操作優(yōu)勢、適用條件及要點；

②合伙開發(fā)，項目部式的管理要點和糾紛案例；

③合同型開發(fā)被法院認定為房屋買賣、借款、租賃等的情形和處理方式；

④合作加入方對原項目方式的盡職調查和談判；

12、項目合作協(xié)議案例解析；

七、房地產投資與并購、運營創(chuàng)新策略

（一）房地產投資模式、土地拓展策略

1、2019房地產投資模式；

2、土地拓展策略、模式案例分析：

①中小房企對全國不同分類城市的投資拿地與項目拓展策略；

②一線城市、強二線城市、中等二線城市、弱二線城市；三線城市；四線城市分析；

3、合作開發(fā)的模式綜合案例分析；

4、不同房地產產品價值投資策略與風險控制：

① 住宅和長租公寓 ：

ü  非房企背景長租公寓策略和案例分析（YOU+、魔方、蘑菇、青客和新派公寓等） ；

ü  房企背景長租公寓策略和案例分析（萬科、碧桂圓、旭輝、保利等） ；

ü  長租公寓與房地產資產管理和輕資產管理 ；

ü  長租公寓的融資和房地產資產證券化 ；

ü  新派和碧桂園公寓等長租公寓（類REITs）資產證券化案例分析 ；

ü  魔方公寓和保利等長租公寓（ABS）資產證券化案例分析 ；

②辦公樓（短租等）；

③商場 ；

④賓館、旅游和養(yǎng)老 ；

⑤物流和工業(yè)廠房等 ；

⑥特色小鎮(zhèn)、文旅地產、鄉(xiāng)村振興等項目 ：

ü  PPP投資融資 ；

ü  項目債權融資策略（銀行貸款、信托、資管計劃、債券、融資租賃、保險資金） ；

ü  項目股權融資策略（上市、房地產私募基金） ；

ü  項目資產證券化（債權、股權和收益權）；

⑦產業(yè)地產三大模式與產業(yè)價值孵化；

（二）房地產并購模式、運營創(chuàng)新策略

1、房地產十大并購模式分析

2、產業(yè)地產、文旅地產、養(yǎng)老地產等創(chuàng)新模式；

3、地產業(yè)務運營模式創(chuàng)新；

①彎道超車的管理支撐——房地產企業(yè)組織和運營體系變革；

②為什么行業(yè)黑馬都有龐大的土地投資團隊？為什么企業(yè)規(guī)?；瘯r都會進行區(qū)域化轉型？

③為什么企業(yè)在區(qū)域化轉型同時都會進行標準化建設？快速發(fā)展階段的組織變革和運營提升？

④從管理標準化到產品標準化：系統(tǒng)的力量；如何實現(xiàn)快速開發(fā)：從588到456:房地產開發(fā)流程的變化邏輯？

⑤規(guī)模化發(fā)展下的運營體系升級：從管計劃到“以財務管理為中心、現(xiàn)金流為主線、項目收益最大化”的運營升級；

⑥運營管理模式升級與價值再造：

案例（1）：XX地產五高戰(zhàn)略背后的管理運營支撐；如何制定適應于高速發(fā)展的簡單高效的流程與運營體系？

案例（2）：高周轉及大數(shù)據(jù)視角下看房地產的未來和運營管理大數(shù)據(jù)邏輯：運營大數(shù)據(jù)管理、大財務工具應用分析；

案例（3）：互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)模式，銷售模式創(chuàng)新，地產大數(shù)據(jù)+的未來；

案例（4）：房地產企業(yè)戰(zhàn)略-年度計劃-預算-績效管理=大數(shù)據(jù)線管控模式的創(chuàng)新，資金鏈的管理；

4、房地產項目人才戰(zhàn)略與考核激勵機制及財稅風控；

5、民營和外資企業(yè)并購；

6、國有房地產或資產并購：

①收購的程序和國有資產監(jiān)管的要求：清產核資、評估、產權交易所公開轉讓；

②利用代建方式；

③國有股東的決策和股東優(yōu)先購買權及通知方式問題；

④特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”模式及與房地產“開發(fā)”模式的區(qū)別：

土地成本的避免和小鎮(zhèn)中原物權的承受方式；

⑤收購國有資產的案例分析（要求和關鍵點）；

7、租賃市場政策紅利、集體經(jīng)營性建設用地；

8、跨境收購的核心要點：

①跨境收購返程投資的限制及規(guī)避；

②境外股權轉讓及案例分析：XXX交易模式；

③境外收購外匯的出境及利潤的分配問題；

④境外收購綜合風險分析；

9、房地產并購運營創(chuàng)新綜合案例分析：

ü  土地或項目的并購方式、并購流程和主要風險；

ü  盡職調查 、估值、對價和溢價處理；

ü  融資和支付方式、審計和法務；

ü  并購合作后運營整合要點、并購風險分析；

ü  萬科、融創(chuàng)、碧桂園、金地等綜合案例分析。

（二）房地產投資金融化策略與轉型升級

1、房地產金融化盈利模式；

2、物業(yè)服務資本化策略；

①競爭分析：萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、彩生活物業(yè)、雅生活、恒大物業(yè)、金地物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科物業(yè)。

②萬科收購耀江物業(yè)；彩生活收購開元國際、萬象美；嘉寶股份收購綠宇、東景物業(yè)等分析；

③雅生活收購紫竹物業(yè)、中海物業(yè)收購中信物業(yè)等案例分析；

④并購對賭協(xié)議；

3、XXX五大品牌企業(yè)金融化策略；

4、產業(yè)地產品牌企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑：XX地產商業(yè)模式分析；

5、中小房地產企業(yè)融資誤區(qū)、如何突破企業(yè)瓶頸？重新塑造企業(yè)的資金供應鏈？

6、構建資本運營中心：小企業(yè)：合資合作，兼并；中等企業(yè)：新的定位，突出優(yōu)勢，順勢而為；大企業(yè)：整合資源，兼并聯(lián)手，國際資本；

7、中小地產公司資金運作、轉型與升級：

①住宅開發(fā)企業(yè)轉型背后的資本運作；

②民營地產企業(yè)輕重資產結合模式；

③單一住宅開發(fā)模式轉向文旅、園區(qū)、養(yǎng)老住區(qū)等多種物業(yè)類型開發(fā)運營的資本邏輯；

④資產證券化和產業(yè)地產融資等新業(yè)務板塊；新科技領域的投資；

⑤產業(yè)地產、產業(yè)基金模式；運營模式轉型等；

⑥創(chuàng)新運營背后的成本控制與稅務籌劃；

8、地產集團頂層設計與金融化模式布局六大策略；

八、房地產投資、并購稅務籌劃與資本運營    

（一）地產投資基本稅務籌劃策略

1、房地產企業(yè)稅務戰(zhàn)略規(guī)劃與籌劃：戰(zhàn)略、經(jīng)營、財稅三個層面；

2、房地產投資涉及的稅收：增值稅、房產稅、契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅收籌劃思路；

3、房地產開發(fā)企業(yè)成立階段稅務籌劃：法人股東與自然人股東選擇、股權架構與層次、不同業(yè)態(tài)公司設立、注冊資本與出資形式；

4、房地產企業(yè)拿地階段稅務籌劃：

①稅務角度：與政府的合作模式和稅收優(yōu)惠、資金方與土地方合作模式稅務差異；

②融資業(yè)務中的稅務籌劃分析；

③股權收購中的土地成本溢價如何入帳；

④企業(yè)以土地使用權投資合算嗎？等等；

5、房地產土建階段的稅務籌劃：

①房產報建形式不同、改自建銷售業(yè)務為代建行為；

②材料采購合同的節(jié)稅效益、工程項目分包的節(jié)稅方案；

③如何合理增加開發(fā)成本節(jié)稅等等；

6、房地產銷售階段稅務籌劃：

①分解商品房銷售價格節(jié)稅、促銷方案要考慮稅收成本；

②銷售定價有學問，暗藏巨大稅收籌劃空間、房地產開發(fā)是否會走入全面帶裝修時代；

③土地增值稅籌劃應對策略，及其它常見地產實務籌劃問題解析；

（二）并購實操項目稅務籌劃

1、在建工程并購（適用于二手土地并購）；

2、投資加轉股權（投資加轉股權仍然是非房地產公司實現(xiàn)資產并購的最優(yōu)方式）；

3、劃撥（適用于有資源的企業(yè)）；

4、分立加轉股權  （分立加轉股權是營業(yè)稅下的常見交易方式，營改增后，該種交易方法的優(yōu)越性大大降低）；

5 、股權轉讓（股權轉讓是最有利于賣方的交易方法，但是對買方最不利的交易方法）；

6、總分公司的交易方式（大集團之間可以通過總分公司的方式實現(xiàn)資產剝離交易）；

7、房地產分離收儲再轉讓（國企可以通過土地收儲而建筑物轉讓的方式實現(xiàn)不動產轉讓）；

8、出讓合同變更方式 （通過出讓合同變更實質轉讓土地）；

9、買資產 （最有利于買方最不利于賣方的交易方法，賣方的交易稅負最重）；

10、并購后再資本化（并購資本化、并購上市、并購分拆稅務籌劃）；

11、地產股權并購稅收相關問題解析：

①以股權轉讓方式轉讓土地房屋、資產應如何運作？

②股權平價轉讓，稅局納稅評估能通得過嗎？

③自然人轉讓股權計稅價格偏低如何進行調整？

④先分配利潤再轉讓股權還是直接轉讓股權？

⑤“先增資擴股再平價轉讓股權”是好的籌劃思路嗎？

⑥股權轉讓到底要不要交土地增值稅嗎？如何回避？

⑦企業(yè)轉讓股權納稅義務發(fā)生時點的確認

⑧統(tǒng)一集團內平價轉讓股權是否需要進行納稅調整

⑨利用境外轉讓股權，降低地產企業(yè)稅負？

（三）土地拓展整合、投資風險控制與稅務籌劃

1、房地產土地獲得的方式、可能發(fā)生的糾紛，及稅收規(guī)劃：

①取地主要方式：無償劃撥、出讓（招拍掛）、收購、變性；

②土地取得中發(fā)生的與政府可能的糾紛：逾期交地、規(guī)劃變更，土地性質與規(guī)劃不一致，配建無障礙用房，規(guī)劃調整等；

③劃撥工業(yè)用地能否轉商業(yè)用地；

④拆遷還建；先投資再轉讓股權；先分立再轉讓股權；在建工程轉讓；集體土地（包括不限于建設用地）能否用于“開發(fā)”；

案例：XX集體土地開發(fā)模式交易結構；

⑤一二級聯(lián)動的方式；

⑥一級土地開發(fā)的成本和收益分配方式；

⑦軍用土地出讓流程；

2、凈地出讓模式所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險（8類問題）；

3、房地分離出讓如何納稅（4類問題）；

4、拆遷補償用房的涉稅處理（4類問題）；

5、集體用地房地產開發(fā)的特殊處理（5類問題）；

6、收購的交易方案與稅務風險：

①一般股權交易，股權交易在法律上的合法性與稅務上的風險

②收購部分股權、收購部分項目

③收購土地返售房產的交易與稅務問題

④境外收購涉及的外匯和稅務問題

⑤房地產收購合同要點：項目描述，價格及支付方式，交割，共管賬戶，潛在債務約定和處理；

⑥以總包加包銷方式的變更收購方案；

7、收購中的綜合稅務籌劃:“交易模式選擇決定稅負”

①資產收購、股權收購的稅務比較及法律評析；

②利用企業(yè)間利潤分配方式避稅；

③同一主體之間劃撥方式避稅；

④償還被并購方債務方式避稅；

⑤利用分立后轉讓的方式避稅；

⑥出資后轉讓方式避稅；

⑦土地出讓回購變部分轉讓方式避稅；

⑧收購中的綜合稅務籌劃案例分析；

8、以資產對外投資稅收籌劃

①以資產對外投資繳納什么稅？增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅？

②接受投資需要發(fā)票作為扣稅憑證么？

③股東個人以資產投資繳納個人所得稅？

④如何利用“先投資再轉讓股權”降低稅負？

9、房地產并購重組稅務籌劃實操案例分析：多個標桿企業(yè)并購案例（1-5）法務與財稅分析

（四）鄉(xiāng)村振興、舊城改造與城市更新開發(fā)業(yè)務財稅籌劃

1、城市更新與征地補償有何差異？征稅時有何區(qū)別？

2、被拆遷戶取得拆遷補償費，營業(yè)稅、所得稅如何征收？自然人與法人有何區(qū)別？

3、如何理解“合法有效憑據(jù)”？開發(fā)商支付給被拆遷戶個人的補償款憑收據(jù)能否入帳？支付給村委會或村股份公司的補償款憑村委會或村股份公司的收據(jù)能否進開發(fā)成本抵稅？

4、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎？如何征收？

5、開發(fā)商向回遷戶收取的回遷房價款，如遠低于成本價，其差額能否進入拆遷成本？按雙方約定價還是市場公允價確認銷售收入？

6、賠償有何標準？超標準補償給釘子戶的部分，能否計入拆遷成本？如何合理合法加大拆遷成本？

7、等面積與超面積部分征收營業(yè)稅如何計算？成本價含土地成本嗎？

8、村委出地，開發(fā)商出資，不同合作方式有什么稅負差異？以村委的名義立項，還是以開發(fā)商名義立項？

9、村委出地開發(fā)商出資合作建房，建成自用或轉讓，如何計算土增稅？

10、如何判定政策性搬遷非商業(yè)性搬遷？政策性搬遷收入有何稅收優(yōu)惠？

11、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產，其換入資產的計稅成本如何確定？

12、商品房證、集體房產證、違章建筑被拆遷后征收標準相同嗎？

13、開發(fā)商支付的拆遷補償費是否要補交契稅？

14、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，如何繳納契稅？

15、轉讓（城中村）集體土地使用權，承受方是否繳納契稅？

16、就地還建方式、異地安置方式、貨幣補償方式等不同方式拆遷安置，稅收如何計算？

（五）房地產基金及基金管理公司稅收籌劃

（六）地產開發(fā)階段風險控制

1、關注項目規(guī)劃設計風險、建設階段風險、法律和合同風險；

2、資金鏈風險、進度風險、成本風險、質量風險、租售風險、運營風險等；

（七）供給側改革背景下，房地產集團資本運營十大策略：案例分析：1-5

①上市地產公司戰(zhàn)略定位與資本策略；

②百強非上市地產集團投融資戰(zhàn)略與產業(yè)布局；

③中國房地產業(yè)鏈大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；

④中小地產公司的產業(yè)策略；

（八）房地產市場未來展望

①國家地產政策；

②地產與科技、產業(yè)融合、泛地產生態(tài)

③品牌地產的未來。

九、總結與答疑：