兩會(huì)政策解讀與宏觀經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢(shì)分析

王傳寶 教授

時(shí)長(zhǎng)：1天?？筛鶕?jù)客戶(hù)要求調(diào)整課綱

培訓(xùn)目標(biāo)：解讀兩會(huì)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、我國(guó)最新房地產(chǎn)政策變化和發(fā)展趨勢(shì)，幫助學(xué)員正確判斷我國(guó)建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和建材行業(yè)發(fā)展走向，進(jìn)而幫助企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來(lái)的必然。

講座提綱

第一模塊 2024兩會(huì)精神與主要政策亮點(diǎn)解讀

課程提綱：

一、2024年主要工作任務(wù)

二、2024年主要預(yù)期目標(biāo)

三、2024年政府工作報(bào)告主要看點(diǎn)

四、2024年政府工作報(bào)告主要政策亮點(diǎn)解讀

六、地方/行業(yè)/企業(yè)如何更好地貫徹落實(shí)兩會(huì)精神

第二模塊  宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題解讀與2024年宏觀經(jīng)濟(jì)研判

課程提綱：

一、周期為王：百年大變局下當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與熱點(diǎn)問(wèn)題

1、世界經(jīng)濟(jì)處于衰退周期與新科技革命興起

——疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退

——新冠疫情對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的影響

——世界經(jīng)濟(jì)衰退：當(dāng)前全球處在罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷期

——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——新科技革命興起：人工智能、工業(yè)4.0……

——新科技革命興起與新經(jīng)濟(jì)周期到來(lái)

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

2、通脹與衰退的大博弈

3、大宗商品價(jià)格暴漲/暴跌引發(fā)通脹/衰退擔(dān)憂(yōu)

——油氣價(jià)格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度

——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價(jià)格劇烈變動(dòng)

——大宗商品的中長(zhǎng)期走勢(shì)判斷

4、美國(guó)加息（縮表）攪動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)局勢(shì)

——新興市場(chǎng)國(guó)家被動(dòng)貨幣緊縮

——美元升值，資金回流美國(guó)

——美國(guó)會(huì)否進(jìn)入衰退？

——美國(guó)會(huì)不會(huì)滯漲？

5、拜登上臺(tái)后的內(nèi)外政策新變化與中美會(huì)不會(huì)“脫鉤”

——2023.11.15中美元首舊金山會(huì)談及其后中美關(guān)系走向

——布林肯：你要么在餐桌旁，要么在菜單上

6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯

——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C(jī)的到來(lái)

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

——疫情對(duì)全球化的影響

7、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)（俄烏沖突）的后果及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

8、中美貿(mào)易戰(zhàn)、中美“脫鉤”風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

9、全球供應(yīng)鏈安全與中國(guó)防止歐美“去風(fēng)險(xiǎn)化”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭ブ袊?guó)化”

——全球供應(yīng)鏈安全

——中國(guó)防止歐美“去風(fēng)險(xiǎn)化”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭ブ袊?guó)化”

——大變局下中國(guó)以雙循環(huán)應(yīng)對(duì)“脫鉤斷鏈”

——二十大報(bào)告關(guān)于著力提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性和安全水平

——中國(guó)積極尋求加入CPTPP

——中國(guó)擔(dān)心卡脖子，美歐也擔(dān)心卡脖子

——中國(guó)如何應(yīng)用包括出口管制在內(nèi)的多元化手段應(yīng)對(duì)美歐的“脫鉤斷鏈”

10、如何應(yīng)對(duì)世界糧食風(fēng)險(xiǎn)與中國(guó)糧食安全

——應(yīng)對(duì)ABCD四大糧商的挑戰(zhàn)

——展開(kāi)與澳大利亞、加拿大、巴西等國(guó)的合作

——種子、化肥、農(nóng)業(yè)科技的進(jìn)步

——積極應(yīng)對(duì)氣候變化

——多元化展開(kāi)國(guó)際糧油合作，避免可能類(lèi)似俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)等地緣政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)糧食安全的沖擊

11、以新能源應(yīng)對(duì)能源危機(jī)

——新能源在世界與中國(guó)的發(fā)展

——新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

——煤炭的清潔高效利用與核能安全開(kāi)發(fā)

12、2024年全球面臨五大危機(jī)

13、思考：國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響與應(yīng)對(duì)

二、周期影響下中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、雙循環(huán)與大變局下需求三架馬車(chē)分析

（1）消費(fèi)

（2）投資

（3）出口

3、雙循環(huán)與大變局下供給側(cè)分析

（1）人口問(wèn)題：未富先老

（2）資源環(huán)境問(wèn)題

（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題

4、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力來(lái)源

——城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

5、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)

6、中國(guó)經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”

——新興產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展

7、實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)面臨的六大問(wèn)題、五大危機(jī)

——2023.7.19扶持民營(yíng)企業(yè)，31條

8、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國(guó)經(jīng)濟(jì)

9、加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國(guó)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)/行業(yè)/企業(yè)的沖擊

10、時(shí)刻謹(jǐn)防金融風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)危機(jī)：中小銀行風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)、地方債務(wù)危機(jī)

11、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷

12、二十大報(bào)告關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展

——二十大報(bào)告關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展

——二十大報(bào)告關(guān)于著力提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性和安全水平

——二十大報(bào)告關(guān)于戰(zhàn)略機(jī)遇期的表述

——二十大報(bào)告：未來(lái)五年是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家開(kāi)局起步的關(guān)鍵時(shí)期

13、思考：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期形勢(shì)的影響與應(yīng)對(duì)

三、周期影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2024年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)判

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

——如何判斷經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

——四大古典名著中的經(jīng)濟(jì)管理密碼

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、產(chǎn)業(yè)形勢(shì)判斷：PMI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

4、從CPI、PPI指數(shù)看通脹：到底是通貨膨脹還是通貨緊縮？

5、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與對(duì)策

——消費(fèi)、投資、出口、房地產(chǎn)等

6、當(dāng)前主要金融風(fēng)險(xiǎn)

——地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

——房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

——部分中小銀行風(fēng)險(xiǎn),

——債券基金風(fēng)險(xiǎn)

7、2024年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

——未來(lái)半年至一年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體走勢(shì)如何？

——當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)困局的原因

8、2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)須警惕八大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

9、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神解讀（根據(jù)需要）

10、兩會(huì)與《政府工作報(bào)告》精神解讀（根據(jù)需要）

11、最新宏觀經(jīng)濟(jì)政策解讀（根據(jù)需要）

12、思考：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響與應(yīng)對(duì)

第三模塊  地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢(shì)分析與2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

課程提綱：

一、2021年5月前房地產(chǎn)金融政策（點(diǎn)到為止）

1、三道紅線(xiàn)

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線(xiàn)”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類(lèi)”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類(lèi)項(xiàng)目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過(guò)三次

——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

二、2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化（點(diǎn)到為止）

1、2021年下半年開(kāi)始個(gè)別龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進(jìn)行微調(diào)

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購(gòu)限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%

4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。

5、2022年4月份的政治局會(huì)議之后，金融監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步提高了對(duì)房地產(chǎn)需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，保持開(kāi)發(fā)貸平穩(wěn)有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購(gòu)房門(mén)檻

8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵(lì)棚改房票安置、珠海推出“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?

9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點(diǎn)還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預(yù)期，每個(gè)月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑。

三、2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點(diǎn)由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)（點(diǎn)到為止）

1、2022年7月底的政治局會(huì)議明確提出房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產(chǎn)政策重點(diǎn)由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

2、決策層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?

3、2022年8月，住建部、財(cái)政部、央行通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。

4、2022年11月，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項(xiàng)股權(quán)融資措施，明確支持和放開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。

5、2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力

6、2023年以來(lái)各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價(jià)以外所有政策“能出盡出”

7、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸利率已經(jīng)降到3.7%

8、2023房地產(chǎn)政策主要變化

9、2023.4.28，中央政治局會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

10、2024年開(kāi)年以來(lái)房地產(chǎn)政策主要變化

——思考：香港2024.2.28特區(qū)政府決定即日起撤銷(xiāo)所有住宅物業(yè)需求管理措施（即所謂“辣招”） ，香港樓市時(shí)隔14年再次進(jìn)入“零辣招”時(shí)代，對(duì)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

四、新變化：2023年7月24日政治局會(huì)議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重大轉(zhuǎn)變及其對(duì)建筑行業(yè)/企業(yè)的影響（新增，重要）

1、2020-2021房地產(chǎn)金融緊縮政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)

——房地產(chǎn)政策收緊疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣+地方財(cái)政收入困難

——“三重壓力”下，經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情影響，倒逼房地產(chǎn)政策放松

2、2022年至今房地產(chǎn)政策的放松及建筑市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)

——2023年兩會(huì)（特別是政府工作報(bào)告）關(guān)于房地產(chǎn)與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會(huì)議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重大轉(zhuǎn)變

——關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，2023年7月24日政治局會(huì)議公告提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，沒(méi)有再提“房住不炒”?！拔覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然沒(méi)有提“房住不炒”，但在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下行周期的背景下，炒房的空間實(shí)際上越來(lái)越小。而下一步，放開(kāi)一線(xiàn)城市限購(gòu)政策，降低稅費(fèi)、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項(xiàng)。

——關(guān)于城中村改造，2023.7.24政治局會(huì)議最新表述相比2023.4.28政治局會(huì)議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。這次城中村改造也許是超規(guī)模的。

——關(guān)于地方債的表述，從“嚴(yán)控隱性債務(wù)”變成了“有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險(xiǎn)的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策開(kāi)始兌現(xiàn)了，后續(xù)政策估計(jì)也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開(kāi)超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話(huà)會(huì)議，以上海為藍(lán)本的城中村改造將作為刺激內(nèi)需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話(huà)會(huì)議的城市，將首先開(kāi)始行動(dòng)。這說(shuō)明政府下場(chǎng)維護(hù)樓市。

——關(guān)于城中村改造，由于2023.7.24政治局會(huì)議最新表述相比2023.4.28政治局會(huì)議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。因此，這次城中村改造，未來(lái)應(yīng)該不僅僅局限于特大城市，也許是超規(guī)模的。對(duì)于建筑企業(yè)的機(jī)遇是空前的。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策對(duì)基建和工程建設(shè)行業(yè)是持續(xù)性機(jī)遇，如何抓住這個(gè)機(jī)遇

6、長(zhǎng)期看，建筑行業(yè)會(huì)健康平穩(wěn)發(fā)展

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”特別是提振經(jīng)濟(jì)中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

——我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求，預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——盡管基建擴(kuò)張面臨財(cái)政的巨大阻力，但地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險(xiǎn)的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對(duì)建筑行業(yè)是利好。

五、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢(shì)分析：2023年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來(lái)變化預(yù)測(cè)與中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展

六、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢(shì)分析：2024年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來(lái)變化預(yù)測(cè)與中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展

說(shuō)明：本部分要等2024年3月5日兩會(huì)召開(kāi)以后才能列出提綱。

七、2024年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測(cè)

1、2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻

——就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小陽(yáng)春，但全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴(yán)重。

——2023年全年國(guó)房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷(xiāo)售、房貸等數(shù)據(jù)不樂(lè)觀

——2024年開(kāi)年國(guó)房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷(xiāo)售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)

2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維

——面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，中國(guó)政府2024年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。

3、疫情后中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場(chǎng)必須健康平穩(wěn)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最嚴(yán)重的時(shí)刻可能已經(jīng)過(guò)去。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)不景氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”

——?jiǎng)⒏笨偫碓俅慰隙ǚ康禺a(chǎn)是中國(guó)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對(duì)2套房的諸多限制，比如限購(gòu)、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門(mén)檻。相信連一線(xiàn)城市，也都會(huì)有相當(dāng)幅度的松動(dòng)。

7、防風(fēng)險(xiǎn)成為第一要?jiǎng)?wù)。

8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

——房地產(chǎn)政策的“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓”要?jiǎng)?wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點(diǎn)是在“保交樓”上。因?yàn)橹挥芯用褓?gòu)買(mǎi)的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)逐漸化解。否則，不僅會(huì)引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)崩塌的危機(jī)，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發(fā)銀行危機(jī)及金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)房居民把損失責(zé)任指向政府的社會(huì)危機(jī)。

9、為了“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。近期央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。也就是說(shuō)，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔(dān)起“保交樓”的主體責(zé)任。

——“一頭”是抓出險(xiǎn)房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過(guò)市場(chǎng)化、法治化方式對(duì)房企優(yōu)勝劣汰，并嚴(yán)厲打擊銷(xiāo)售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬(wàn)家房企的規(guī)模將逐漸收縮。

——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴(kuò)張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的重要一環(huán)。房地產(chǎn)信心提振將是漫長(zhǎng)的路。

10、促進(jìn)房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個(gè)方面。

——完善與改進(jìn)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對(duì)住房預(yù)售制度有新取向，比如要求有條件的地方進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。這意味著多年來(lái)一直受到嚴(yán)重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有重大改革，一方面為現(xiàn)房銷(xiāo)售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實(shí)行住房預(yù)售，也會(huì)建立嚴(yán)格監(jiān)管資金運(yùn)行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運(yùn)行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴(yán)重影響房企行為方式。

——房地產(chǎn)市場(chǎng)如何向三位一體（購(gòu)買(mǎi)、租賃、保障）的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類(lèi)保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當(dāng)前安居、人才房的問(wèn)題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房?jī)r(jià)不再持續(xù)下跌），又可適當(dāng)解決這些城市弱勢(shì)居民的基本住房需求。

——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場(chǎng)運(yùn)行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場(chǎng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強(qiáng)調(diào)建筑業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)就是發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊的共同影響。政策出臺(tái)到明顯見(jiàn)效需要時(shí)間。

12、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化（特別是區(qū)域分化）

13、房企進(jìn)一步分化

14、大房企的命運(yùn)將全面分化

——對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持

——堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為

15、2024年市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)引向何方，效果如何，就目前來(lái)看，相當(dāng)不確定。

——政策肯定是利好。政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)肯定是促進(jìn)作用。具體效果多大要看市場(chǎng)反應(yīng)。

——過(guò)去20年房?jī)r(jià)只漲不跌、極度繁榮的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。

16、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判：短期與長(zhǎng)期

——房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口

——房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)最終取決于貨幣發(fā)行、通脹預(yù)期和百姓收入

八、洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的幾點(diǎn)建議

1、20大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

2、落實(shí)政策利好，解決面臨困難

3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過(guò)度依賴(lài)

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議

——正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控

——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

5、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

6、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬(wàn)科等

7、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)

——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢(qián)往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨

——人口流入，房?jī)r(jià)上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

8、房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向三位一體（購(gòu)買(mǎi)、租賃、保障）的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)型

9、房地產(chǎn)企業(yè)的新機(jī)會(huì)：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（暴利時(shí)代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)）

10、當(dāng)前形勢(shì)下做好“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”

——改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好

第四模塊  進(jìn)一步思考：企業(yè)家如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題

1、應(yīng)該怎么干?

——現(xiàn)在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

2、怎么干：應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題

3、應(yīng)當(dāng)做什么

（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢(shì)

（2）抓住新機(jī)遇

（3）迎接新挑戰(zhàn)

（4）甄別新風(fēng)險(xiǎn)

（5）做出新應(yīng)對(duì)

4、如何開(kāi)展新應(yīng)對(duì)

——科學(xué)應(yīng)變：如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題

（1）順勢(shì)而為，抓住機(jī)遇：有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變

（4）再審視、再謀劃、再提升

（5）正確面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，處理風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！