住建部政策研究中心主任秦虹在 “2013全球華商(成都)地產(chǎn)論壇”上以《房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的趨勢(shì)與探索》為題進(jìn)行了演講。

在秦虹看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的金融創(chuàng)新已經(jīng)是必然的趨勢(shì)。隨著資產(chǎn)沉淀量的上升商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)凸顯，融資能力對(duì)房企來(lái)說(shuō)將是一個(gè)重要考驗(yàn)。

在論壇上，記者獲悉，目前資產(chǎn)證券化已被許多房企視為融資的一個(gè)重要途徑。“商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化探索正逐漸升溫。”據(jù)秦虹透露，目前已有多家房企醞釀通過(guò)資產(chǎn)證券化融資，部分甚至已向證監(jiān)會(huì)報(bào)備。

房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向多元化

“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的金融創(chuàng)新已經(jīng)是必然的趨勢(shì)?！鼻睾绫硎?，從行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多元化，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率趨降，中小房企貸款困難。

秦虹進(jìn)一步解釋稱，目前中國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模已經(jīng)足夠大，中國(guó)已成為全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是全球新房建設(shè)最大的市場(chǎng)。在這樣大的規(guī)模下，過(guò)去單一地靠間接融資，也就是靠銀行貸款來(lái)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融格局是不可持續(xù)的，一定會(huì)走上多元化。此外，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是住宅業(yè)的利潤(rùn)下一步確實(shí)要趨降，在這種情形下，低成本融資對(duì)房企來(lái)說(shuō)就顯得尤為關(guān)鍵。

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，這也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)期資金的需求加大。

據(jù)秦虹介紹，從2009年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速明顯高于住宅，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)期資金需求就更大，而銀行貸款一般是短期的。沒(méi)有長(zhǎng)期的資金支撐，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)主要以散售形式來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資的回籠。在這樣一個(gè)模式下，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)水平很難提高，另外，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的增大增多，過(guò)去那種很容易散售的模式也難再持續(xù)。

在退出渠道上的匱乏，將嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展。在秦虹看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，一定意義上是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在要求。

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方向是什么?

“第一，就是擴(kuò)大直接融資，關(guān)注直接融資;第二，在直接融資里面關(guān)注權(quán)益性的融資?！鼻睾绶Q，直接融資的創(chuàng)新總體上來(lái)看，主要包括以下幾個(gè)方面：一是投資人逐漸增多，行業(yè)并購(gòu)趨勢(shì)加強(qiáng)，大量戰(zhàn)略投資人參與房地產(chǎn)的直接投資;二是房地產(chǎn)信托成為緩解房企資金難題，尤其是中小房企資金之渴的“及時(shí)雨”。另外，人民幣的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資也成為房企融資的一個(gè)重要途徑。

記者注意到，近期境外融資在地產(chǎn)領(lǐng)域亦備受矚目。秦虹稱，今年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在境外融資總額就是去年的一半，增速明顯。

此外，一些企業(yè)做了類(lèi)資產(chǎn)證券化的積極探索，主要是借助信托或者是私募股權(quán)基金作為載體來(lái)增加資產(chǎn)管理的內(nèi)涵，將商業(yè)地產(chǎn)，或者是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行打包份額化。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的趨勢(shì)

資產(chǎn)證券化是以未來(lái)有可預(yù)計(jì)現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)成證券產(chǎn)品，在金融市場(chǎng)上出售的融資方式。

當(dāng)前，我國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)主要包括三類(lèi)：銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化(MBS)、證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的企業(yè)資產(chǎn)證券化(ABS)和銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)主導(dǎo)的資產(chǎn)支付票據(jù)(ABN)。

2013年3月15日，證監(jiān)會(huì)公布的《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》稱，財(cái)產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利及商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，這為商業(yè)物業(yè)所有者提供了一種新的融資模式，特別是擁有大量商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)公司。

隨后在5月中旬，海印股份[0.93% 資金 研報(bào)](000861，SZ)就發(fā)布公告稱，擬以15家綜合性商業(yè)物業(yè)的5年內(nèi)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)證券化方式融資16億元。

“商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化，符合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求和國(guó)際的觀念，因?yàn)樗梢猿掷m(xù)地經(jīng)營(yíng)，有穩(wěn)定的資產(chǎn)回報(bào)，與資產(chǎn)證券化的要求非常一致?！鼻睾绶Q。

在秦虹看來(lái)，資產(chǎn)證券化的發(fā)展，恰恰與某些機(jī)構(gòu)投資者的投資訴求相吻合。目前，一些機(jī)構(gòu)投資人追求的就是收益相對(duì)穩(wěn)定，安全性比較高的投資性產(chǎn)品，而中國(guó)一些成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，恰恰能夠滿足這些機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于未來(lái)投資的需求。此外，資產(chǎn)證券化也為高凈人群追求穩(wěn)定和安全投資提供了一條路徑。

目前，商業(yè)地產(chǎn)證券化探索正在升溫，并且受到了企業(yè)的高度關(guān)注。

秦虹稱，隨著地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)量的增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的程度會(huì)越來(lái)越高，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，資金成為決定生存發(fā)展的核心。房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論是大還是小，都是投資型企業(yè)，而不是制造型企業(yè)。投資型企業(yè)最重要的就是兩點(diǎn)，第一點(diǎn)抓機(jī)會(huì)，因?yàn)槿魏瓮顿Y性的企業(yè)都是機(jī)會(huì)性投資，永遠(yuǎn)不可能像制造型企業(yè)那樣流水線地生產(chǎn);二是融資能力，有足夠的融資能力才能夠真正實(shí)現(xiàn)投資的目標(biāo)。