秦虹表示：“有的城市依然面臨著房地產(chǎn)市場向好的格局，有的城市可能長期不漲不跌，有的城市未來市場可能會持續(xù)下跌，這是一個城市的分化。在城市分化格局下，區(qū)域位置更顯價值，是投資選擇、結(jié)構(gòu)性機會最需要關(guān)注的地方?！? 關(guān)注未來中國城市發(fā)展格局 區(qū)域位置怎么選？秦虹認為應(yīng)該從宏觀、中觀、微觀三個層面來選擇區(qū)域位置結(jié)構(gòu)機會。她說：“宏觀選擇房地產(chǎn)投資的機會一定要關(guān)注未來中國城市發(fā)展格局，和過去城市最大的不同是未來要走以城市群作為帶動城市化進程的主體空間形態(tài)。” 以城市群作為主體空間形態(tài)和過去我們的城市化進程相比有什么不同？秦虹指出：“最大的不同是過去的城市發(fā)展是每個城市自己發(fā)展自己，每個城市之間是相互競爭的格局，但是如果走城市群發(fā)展空間格局的話，意味著一個城市群內(nèi)各個城市相互的發(fā)展是有關(guān)系，而且相互的發(fā)展不是競爭的關(guān)系而是協(xié)作的關(guān)系?！? 關(guān)注城市群，秦虹認為不能僅僅看規(guī)劃，因為現(xiàn)在地方做了很多城市群，跟國際上發(fā)達國家走過的城市化發(fā)展道路、走過的路程來看，只有一部分城市群才能在有限的時間內(nèi)真正興起。 城鎮(zhèn)數(shù)量多的地方易形成城市群 哪些地方的城市群更容易興起？秦虹稱：“一定范圍內(nèi)城鎮(zhèn)數(shù)量多的地方，才更容易可能形成城市群，原因在于城鎮(zhèn)就是第二和第三產(chǎn)業(yè)的集聚地；一定范圍內(nèi)城鎮(zhèn)數(shù)量多、密度大意味著這個地方的第二和第三產(chǎn)業(yè)密度大，而第二和第三產(chǎn)業(yè)密度大的地方才會更有機會派生出新的產(chǎn)業(yè)，而新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生才會帶來大量新增人口，這個地方的房地產(chǎn)才更有發(fā)展機遇?！? 秦虹以日本為例，講到當年日本在城市化發(fā)展過程中，就曾經(jīng)說明城市密度大、城市群形成的地方對人口聚集能力和規(guī)模才越大。 房地產(chǎn)市場如何發(fā)展？秦虹表示：“房地產(chǎn)市場無非是人員流和資金流雙流推動結(jié)果，未來我們尋找房地產(chǎn)投資機會，很重要的就是要研究人向哪里去？而未來新的城市發(fā)展格局走城市群發(fā)展道路，我們一定要研究哪些地方最可能形成城市群，或者說它的城市群形成的速度可能會更快?！? 中部地區(qū)城鎮(zhèn)化速度快或形成新城市群 從世界各個國家發(fā)展規(guī)律來看中部地區(qū)，秦虹認為中部地區(qū)是在城鎮(zhèn)密度上有一定的發(fā)展基礎(chǔ)和優(yōu)勢。 秦虹說：“現(xiàn)在東部已經(jīng)有三個相對成型的城市群，珠三角、長三角、京津冀，但是在中部地區(qū)人口和城鎮(zhèn)的密度實際上有助于它比西部地區(qū)或者比現(xiàn)在的東北地區(qū)更有條件來形成城市群，所以中部是有優(yōu)勢的。” 從全國來看，隨著產(chǎn)業(yè)的梯級轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中部地區(qū)將是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化增長速度最快的地區(qū)，因為目前東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化率仍然低于全國平均水平，但是在未來隨著產(chǎn)業(yè)的一種轉(zhuǎn)移和工業(yè)發(fā)展，中部地區(qū)未來的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化速度將會是最快的，中部地區(qū)是最有可能形成新的城市群的地方。 米字型交通樞紐使航空港區(qū)機遇大 如何能夠改變一個城市的區(qū)域位置，秦虹表示：“最大的關(guān)鍵因素就是交通，中國現(xiàn)在打造城市群，總體思路是先實現(xiàn)城市群內(nèi)各個城市的同城化，在同城化基礎(chǔ)上國家再通過高速、鐵路網(wǎng)把各個城市群連接起來。” 秦虹還表示：“未來中國高速交通將形成一個大網(wǎng)絡(luò)，這個大網(wǎng)絡(luò)一旦形成，將意味著中國現(xiàn)在658個涉市城市加2萬個鎮(zhèn)共形成兩個格局。兩個格局分別是整個高速交通網(wǎng)網(wǎng)上有節(jié)點的城市、被高速交通網(wǎng)邊緣的城市?！? “凡是在高速交通網(wǎng)上有節(jié)點的城市，特別是那些具有交通樞紐位置的這樣一些中心城市，未來它的區(qū)域位置、它的區(qū)域價值更加凸顯?！鼻睾缯f，“鄭州是中國的中心，米字型的交通樞紐使鄭州在交通位置上有很大機會?！? 具體到鄭州航空港區(qū)的投資潛力，秦虹認為,關(guān)鍵取決于空港能否成為鄭州市具有發(fā)展?jié)摿Φ母敝行?，如果成為具有發(fā)展?jié)摿Φ母敝行?，從微觀的選擇上看，這里肯定是值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性機會所在。所以在未來城市是分化的，在城市分化情況下，區(qū)域位置更顯價值。這個區(qū)域位置一定要從宏觀、中觀和微觀三個層面來進行選擇。