房市連著股市牽動(dòng)人心 ——2319點(diǎn)是否是底部？ 復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任 謝百三教授 ①三部委聲明極快極明確，否認(rèn)松綁 股市從2319點(diǎn)反彈以來(lái)，房地產(chǎn)政策始終是影響股市最敏感的神經(jīng)。市場(chǎng)剛剛反彈，就冒出傳聞：“北京、上海對(duì)第三套房貸款松綁了，又可以貸款買(mǎi)房了”。12號(hào)，所有地產(chǎn)股一掃多日萎靡，大漲起來(lái)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是銀行業(yè)績(jī)最大之依賴，銀行貸款的最大投向是房地產(chǎn)，因此，招行、中行、建行等股票立即大漲，連中行轉(zhuǎn)債也大漲。但12號(hào)當(dāng)天，中國(guó)住建部、銀監(jiān)會(huì)等三部委以迅雷不及掩耳之勢(shì)發(fā)表聲明：否認(rèn)樓市調(diào)控將松動(dòng)之傳聞，強(qiáng)調(diào)各地要繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行“新國(guó)十條”，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。 特別是各大商業(yè)銀行都重申對(duì)第二套房按5:5首付、1.1倍利率貸款，而對(duì)第三套房不貸的政策。上海市出了更嚴(yán)的一招：即使你未貸過(guò)款，自己已有2套房的，也不能再貸款買(mǎi)第三套。這一來(lái)，股市13號(hào)隨即下跌，所有房產(chǎn)股、銀行股一起低了頭。但股市一旦進(jìn)入反彈，似意猶未盡，周三再反彈；周四在農(nóng)行上市，從二級(jí)市場(chǎng)抽走資金108億元（103億股×40%×2.70元）的拖累下，股市又出現(xiàn)下跌。總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市緊密相連，牽動(dòng)著億萬(wàn)人心，影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。 ②房產(chǎn)稅可能會(huì)擱淺 上海兩套不同的房產(chǎn)稅方案早已上報(bào)國(guó)務(wù)院了，但至今未見(jiàn)討論與批復(fù)，筆者估計(jì)一時(shí)也實(shí)在難以出來(lái)。第一，上海經(jīng)過(guò)修改的房產(chǎn)稅方案實(shí)質(zhì)上就是物業(yè)稅，完全是個(gè)新稅種，必須經(jīng)全國(guó)人大批準(zhǔn)，否則就是違法的。國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該已看到了我和北京學(xué)者們的意見(jiàn)。第二，房產(chǎn)稅影響太大，肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命的摧毀性打擊，有可能使中國(guó)成為第二個(gè)日本，管理層不會(huì)不慎重考慮。第三，房產(chǎn)稅實(shí)施太難：誰(shuí)來(lái)評(píng)估，怎么評(píng)估，又出現(xiàn)無(wú)數(shù)尋租與貪官。第四，每個(gè)城市都征此稅嗎？有的城市（特別是中、小城市）房子賣得并不好，房?jī)r(jià)也不高，也征此稅嗎？筆者近日去了哈爾濱，房地產(chǎn)價(jià)格為7000-8000元/㎡（使用面積1萬(wàn)元/㎡）；雖然也漲了不少，但與北京、上海比不算高，這種二線城市也征房產(chǎn)稅嗎？長(zhǎng)沙、成都雷同，也征嗎？第五，如果房市像日本這樣真的一瀉千里，七萬(wàn)多億的地方債務(wù)怎么還；靠中央撥款還嗎？各行各業(yè)一片蕭條，大學(xué)生畢業(yè)就失業(yè)（現(xiàn)在已在很多城市出現(xiàn)），怎么辦？ 凡此種種，只要是明白人在當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，就不太會(huì)貿(mào)然出臺(tái)房產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）方案。 ③不出房產(chǎn)稅，光限制貸款，樓市也會(huì)走軟 差別化房貸政策實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)專項(xiàng)大幅提高了利率，打擊力度其實(shí)也很大。過(guò)去100萬(wàn)投入股市只能買(mǎi)100萬(wàn)股票，但卻可以買(mǎi)300萬(wàn)的房地產(chǎn)，即前10年炒樓市，獲利的是投資投機(jī)者，撐腰的、風(fēng)險(xiǎn)大的是銀行：3:7貸款，就是信用交易，墊頭交易?，F(xiàn)在對(duì)第二套改成5:5貸款，第三套不貸了，等于銀行釜底抽薪。長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，樓市也會(huì)走軟。畢竟一下子拿得出幾百萬(wàn)，全額付款買(mǎi)房的人不多。很多人是貸款買(mǎi)了房等漲的，不太漲了，一個(gè)月拿出幾千元按揭，久而久之，就會(huì)怕了。特別是1997-2001年香港那種邊還按揭邊大跌的局面萬(wàn)一發(fā)生的話，人們會(huì)不知所措的。 ④各地百姓及房產(chǎn)商多數(shù)仍不信房市會(huì)跌 到各地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多地方老百姓、房產(chǎn)商對(duì)本輪調(diào)控依然不怕，熟視無(wú)睹，仍在搶房。倒是一些單位怕了，不敢去買(mǎi)土地，急急忙忙把手中的存房讓單位職工競(jìng)買(mǎi)。此外，各二線城市政府及銀行并不太理會(huì)國(guó)務(wù)院的“國(guó)十條”，因?yàn)槭切姓ㄒ?guī)，也沒(méi)講死，并不規(guī)定全國(guó)大中小城市、縣、鎮(zhèn)都不能貸款買(mǎi)第三套房。因此，一些地方完全不怕，新房仍然一搶而空。與北京、上海、深圳沒(méi)有成交量的慘景形成了鮮明對(duì)照?？傊?，房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要密切關(guān)注。 ⑤本周股市 本周股市處于2319點(diǎn)的反彈之中，股市是否會(huì)完全跟著房市走，這很關(guān)鍵；如果還跟，房市肯定還會(huì)長(zhǎng)期調(diào)控下去。據(jù)說(shuō)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家向國(guó)務(wù)院建議：寧可經(jīng)濟(jì)放慢一些，也要把房?jī)r(jià)降下來(lái)。所以，調(diào)控還會(huì)持續(xù)下去。房市軟，占權(quán)重50%多的房地產(chǎn)股、銀行股就強(qiáng)不了，股市也就軟。但現(xiàn)在有一種意見(jiàn)值得思考：不炒房了，社會(huì)上還是有不少錢(qián)，炒什么呢？是否會(huì)脫離房市炒其他個(gè)股？如炒百貨、消費(fèi)和資產(chǎn)重組類。這次反彈中有的股漲了15-20%，令人震動(dòng)。此外，打新股常常破發(fā)（國(guó)債、債券不斷上漲）收益很低了；但他們還是要發(fā)，本周一邊上市農(nóng)行（果然只漲了幾分錢(qián)），一邊周五又是邊上新股邊發(fā)4個(gè)創(chuàng)業(yè)板。臭魚(yú)爛蝦和好股一起混著發(fā)，中國(guó)股市上半年全世界表現(xiàn)最差，但I(xiàn)PO募錢(qián)最多。還有些小盤(pán)股里有外資股。一元買(mǎi)進(jìn)的，過(guò)幾年幾十元高價(jià)拋出；對(duì)普通老百姓，卻總高價(jià)高市盈率發(fā)新股。 總之，股市是會(huì)在2319-2500之間穩(wěn)下來(lái)來(lái)回走廂形、炒個(gè)股（這種可能是存在的），還是反彈之后又向2300點(diǎn)以下沖去，這也是一部分人擔(dān)心的。現(xiàn)在看來(lái)上邊并不擔(dān)心，也不救市，因?yàn)镮PO不停，農(nóng)行照上，這說(shuō)明他們認(rèn)為股市不怕這樣下去。總之，要控制倉(cāng)位，小心運(yùn)作，打打游擊為好。 此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年數(shù)據(jù)，GDP同比增長(zhǎng)11.1%，二季度增速已回落了，我認(rèn)為這與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)四月底起走軟、鋼鐵等突然無(wú)人要密切有關(guān)。這里是否會(huì)出現(xiàn)房市和宏觀經(jīng)濟(jì)的向下拐點(diǎn)，值得注意。CPI回落了，加息更不可能了。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)左右為難的一種局面。