房價(jià)并不會(huì)因局部試點(diǎn)應(yīng)聲而落


　　對(duì)二套住房能不能稅率從輕可以探討


　　對(duì)高端也不要“傷筋動(dòng)骨”，要抽肥補(bǔ)瘦實(shí)現(xiàn)共贏


　　現(xiàn)在上海、重慶已啟動(dòng)試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革，在嚴(yán)格概念上講，所涉的稅種應(yīng)該是指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。


　　在多種因素制約之下，這一改革是在全國人大審批通過、授權(quán)國務(wù)院制定實(shí)施辦法的“房產(chǎn)稅”框架下啟動(dòng)試點(diǎn)，引入兩個(gè)實(shí)質(zhì)性的新機(jī)制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴(kuò)大到一部分消費(fèi)住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評(píng)估值概念并發(fā)展其方法。雖兩市試點(diǎn)方案細(xì)則不盡相同，但都包含著向較標(biāo)準(zhǔn)的“房地產(chǎn)稅”(“不動(dòng)產(chǎn)稅”)靠攏的取向。


　　關(guān)于房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，前一段時(shí)間，已發(fā)生了公開的和內(nèi)部的激烈爭(zhēng)論。我認(rèn)為對(duì)這個(gè)問題應(yīng)該進(jìn)行理性探討。在中國實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，是完成經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌與現(xiàn)代化的必要制度建設(shè)，將會(huì)產(chǎn)生四個(gè)方面值得肯定的正面效應(yīng)：增加中國直接稅的比重而降低中低端收入者的稅收痛苦程度；解決中國地方稅體系不成型的問題而提供地方層面的支柱稅種；促使已實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)其應(yīng)有的“治本”水準(zhǔn)；優(yōu)化收入和財(cái)產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”。


　　總之，房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))的稅制建設(shè)對(duì)當(dāng)代中國至少是一舉四得、一舉多得。尤其，當(dāng)前，在住房保有環(huán)節(jié)征稅，將對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生重要影響。


　　第一，對(duì)于想買房自住的人，這實(shí)際上會(huì)改變他的預(yù)期，他們會(huì)傾向于更實(shí)惠一點(diǎn)，買相對(duì)小戶型的房子。


　　第二，買房為囤在手里做自己的“商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)”的人，會(huì)考慮買了房以后不再空置。


　　第三，買來炒房的人，不敢說就完全不炒了，但是在炒的時(shí)候會(huì)收斂自己的行為。炒房者們自然會(huì)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)：原來炒20套的，這時(shí)要悠著點(diǎn)兒，先炒10套、8套；炒10套、8套的，炒個(gè)3套、5套，而且他炒什么房呢？他會(huì)考慮后邊多數(shù)接手的人是要用于自住的，所以他自然而然會(huì)考慮多炒中小戶型。


　　這樣一來需求方整體結(jié)構(gòu)變了，開發(fā)商拿了地皮以后當(dāng)然也要考慮――更多提供中小戶型，而且在自己參加土地招拍掛的環(huán)節(jié)上不能像原來想得那么好，要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，同時(shí)有效供給增加了，總體的供需情況就會(huì)趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康。


　　我認(rèn)為必須充分肯定上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)敢為天下先、在打開局面方面的重要意義和作用。前段輿論上有一些說法，指責(zé)上海、重慶兩市的試點(diǎn)好像成效不足，一個(gè)說法是稅收收入很少；另一個(gè)說法是并沒有看到房價(jià)急速下跌，“動(dòng)靜不大”。其實(shí)這是一些非常表面化的認(rèn)識(shí)。


　　首先，住房保有環(huán)節(jié)上的稅是按年征收的，不要急于馬上判斷可以征收多少稅上來。在接近年底的時(shí)候，才好判斷這一年可以收上多少稅來。但其實(shí)這兩個(gè)地方都不會(huì)太看重第一年能收多少稅，而且對(duì)這個(gè)稅的成長邏輯都心里有數(shù)，以后它的成長性肯定沒有問題。這個(gè)稅改最重要的任務(wù)，在上海、重慶這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)，一定意義上還不是籌集收入，而是要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活，但未來的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。


　　其次，就是房價(jià)并不會(huì)因局部試點(diǎn)應(yīng)聲而落。我認(rèn)為這樣一個(gè)稅制不可能改變中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)曲線，因?yàn)橹袊F(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平才50%多，以后要一路走高到70-80%才能相對(duì)穩(wěn)定。其實(shí)沒有力量能改變這個(gè)上揚(yáng)曲線的基本模樣。但是有了這個(gè)稅以后，它會(huì)使這個(gè)曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，減少泡沫，不會(huì)頻繁大起大落而造成對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。


　　試點(diǎn)后，在重慶和上海高端的不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降，價(jià)格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是它已體現(xiàn)的作用。重慶統(tǒng)計(jì)表明前幾個(gè)月里，高端的住房成交量已經(jīng)下降了28%。另外上海管理部門原來多年想追求的一些不動(dòng)產(chǎn)配置方面如何優(yōu)化的目標(biāo)，這次發(fā)現(xiàn)通過稅制的具體設(shè)計(jì)，取得了很好的實(shí)際調(diào)節(jié)效果。


　　比如上海多年苦惱的問題就是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動(dòng)產(chǎn)。而這次上海方案里面一個(gè)很小的杠桿――中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點(diǎn)兒，便使現(xiàn)在的成交大量地被引流到周邊區(qū)域，所以管理部門對(duì)這樣的效果非常肯定。這明顯體現(xiàn)了搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要間接調(diào)控，運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段，而經(jīng)濟(jì)手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。


　　改革雖然有很多值得肯定之處，但確實(shí)應(yīng)當(dāng)非常審慎。


　　首先，我們的管理部門應(yīng)該更開明，適當(dāng)披露已搞了多年的物業(yè)稅模擬試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)信息。各個(gè)地方試點(diǎn)里面具體的數(shù)據(jù)可以不披露，但是其框架完全可以披露一些信息。當(dāng)公眾了解大體情況以后，很多的反對(duì)意見也就會(huì)不攻自破。


　　其次，應(yīng)該盡可能把政府關(guān)于未來改革的一些基本考慮做出必要的信息披露，給社會(huì)公眾吃定心丸。比如說公務(wù)員、公職人員現(xiàn)在最擔(dān)心什么？如果說剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會(huì)有意見。所以我認(rèn)為這方面應(yīng)該非常清晰地給社會(huì)公眾(包括公職人員)一個(gè)“定心丸”：以后所有社會(huì)成員的所謂第一套房或者家庭人均計(jì)算下來的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，是不被這個(gè)稅覆蓋的。


　　看看試點(diǎn)：上海方案只涉及增量，但依靠信息系統(tǒng)支持把新購房與原有房合并計(jì)算人均擁有面積，再對(duì)高端征稅；重慶方案涉及了轄區(qū)內(nèi)幾千套獨(dú)立別墅的存量，但清楚地規(guī)定了180平米的“起征點(diǎn)”，仍是只調(diào)節(jié)高端。


　　另外，有人說中國基本特點(diǎn)就是第二套房有社會(huì)保險(xiǎn)功能，第二套房是自己給自己買了一個(gè)商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)――這有一些道理，那么對(duì)二套住房能不能稅率從輕？我覺得也完全可以探討。如對(duì)這兩點(diǎn)盡快形成相對(duì)清晰的原則性態(tài)度，再往下，便可討論怎么樣按照支付能力原則去調(diào)節(jié)高端。對(duì)高端也不會(huì)硬要“傷筋動(dòng)骨”，應(yīng)該完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅制的“支付能力”原則，抽肥補(bǔ)瘦。這就是促進(jìn)先富起來的階層和低收入階層在一個(gè)社會(huì)共同體里享受改革開放成果的和諧局面，這實(shí)際上是一種共贏。


　　先富起來的這些人，一年交一兩萬、兩三萬元錢或再高些的稅，而這個(gè)再分配使政府更有能力扶助低收入階層住有所居，促使整個(gè)社會(huì)和諧了，不是大家一起安享改革開放成果嗎？