文/房地產培訓師 王斌

    房地產是中國經濟所有行業(yè)里，對人們生活影響最大的，中國的高樓價讓工薪階層負擔越來越重，也透支了不少年輕人的夢想，房價自從1998年住房改革之后，就一路攀升，政府屢屢調控，但是最終總是屢屢空調，最近的一輪調控自2009年底開始歷經了兩年多的努力，終于現(xiàn)出了一些效果，但是隨著穩(wěn)增長措施的推出，樓市卻又一次出現(xiàn)了反彈跡象。這或許也再次印證房價終究還是市場的產物，絕不是以行政手段就可以打壓。特別是在中國文化中，人對家，家對房的依賴都特別強烈，而當人們感情色彩越濃厚，對房子這種商品的需求也就越發(fā)容易喪失理智。

2012年6月8日，中國央行三年來首次降息，之后不到一個月，央行再次推出降息舉措，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點，貸款利率浮動下限提高到0.7倍，達到歷史最低水平，盡管這次降息并沒有調整個人住房貸款利率浮動區(qū)間，但是降息給房地產市場帶來的間接利好似乎已經讓樓市回暖從期待走向現(xiàn)實。樓市在降息等利好信號刺激下成交量急劇上升，大批觀望的購房者躍躍欲試，開發(fā)商銷售業(yè)績大幅飆升，端午節(jié)前兩天北京全市住宅網簽總量為1115套，比去年同期增長了近3倍，廣州樓市端午兩天成交447套，成交量同比上漲24%。

26.3億！北京新地王誕生！

    在央行宣布年內二度降息后不久，北京房地產市場同時出現(xiàn)天價地王和樓王，將調控標桿城市推向新的價格敏感區(qū)間。7月10日，經過46輪競價和326輪回購面積的競拍，備受矚目的北京萬柳地塊最終以總價26.3億元、溢價率40.9%花落中赫置地，扣除回購面積后，萬柳地塊可售商品房樓面地價目前約為4.29萬元/平米，創(chuàng)北京新的樓面單價新高，由此摘下北京今年的“雙料地王”。

    隨著海淀萬柳地塊的“成功突圍”，北京土地市場驟然“入夏”，北京土地市場迎來了久違的成交熱潮。據北京市土地整理儲備中心公告顯示，此后的7月17日一天時間內，北京共成交土地5宗，成交總金額為37.2億元。

    上海、廣州等地也頻現(xiàn)高價土地成交，南京更是一日推出41幅地塊，創(chuàng)造年內新一輪土地出讓高峰。7月11日，鄭州誕生了新地王。2012.9號項目最終由國企鄭州市軌道交通有限公司以總價5.29億元成功摘牌。折合樓板價約8300元/平方米，土地出讓面積為37671.39平米，規(guī)劃建筑面積為64041.36平米。

    7月18日國家統(tǒng)計局公布70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據，時隔8個月后，70個大中城市里，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過了環(huán)比下降的城市數(shù)量；6月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了19個，是5月份的4倍。

    房地產獨立培訓師王斌認為，萬柳地塊的天價地王，引發(fā)了一波“蝴蝶效應”，一方面是財政收入吃緊等多種原因綜合作用下地方政府賣地熱情再度被點燃，另一方面開發(fā)商也一掃調控以來拿地的審慎果斷出手，一時間土地市場呈現(xiàn)“供應集中、需求旺盛”的態(tài)勢。

    首先，房地產事實上是無冕之王，它確實能夠在一定程度上與宏觀經濟成正相關。房地產市場供銷兩旺的確能夠拉動經濟增長，同時其系統(tǒng)性風險也在急劇增加，特別是正值政治領域換屆，如果地價持續(xù)暴漲，那么，將透支未來的消費力。一些地方“樓板價”已經超出了很多購房者的承受能力，形成一種地上懸河，對當?shù)?a target="_blank" >經濟發(fā)展并不利。

    其次，就信貸政策而言，雖然貨幣政策逆轉，但是，房地產信貸政策可能并不會有太大的松動。房地產畢竟是資金密集型產業(yè)，如果沒有充分的信貸政策支持，實在不可想象我們的樓價會漲得如此之快。資產價格在快速增長中膨脹，并形成一種示范效應。

    最后，對于購房者而言，如今樓市不穩(wěn)，他們很難瞄準真正的購房時機。在這樣的現(xiàn)實中，大量的唱空做多派誕生了?？尚Φ氖沁@些名義上唱空，實際上自己也在購房的人不在少數(shù)。在這樣的背景下，購房者實際上很難選擇方向。

    7月19日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》。要求各級主管部門要有清醒認識，堅持房地產市場調控不放松，堅決防止房價反彈。國務院總理溫家寶近日再次強調，要促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，功虧一簣。 7月24日，國務院派出8個督查組，對16個省市開展專項督查。7月31日，中共中央政治局召開會議提出：下半年堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。 

    8月30日，北京土地整理儲備中心新添4宗土地，又一“商業(yè)地王”即將入市，西城區(qū)月壇南街地塊，周邊商業(yè)地產的平均售價高達6-7萬元/平米，租金水平大約400元/平/月，該土地投標保證金高達6.8億，該地塊底價可能在27億至45億之間，底價樓面價在24500元/平米至40000元/平米之間。預計，其最終的成交樓面價超過30000元/平米，總價也將超過30億，成為今年商業(yè)金融用地的“總價與單價雙料地王”。

    房地產獨立培訓師王斌認為，本輪調控從開始到現(xiàn)在，一直存在中央對樓市調控堅決執(zhí)行與地方政府對調控微調的博弈。雖然中央多次重申調控力度，但是地方政府的微調依然頻繁出現(xiàn)，地方政府對樓市調控松綁意愿很強烈。出現(xiàn)中央嚴格執(zhí)行與地方小動作不斷的主要原因是，各地財政依賴的房地產土地出讓、土地稅費在調控后出現(xiàn)了重大問題，特別是在目前經濟出現(xiàn)局部困難的情況下，減少有關房地產部分收入對地方政府來說壓力非常大。

從目前土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價雖比較高，但相比2010年的地王出現(xiàn)的地板價高于在售項目價格的現(xiàn)象還有一定差距，土地市場“以價換量”尚未完全實現(xiàn)。我們認為，下半年土地市場將在限速中前行。預計今年年底集中推地、沖高土地出讓金的情形很難出現(xiàn)。    

我們來看看昔日北京三大“地王”項目如今命運如何？

    東升鄉(xiāng)“地王”：荒草長兩年 如今被轉賣

　　2010年3月15日，在與綠地集團等“房產大鱷”競逐中，名不見經傳的北京世博宏業(yè)房地產公司脫穎而出，以17.6億元的價格經過58輪競價奪得東升鄉(xiāng)地塊，這比底價6億元超出11.6億元，溢價193%。“將打造一個高端產品”的豪言猶在耳邊，但隨著政策和市場形勢劇變，近兩年里，這一昔日“地王”始終處于閑置狀態(tài)，院子里長滿荒草。

    保利地產發(fā)布公告稱通過收購北京世博宏業(yè)房地產公司100%股權的方式，獲取北京薊門橋項目（即東升鄉(xiāng)地塊）。盡管保利地產“財大氣粗”，但這個“地王”能否順利入市仍是難題。保利地產獨立董事張禮卿在表決中表示反對，理由是，“項目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場環(huán)境中慎重考慮”。

　　房地產獨立培訓師王斌認為將“地王”易手，往往是一種無奈結局。“地王”項目開發(fā)需求資金巨大，政策風險也大，開發(fā)商容易不堪重負。前有鯨吞了多個“地王”的順馳公司在資金鏈繃緊之際將公司轉手；后有曾奪得多個“地王”的綠城集團，被迫將旗下項目轉手；再有上海證大宣布將旗下證大置業(yè)作價出售，這顯示其持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。

    大望京1號“地王”：被迫“緩開工” 遭遇“定價難”

    2010年3月15日上午，經過84輪現(xiàn)場競價，遠洋地產旗下的遠豪置業(yè)以40.8億元奪得大望京1號地，扣除教育、醫(yī)療用地等，該地塊折合樓面價超過2.7萬元/平方米，創(chuàng)下當時北京成交地塊單價之最。盡管這一紀錄在下午即被“東升鄉(xiāng)地塊”取代，但卻點燃了北京樓市的瘋狂情緒。但開發(fā)商的預期最終落空，隨著本輪樓市調控措施出臺，大望京1號地周邊房價迅速回落。市場一度傳出遠洋地產欲退地，但隨后又否認，并稱將正常開工。但目前其開發(fā)進展十分緩慢，而且遭遇定價難。”當前大望京1號地周邊房價仍在持續(xù)跌落，已接近拿地價格水平，這個“地王”想要脫手，已經越來越難。

    房地產獨立培訓師王斌表示，熱衷當“地王”的開發(fā)商，不僅是高房價的主要推手，也是地方“土地財政”的支持者。在接連碰到調控的年頭，其遭遇困境幾乎是一種宿命。 

    亦莊“地王”：銷售冷利潤薄 猶如啃“雞肋”

　　“亦莊地王”去年在64輪現(xiàn)場競價后，由中信地產以52.4億元的總價奪得，刷新北京總價“地王”的成交紀錄。北京市房地產交易管理網顯示，該項目在8月26日取得預售許可證，共推出318套房源，但截至11月30日，僅賣出89套。就其整體銷售額而言，目前賣房收入與買地資金尚有較大差距。目前該項目銷售均價僅有2.4萬元/平方米，利潤空間很小。更何況，目前北京該區(qū)域房價正明顯下滑，這一“地王”項目勢難獨善其身。

    房地產獨立培訓師王斌表示，“地王”遭遇“生死劫”，不僅對開發(fā)商發(fā)出警示，也引發(fā)房地產市場健康發(fā)展的深層思考。房地產調控，已到了總結、反思、改進的時候了。應考慮改變調控目標，由抑制房價，轉向追求供應平衡;由“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，轉向更具持續(xù)性、長期性、系統(tǒng)性的治療方式。當前，不僅需要開發(fā)商和消費者理性對待房價，更需要政府在土地、稅收、信貸、法律等方面加快配套改革，使樓市走上健康發(fā)展的軌道。

    一直以來我們都知道用行政手段調控房價總是權宜之計，它是在為保障房體系的建立和房地產市場制度性變革做鋪墊，用時間換空間，高房價對于每一個人來說其實都是一種隱形稅收，不管你從事的是什么樣的工作，買沒買房都需要承受，因為房價上漲而帶來的生活成本的全面提高。這也許是一場從一開始就注定沒有結果的戰(zhàn)役。如果房子貴了就限購，車子多了就限行，我們或許短期內可以控制房價，但是長期來看絕沒有改變住房需求與買房能力不平衡的本質。三年前因為投資驅動的慣性與改革的惰性，我們錯過了解決房價問題的時機，今天的我們絕不應該再一次錯過改革房地產政策的窗口。