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蔡為民 2022年度中國(guó)100強(qiáng)講師
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蔡為民:蔡為民樓勢(shì)說(shuō):兩會(huì)催生第四輪救市
2016-01-20 7501
就在輿論及房地產(chǎn)業(yè)界猶將注意力集中在兩會(huì)動(dòng)態(tài),及過(guò)程中之總理工作報(bào)告、委員、代表們提案涉及樓市論述的數(shù)量與內(nèi)容,以觀察中央未來(lái)施政風(fēng)向時(shí),我國(guó)西部大省青海,在兩會(huì)召開(kāi)的前兩天,便大喇喇推出房地產(chǎn)救市新政,令市場(chǎng)頗感意外。


青海打響第四輪救市首槍


青海省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、中國(guó)人民銀行西寧中心支行聯(lián)合發(fā)文,出臺(tái)住房公積金使用新政:公積金貸款門(mén)檻調(diào)低至連續(xù)足額繳存6個(gè)月以上即可申請(qǐng)(之前為12個(gè)月);公積金購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房的家庭,首付款比例下調(diào)至三成;子女可使用父母的公積金及貸款年限延長(zhǎng)至25年等一系列舉措。


青海之所以趕(敢)在兩會(huì)召開(kāi)前便毫無(wú)遮攔、不掩飾地高調(diào)宣布樓市救濟(jì)方案,與自去年(2014年)6月開(kāi)始的三波扶持房地產(chǎn)動(dòng)作有關(guān)。首輪是46座限購(gòu)城市不約而同、紛紛松綁相關(guān)限制購(gòu)房規(guī)定,目前僅北、上、廣、深、三亞堅(jiān)持限購(gòu);第二波是以限貸解除與首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬為標(biāo)志;第三輪則是去年11月22日起,陸續(xù)推出的降準(zhǔn)與連續(xù)降息。


房地產(chǎn)再成“支柱產(chǎn)業(yè)”


正是在這樣的大背景下,吃準(zhǔn)中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已由之前的打壓、調(diào)控,蛻變?yōu)楣膭?lì)、扶持,于是“順?biāo)浦邸?、搶先登?chǎng),否則我相信青海無(wú)此熊心。事實(shí)上也的確如此,兩會(huì)期間房地產(chǎn)仍是熱議話題,區(qū)別是有褒無(wú)貶,以肯定其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要角色扮演為主,只差沒(méi)把房地產(chǎn)重新樹(shù)立為“支柱產(chǎn)業(yè)”!而豈只是青海,北京也于3月1日推出公積金新政,宣布即日起調(diào)整房貸利率由4.25%降至4.0%,使房企既驚且喜。


那么在兩會(huì)期間,總理及代表、委員們又是如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的呢?


首先是李克強(qiáng)在總理工作報(bào)告當(dāng)中,只字未提令開(kāi)發(fā)商“聞之喪膽”、讓消費(fèi)者“提心吊膽”的房地產(chǎn)稅及其實(shí)施時(shí)間表的相關(guān)問(wèn)題,反而一改過(guò)往動(dòng)輒出現(xiàn)的“調(diào)控”、“抑制”、“房?jī)r(jià)合理回歸”等恐嚇性字眼,轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸С帧迸c“促進(jìn)”——支持居民自住和改善住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。


中國(guó)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)房地產(chǎn)


微妙及眾所周知的是,“改善”與“投資”型需求之間,其實(shí)存在難以清晰劃界的模糊地帶,說(shuō)明因應(yīng)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融大環(huán)境的變化,中央正在重新定位房地產(chǎn)屬性。更直接的觀點(diǎn)來(lái)自老牌經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧,直指“沒(méi)有房地產(chǎn)帶動(dòng),經(jīng)濟(jì)拉力不夠。不要一談到房地產(chǎn)就說(shuō)泡沫,實(shí)際上今天仍然需要房地產(chǎn)”。這樣的判斷與說(shuō)法是否正確?或許值得推敲,但對(duì)倍感煎熬的樓市與深陷“水深火熱”中的房企而言,堪稱“正能量”并深受鼓舞,則毋庸置疑。


于是有專家將兩會(huì)對(duì)樓市的善意表態(tài)稱之為:天大的好消息!我看是過(guò)了,因?yàn)檫@根本就在預(yù)料之中。反過(guò)來(lái)說(shuō),如果兩會(huì)仍維持長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)當(dāng)前已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)口誅筆伐、除之而后快的態(tài)勢(shì),那才真是“太陽(yáng)底下出新鮮事ㄦ了”!


房地產(chǎn)重膺經(jīng)濟(jì)引擎


我早說(shuō)過(guò),房地產(chǎn)就是空調(diào),天氣(經(jīng)濟(jì)大環(huán)境)遇熱則開(kāi)冷氣(打壓),以免資金過(guò)度涌進(jìn)房地產(chǎn),造成未來(lái)房?jī)r(jià)崩盤(pán)隱憂;天氣遇冷則開(kāi)暖氣,以防硬著陸風(fēng)險(xiǎn)?,F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)惡化的程度已超乎想象,2015年GDP預(yù)期增速已為1990年以來(lái)之新低(當(dāng)年為3.8%),正需要房地產(chǎn)拉動(dòng)市場(chǎng)活力,避免通縮發(fā)生。


因此在我看來(lái),眼下就算政府想打房也是有心無(wú)力!更何況經(jīng)過(guò)十余年的高速、野蠻生長(zhǎng),房地產(chǎn)自身都存在龐大的去庫(kù)存壓力,還需要透過(guò)中央的力量,回購(gòu)部分房源作為安置房與公租房,若再執(zhí)意橫加“修理”也只是“打落水狗”而已,還不如善加利用“變廢為寶”!


總而言之,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需要房地產(chǎn)發(fā)揮作用,使經(jīng)濟(jì)維持基本穩(wěn)定,惟“寄希望于樓市”首先需要做的,是讓房地產(chǎn)“正常呼吸”!有鑒于此,我相信青海做法很快會(huì)在全國(guó)大范圍開(kāi)展,甚至為達(dá)到目的而變本加厲!但能否起到明顯的救市效果?只能說(shuō):聊勝于無(wú),能救多少算多少。
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