因?yàn)橐粍t取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國(guó)務(wù)院派出了多路督查組會(huì)診房?jī)r(jià)，不排除會(huì)有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強(qiáng)說(shuō)自己的手機(jī)被探聽(tīng)消息的人打爆，我的手機(jī)也被全國(guó)各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費(fèi)。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭(zhēng)論重新泛起。支持者認(rèn)為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬(wàn)惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題等違約行為無(wú)法控制”，“預(yù)售將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房?jī)r(jià)會(huì)大跌，會(huì)合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會(huì)公平正義的需要房地產(chǎn)預(yù)售是一項(xiàng)偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因?yàn)橐粍t取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國(guó)務(wù)院派出了多路督查組會(huì)診房?jī)r(jià)，不排除會(huì)有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強(qiáng)說(shuō)自己的手機(jī)被探聽(tīng)消息的人打爆，我的手機(jī)也被全國(guó)各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費(fèi)。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭(zhēng)論重新泛起。支持者認(rèn)為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬(wàn)惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題等違約行為無(wú)法控制”，“預(yù)售將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房?jī)r(jià)會(huì)大跌，會(huì)合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會(huì)公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責(zé)聲淹沒(méi)，誰(shuí)為預(yù)售辯護(hù)立即就被“興師問(wèn)罪”的輿論包圍。從2日晚11點(diǎn)開(kāi)始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回?fù)粢恍╁e(cuò)誤甚至愚蠢的觀點(diǎn)，為預(yù)售辯護(hù)——預(yù)售實(shí)在是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，它在幫助開(kāi)發(fā)商大大提升了開(kāi)發(fā)能力的同時(shí)，也幫助千家萬(wàn)戶較早實(shí)現(xiàn)了居住夢(mèng)想，并降低了購(gòu)買(mǎi)支出。它是房地產(chǎn)融資和銷(xiāo)售方式的巨大突破，對(duì)全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻(xiàn)，它的價(jià)值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專(zhuān)家教授所說(shuō)，是中國(guó)特色的“坑害買(mǎi)房者”的方式，而是市場(chǎng)化國(guó)家常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點(diǎn)和時(shí)間，我沒(méi)有去仔細(xì)考證過(guò)。但有人說(shuō)起源于香港，中國(guó)大陸也是從香港學(xué)來(lái)的，則只對(duì)了一半。國(guó)外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當(dāng)數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過(guò)預(yù)售方式賣(mài)掉的，怎么可以說(shuō)這是“中國(guó)獨(dú)有”的東西，必須盡快取消，以便與國(guó)際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過(guò)剩，購(gòu)買(mǎi)者可以直接到市場(chǎng)上選擇成品，這樣更簡(jiǎn)便、可靠，他絕對(duì)不會(huì)再去簽訂一個(gè)期貨供應(yīng)合同，等待一個(gè)尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購(gòu)買(mǎi)者角度，主要是因?yàn)楣?yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說(shuō)“存在即正確”，就說(shuō)講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買(mǎi)者不通過(guò)預(yù)售方式訂購(gòu)，除了少數(shù)象目前這樣因?yàn)橄拶?gòu)限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時(shí)間里，需求者根本不可能買(mǎi)到自己中意的樓盤(pán)、樓層或者戶型。沒(méi)有法律規(guī)定必須通過(guò)預(yù)售的方式買(mǎi)房，需求者是可以買(mǎi)現(xiàn)房的。但買(mǎi)現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買(mǎi)不到，這不是事實(shí)么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過(guò)預(yù)售分配購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。從1987年中國(guó)大陸在深圳拍賣(mài)第一塊建設(shè)用地開(kāi)始，官方公布的全國(guó)商品房年度均價(jià)已經(jīng)由當(dāng)年的408元上漲到2011年的5378元。而這個(gè)漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計(jì)上的缺陷，理論上被大大削弱了，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價(jià)格是根據(jù)預(yù)售前對(duì)當(dāng)時(shí)供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠(yuǎn)低于一兩年后、房屋竣工驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)新的供求形勢(shì)確定的現(xiàn)房?jī)r(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責(zé)聲淹沒(méi)，誰(shuí)為預(yù)售辯護(hù)立即就被“興師問(wèn)罪”的輿論包圍。

從2日晚11點(diǎn)開(kāi)始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回?fù)粢恍╁e(cuò)誤甚至愚蠢的觀點(diǎn)，為預(yù)售辯護(hù)——預(yù)售實(shí)在是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，它在幫助開(kāi)發(fā)商大大提升了開(kāi)發(fā)能力的同時(shí)，也幫助千家萬(wàn)戶較早實(shí)現(xiàn)了居住夢(mèng)想，并降低了購(gòu)買(mǎi)支出。它是房地產(chǎn)融資和銷(xiāo)售方式的巨大突破，對(duì)全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻(xiàn)，它的價(jià)值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！

房地產(chǎn)預(yù)售是一項(xiàng)偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因?yàn)橐粍t取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國(guó)務(wù)院派出了多路督查組會(huì)診房?jī)r(jià)，不排除會(huì)有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強(qiáng)說(shuō)自己的手機(jī)被探聽(tīng)消息的人打爆，我的手機(jī)也被全國(guó)各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費(fèi)。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭(zhēng)論重新泛起。支持者認(rèn)為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬(wàn)惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題等違約行為無(wú)法控制”，“預(yù)售將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房?jī)r(jià)會(huì)大跌，會(huì)合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會(huì)公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責(zé)聲淹沒(méi)，誰(shuí)為預(yù)售辯護(hù)立即就被“興師問(wèn)罪”的輿論包圍。從2日晚11點(diǎn)開(kāi)始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回?fù)粢恍╁e(cuò)誤甚至愚蠢的觀點(diǎn)，為預(yù)售辯護(hù)——預(yù)售實(shí)在是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，它在幫助開(kāi)發(fā)商大大提升了開(kāi)發(fā)能力的同時(shí)，也幫助千家萬(wàn)戶較早實(shí)現(xiàn)了居住夢(mèng)想，并降低了購(gòu)買(mǎi)支出。它是房地產(chǎn)融資和銷(xiāo)售方式的巨大突破，對(duì)全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻(xiàn)，它的價(jià)值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專(zhuān)家教授所說(shuō)，是中國(guó)特色的“坑害買(mǎi)房者”的方式，而是市場(chǎng)化國(guó)家常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點(diǎn)和時(shí)間，我沒(méi)有去仔細(xì)考證過(guò)。但有人說(shuō)起源于香港，中國(guó)大陸也是從香港學(xué)來(lái)的，則只對(duì)了一半。國(guó)外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當(dāng)數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過(guò)預(yù)售方式賣(mài)掉的，怎么可以說(shuō)這是“中國(guó)獨(dú)有”的東西，必須盡快取消，以便與國(guó)際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過(guò)剩，購(gòu)買(mǎi)者可以直接到市場(chǎng)上選擇成品，這樣更簡(jiǎn)便、可靠，他絕對(duì)不會(huì)再去簽訂一個(gè)期貨供應(yīng)合同，等待一個(gè)尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購(gòu)買(mǎi)者角度，主要是因?yàn)楣?yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說(shuō)“存在即正確”，就說(shuō)講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買(mǎi)者不通過(guò)預(yù)售方式訂購(gòu)，除了少數(shù)象目前這樣因?yàn)橄拶?gòu)限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時(shí)間里，需求者根本不可能買(mǎi)到自己中意的樓盤(pán)、樓層或者戶型。沒(méi)有法律規(guī)定必須通過(guò)預(yù)售的方式買(mǎi)房，需求者是可以買(mǎi)現(xiàn)房的。但買(mǎi)現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買(mǎi)不到，這不是事實(shí)么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過(guò)預(yù)售分配購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。從1987年中國(guó)大陸在深圳拍賣(mài)第一塊建設(shè)用地開(kāi)始，官方公布的全國(guó)商品房年度均價(jià)已經(jīng)由當(dāng)年的408元上漲到2011年的5378元。而這個(gè)漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計(jì)上的缺陷，理論上被大大削弱了，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價(jià)格是根據(jù)預(yù)售前對(duì)當(dāng)時(shí)供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠(yuǎn)低于一兩年后、房屋竣工驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)新的供求形勢(shì)確定的現(xiàn)房?jī)r(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)

我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專(zhuān)家教授所說(shuō)，是中國(guó)特色的“坑害買(mǎi)房者”的方式，而是市場(chǎng)化國(guó)家常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點(diǎn)和時(shí)間，我沒(méi)有去仔細(xì)考證過(guò)。但有人說(shuō)起源于香港，中國(guó)大陸也是從香港學(xué)來(lái)的，則只對(duì)了一半。國(guó)外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當(dāng)數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過(guò)預(yù)售方式賣(mài)掉的，怎么可以說(shuō)這是“中國(guó)獨(dú)有”的東西，必須盡快取消，以便與國(guó)際接軌呢？

房地產(chǎn)預(yù)售是一項(xiàng)偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因?yàn)橐粍t取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國(guó)務(wù)院派出了多路督查組會(huì)診房?jī)r(jià)，不排除會(huì)有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強(qiáng)說(shuō)自己的手機(jī)被探聽(tīng)消息的人打爆，我的手機(jī)也被全國(guó)各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費(fèi)。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭(zhēng)論重新泛起。支持者認(rèn)為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬(wàn)惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題等違約行為無(wú)法控制”，“預(yù)售將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房?jī)r(jià)會(huì)大跌，會(huì)合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會(huì)公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責(zé)聲淹沒(méi)，誰(shuí)為預(yù)售辯護(hù)立即就被“興師問(wèn)罪”的輿論包圍。從2日晚11點(diǎn)開(kāi)始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回?fù)粢恍╁e(cuò)誤甚至愚蠢的觀點(diǎn)，為預(yù)售辯護(hù)——預(yù)售實(shí)在是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，它在幫助開(kāi)發(fā)商大大提升了開(kāi)發(fā)能力的同時(shí)，也幫助千家萬(wàn)戶較早實(shí)現(xiàn)了居住夢(mèng)想，并降低了購(gòu)買(mǎi)支出。它是房地產(chǎn)融資和銷(xiāo)售方式的巨大突破，對(duì)全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻(xiàn)，它的價(jià)值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專(zhuān)家教授所說(shuō)，是中國(guó)特色的“坑害買(mǎi)房者”的方式，而是市場(chǎng)化國(guó)家常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點(diǎn)和時(shí)間，我沒(méi)有去仔細(xì)考證過(guò)。但有人說(shuō)起源于香港，中國(guó)大陸也是從香港學(xué)來(lái)的，則只對(duì)了一半。國(guó)外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當(dāng)數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過(guò)預(yù)售方式賣(mài)掉的，怎么可以說(shuō)這是“中國(guó)獨(dú)有”的東西，必須盡快取消，以便與國(guó)際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過(guò)剩，購(gòu)買(mǎi)者可以直接到市場(chǎng)上選擇成品，這樣更簡(jiǎn)便、可靠，他絕對(duì)不會(huì)再去簽訂一個(gè)期貨供應(yīng)合同，等待一個(gè)尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購(gòu)買(mǎi)者角度，主要是因?yàn)楣?yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說(shuō)“存在即正確”，就說(shuō)講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買(mǎi)者不通過(guò)預(yù)售方式訂購(gòu)，除了少數(shù)象目前這樣因?yàn)橄拶?gòu)限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時(shí)間里，需求者根本不可能買(mǎi)到自己中意的樓盤(pán)、樓層或者戶型。沒(méi)有法律規(guī)定必須通過(guò)預(yù)售的方式買(mǎi)房，需求者是可以買(mǎi)現(xiàn)房的。但買(mǎi)現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買(mǎi)不到，這不是事實(shí)么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過(guò)預(yù)售分配購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。從1987年中國(guó)大陸在深圳拍賣(mài)第一塊建設(shè)用地開(kāi)始，官方公布的全國(guó)商品房年度均價(jià)已經(jīng)由當(dāng)年的408元上漲到2011年的5378元。而這個(gè)漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計(jì)上的缺陷，理論上被大大削弱了，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價(jià)格是根據(jù)預(yù)售前對(duì)當(dāng)時(shí)供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠(yuǎn)低于一兩年后、房屋竣工驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)新的供求形勢(shì)確定的現(xiàn)房?jī)r(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

第一，是否有必要預(yù)售，是由漲幅遠(yuǎn)超過(guò)貸款利率的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，只要社會(huì)基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能，但從長(zhǎng)期看今后房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。如果可以預(yù)買(mǎi)，所有理性者都會(huì)預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買(mǎi)有選擇的余地，也節(jié)省開(kāi)支。第三，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門(mén)和單位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦失敗，就會(huì)導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補(bǔ)救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開(kāi)工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購(gòu)房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機(jī)制。若預(yù)售遇到問(wèn)題，可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)然，中國(guó)由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴(yán)重，十分好賣(mài)，加上管理制度的原因，通過(guò)預(yù)售摸索市場(chǎng)情況并修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國(guó)大陸，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源逐步穩(wěn)定，形成了四個(gè)途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷(xiāo)售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款，估計(jì)全社會(huì)商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降三分之二。這樣，假定需求不變，房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來(lái)，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房?jī)r(jià)，而絕對(duì)不是提高了房?jī)r(jià)，坑害了大家，否則外國(guó)也不會(huì)有預(yù)售制度。有人說(shuō)預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富。這種認(rèn)識(shí)是完全錯(cuò)誤的。 講到這里，有人說(shuō)，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的。這種說(shuō)法也是錯(cuò)誤的。飛機(jī)、輪船、機(jī)車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機(jī)銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機(jī)購(gòu)買(mǎi)合同、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機(jī)生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠商部分費(fèi)用，生產(chǎn)完畢后全額支付費(fèi)用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說(shuō)，預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病，只要短缺，銷(xiāo)售容易，競(jìng)爭(zhēng)不充分，就會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，這也恰恰說(shuō)明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國(guó)法治秩序問(wèn)題，只說(shuō)明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過(guò)剩，購(gòu)買(mǎi)者可以直接到市場(chǎng)上選擇成品，這樣更簡(jiǎn)便、可靠，他絕對(duì)不會(huì)再去簽訂一個(gè)期貨供應(yīng)合同，等待一個(gè)尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購(gòu)買(mǎi)者角度，主要是因?yàn)楣?yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說(shuō)“存在即正確”，就說(shuō)講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買(mǎi)者不通過(guò)預(yù)售方式訂購(gòu)，除了少數(shù)象目前這樣因?yàn)橄拶?gòu)限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時(shí)間里，需求者根本不可能買(mǎi)到自己中意的樓盤(pán)、樓層或者戶型。沒(méi)有法律規(guī)定必須通過(guò)預(yù)售的方式買(mǎi)房，需求者是可以買(mǎi)現(xiàn)房的。但買(mǎi)現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買(mǎi)不到，這不是事實(shí)么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過(guò)預(yù)售分配購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。

第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。從1987年中國(guó)大陸在深圳拍賣(mài)第一塊建設(shè)用地開(kāi)始，官方公布的全國(guó)商品房年度均價(jià)已經(jīng)由當(dāng)年的408元上漲到漲幅遠(yuǎn)超過(guò)貸款利率的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，只要社會(huì)基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能，但從長(zhǎng)期看今后房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。如果可以預(yù)買(mǎi)，所有理性者都會(huì)預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買(mǎi)有選擇的余地，也節(jié)省開(kāi)支。第三，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門(mén)和單位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦失敗，就會(huì)導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補(bǔ)救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開(kāi)工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購(gòu)房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機(jī)制。若預(yù)售遇到問(wèn)題，可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)然，中國(guó)由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴(yán)重，十分好賣(mài)，加上管理制度的原因，通過(guò)預(yù)售摸索市場(chǎng)情況并修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國(guó)大陸，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源逐步穩(wěn)定，形成了四個(gè)途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷(xiāo)售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款，估計(jì)全社會(huì)商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降三分之二。這樣，假定需求不變，房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來(lái)，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房?jī)r(jià)，而絕對(duì)不是提高了房?jī)r(jià)，坑害了大家，否則外國(guó)也不會(huì)有預(yù)售制度。有人說(shuō)預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富。這種認(rèn)識(shí)是完全錯(cuò)誤的。 講到這里，有人說(shuō)，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的。這種說(shuō)法也是錯(cuò)誤的。飛機(jī)、輪船、機(jī)車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機(jī)銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機(jī)購(gòu)買(mǎi)合同、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機(jī)生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠商部分費(fèi)用，生產(chǎn)完畢后全額支付費(fèi)用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說(shuō)，預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病，只要短缺，銷(xiāo)售容易，競(jìng)爭(zhēng)不充分，就會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，這也恰恰說(shuō)明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國(guó)法治秩序問(wèn)題，只說(shuō)明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)2011年的5378元。而這個(gè)漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計(jì)上的缺陷，理論上被大大削弱了，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價(jià)格是根據(jù)預(yù)售前對(duì)當(dāng)時(shí)供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠(yuǎn)低于一兩年后、房屋竣工驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)新的供求形勢(shì)確定的現(xiàn)房?jī)r(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超過(guò)貸款利率的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，只要社會(huì)基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能，但從長(zhǎng)期看今后房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。如果可以預(yù)買(mǎi)，所有理性者都會(huì)預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買(mǎi)有選擇的余地，也節(jié)省開(kāi)支。

房地產(chǎn)預(yù)售是一項(xiàng)偉大的發(fā)明 董藩 （北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京，100875） 因?yàn)橐粍t取消商品房預(yù)售的假消息，加上“國(guó)務(wù)院派出了多路督查組會(huì)診房?jī)r(jià)，不排除會(huì)有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)”的輿論背景，導(dǎo)致昨天股市中地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的下跌，多只基金浮虧巨大。任志強(qiáng)說(shuō)自己的手機(jī)被探聽(tīng)消息的人打爆，我的手機(jī)也被全國(guó)各地業(yè)內(nèi)人士打得重新充費(fèi)。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭(zhēng)論重新泛起。支持者認(rèn)為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬(wàn)惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題等違約行為無(wú)法控制”，“預(yù)售將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)者”，“預(yù)售是空手套白狼”，“取消預(yù)售房?jī)r(jià)會(huì)大跌，會(huì)合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會(huì)公平正義的需要”。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責(zé)聲淹沒(méi)，誰(shuí)為預(yù)售辯護(hù)立即就被“興師問(wèn)罪”的輿論包圍。從2日晚11點(diǎn)開(kāi)始，本人決定放棄休息，再次冒天下之大不韙，回?fù)粢恍╁e(cuò)誤甚至愚蠢的觀點(diǎn)，為預(yù)售辯護(hù)——預(yù)售實(shí)在是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，它在幫助開(kāi)發(fā)商大大提升了開(kāi)發(fā)能力的同時(shí)，也幫助千家萬(wàn)戶較早實(shí)現(xiàn)了居住夢(mèng)想，并降低了購(gòu)買(mǎi)支出。它是房地產(chǎn)融資和銷(xiāo)售方式的巨大突破，對(duì)全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了卓越貢獻(xiàn)，它的價(jià)值象房地產(chǎn)按揭貸款一樣巨大、一樣璀璨奪目！我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專(zhuān)家教授所說(shuō)，是中國(guó)特色的“坑害買(mǎi)房者”的方式，而是市場(chǎng)化國(guó)家常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點(diǎn)和時(shí)間，我沒(méi)有去仔細(xì)考證過(guò)。但有人說(shuō)起源于香港，中國(guó)大陸也是從香港學(xué)來(lái)的，則只對(duì)了一半。國(guó)外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已。在加拿大、澳大利亞，房子在設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售，一般預(yù)售到相當(dāng)數(shù)量以后才允許建造。新西蘭、新加坡、迪拜的很多房子也都是通過(guò)預(yù)售方式賣(mài)掉的，怎么可以說(shuō)這是“中國(guó)獨(dú)有”的東西，必須盡快取消，以便與國(guó)際接軌呢？預(yù)售的存在，有其客觀原因，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡，甚至供給過(guò)剩，購(gòu)買(mǎi)者可以直接到市場(chǎng)上選擇成品，這樣更簡(jiǎn)便、可靠，他絕對(duì)不會(huì)再去簽訂一個(gè)期貨供應(yīng)合同，等待一個(gè)尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購(gòu)買(mǎi)者角度，主要是因?yàn)楣?yīng)不足，為了“搶貨”。德謨克利特說(shuō)“存在即正確”，就說(shuō)講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例，如果買(mǎi)者不通過(guò)預(yù)售方式訂購(gòu)，除了少數(shù)象目前這樣因?yàn)橄拶?gòu)限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時(shí)間里，需求者根本不可能買(mǎi)到自己中意的樓盤(pán)、樓層或者戶型。沒(méi)有法律規(guī)定必須通過(guò)預(yù)售的方式買(mǎi)房，需求者是可以買(mǎi)現(xiàn)房的。但買(mǎi)現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買(mǎi)不到，這不是事實(shí)么？現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過(guò)預(yù)售分配購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。第二，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。從1987年中國(guó)大陸在深圳拍賣(mài)第一塊建設(shè)用地開(kāi)始，官方公布的全國(guó)商品房年度均價(jià)已經(jīng)由當(dāng)年的408元上漲到2011年的5378元。而這個(gè)漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計(jì)上的缺陷，理論上被大大削弱了，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊下的2008年也是明顯上漲的。預(yù)售的價(jià)格是根據(jù)預(yù)售前對(duì)當(dāng)時(shí)供求關(guān)系的預(yù)估確定的，一般遠(yuǎn)低于一兩年后、房屋竣工驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)新的供求形勢(shì)確定的現(xiàn)房?jī)r(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)

第三，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門(mén)和單位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦失敗，就會(huì)導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補(bǔ)救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開(kāi)工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購(gòu)房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機(jī)制。若預(yù)售遇到問(wèn)題，可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)然，中國(guó)由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴(yán)重，十分好賣(mài)，加上管理制度的原因，通過(guò)預(yù)售摸索市場(chǎng)情況并修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的很少，一般也不允許。

漲幅遠(yuǎn)超過(guò)貸款利率的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，只要社會(huì)基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能，但從長(zhǎng)期看今后房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。如果可以預(yù)買(mǎi)，所有理性者都會(huì)預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買(mǎi)有選擇的余地，也節(jié)省開(kāi)支。第三，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門(mén)和單位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦失敗，就會(huì)導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補(bǔ)救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開(kāi)工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購(gòu)房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機(jī)制。若預(yù)售遇到問(wèn)題，可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)然，中國(guó)由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴(yán)重，十分好賣(mài)，加上管理制度的原因，通過(guò)預(yù)售摸索市場(chǎng)情況并修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國(guó)大陸，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源逐步穩(wěn)定，形成了四個(gè)途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷(xiāo)售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款，估計(jì)全社會(huì)商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降三分之二。這樣，假定需求不變，房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來(lái)，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房?jī)r(jià)，而絕對(duì)不是提高了房?jī)r(jià)，坑害了大家，否則外國(guó)也不會(huì)有預(yù)售制度。有人說(shuō)預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富。這種認(rèn)識(shí)是完全錯(cuò)誤的。 講到這里，有人說(shuō)，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的。這種說(shuō)法也是錯(cuò)誤的。飛機(jī)、輪船、機(jī)車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機(jī)銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機(jī)購(gòu)買(mǎi)合同、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機(jī)生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠商部分費(fèi)用，生產(chǎn)完畢后全額支付費(fèi)用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說(shuō)，預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病，只要短缺，銷(xiāo)售容易，競(jìng)爭(zhēng)不充分，就會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，這也恰恰說(shuō)明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國(guó)法治秩序問(wèn)題，只說(shuō)明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)

第四，預(yù)售在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國(guó)大陸，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源逐步穩(wěn)定，形成了四個(gè)途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷(xiāo)售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款，估計(jì)全社會(huì)商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降三分之二。這樣，假定需求不變，房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來(lái)，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房?jī)r(jià)，而絕對(duì)不是提高了房?jī)r(jià)，坑害了大家，否則外國(guó)也不會(huì)有預(yù)售制度。有人說(shuō)預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富。這種認(rèn)識(shí)是完全錯(cuò)誤的。

困難，不意味著預(yù)售制度本身存在問(wèn)題。實(shí)踐中也有偶爾開(kāi)發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預(yù)付房的購(gòu)房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定，決策風(fēng)險(xiǎn)增大有關(guān)。否則開(kāi)發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房?jī)r(jià)下跌兩三成，他也沒(méi)必要跑路。再說(shuō)跑路的事情很多，不限于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。難道真如英國(guó)王爾德所說(shuō)，“道德只不過(guò)是我們對(duì)不喜歡的人所持有的態(tài)度”，因?yàn)楹芏嗳瞬幌矚g開(kāi)發(fā)行業(yè)，就強(qiáng)行給他按上一些罪名嗎？昨天，我在微博里說(shuō)，預(yù)售制是不可能取消的，取消的話會(huì)引起系列反應(yīng)，整個(gè)開(kāi)發(fā)、供應(yīng)能力下降三分之二，供求關(guān)系大變，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖垮，毀掉中國(guó)。因?yàn)槿∠A(yù)售，短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤(pán)爛尾，經(jīng)濟(jì)糾紛劇增；長(zhǎng)期看必然因?yàn)殚_(kāi)發(fā)能力的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，無(wú)法控制，百姓受苦。這不是危言聳聽(tīng)，打擊供應(yīng)者從來(lái)對(duì)需求者危害巨大。要建設(shè)一個(gè)國(guó)家很難，要?dú)У粢粋€(gè)國(guó)家是輕而易舉的事情。日本1992年開(kāi)始的房?jī)r(jià)下跌，就與三個(gè)看起來(lái)無(wú)足輕重的制度變更有關(guān)，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅。當(dāng)然，不能取消，不意味著沒(méi)有完善的余地，改進(jìn)預(yù)售合同，使其內(nèi)容象發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)售合同那樣細(xì)致，提高對(duì)違約開(kāi)發(fā)商的懲罰力度，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用，這應(yīng)當(dāng)成為下一步的工作重點(diǎn)。 一夜無(wú)眠，寫(xiě)下這篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的國(guó)罵，甚至最高黨報(bào)對(duì)我的再次聲討。如果這些罵聲和聲討，能喚起業(yè)內(nèi)特別是高層決策者的思考，接近事物的真相，避免經(jīng)濟(jì)、社會(huì)大震蕩，我甘愿承受這一切。 還是再用七年前我寫(xiě)“兩萬(wàn)言書(shū)”時(shí)后面的話結(jié)尾吧——“知我者謂我心憂，不知我者謂我何求！” 支持年輕人播種理想 點(diǎn)擊：http:blog.sina.com.cnsblog_44867fee010123kf.html （注：平面媒體刊登需與dongfan67@126.com聯(lián)系） 講到這里，有人說(shuō)，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的。這種說(shuō)法也是錯(cuò)誤的。飛機(jī)、輪船、機(jī)車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機(jī)銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機(jī)購(gòu)買(mǎi)合同、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機(jī)生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠商部分費(fèi)用，生產(chǎn)完畢后全額支付費(fèi)用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。

漲幅遠(yuǎn)超過(guò)貸款利率的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，只要社會(huì)基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能，但從長(zhǎng)期看今后房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。如果可以預(yù)買(mǎi)，所有理性者都會(huì)預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買(mǎi)有選擇的余地，也節(jié)省開(kāi)支。第三，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門(mén)和單位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦失敗，就會(huì)導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補(bǔ)救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開(kāi)工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購(gòu)房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機(jī)制。若預(yù)售遇到問(wèn)題，可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)然，中國(guó)由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴(yán)重，十分好賣(mài)，加上管理制度的原因，通過(guò)預(yù)售摸索市場(chǎng)情況并修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的很少，一般也不允許。第四，預(yù)售在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國(guó)大陸，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源逐步穩(wěn)定，形成了四個(gè)途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷(xiāo)售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款，估計(jì)全社會(huì)商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降三分之二。這樣，假定需求不變，房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來(lái)，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房?jī)r(jià)，而絕對(duì)不是提高了房?jī)r(jià)，坑害了大家，否則外國(guó)也不會(huì)有預(yù)售制度。有人說(shuō)預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富。這種認(rèn)識(shí)是完全錯(cuò)誤的。 講到這里，有人說(shuō)，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的。這種說(shuō)法也是錯(cuò)誤的。飛機(jī)、輪船、機(jī)車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機(jī)銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機(jī)購(gòu)買(mǎi)合同、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機(jī)生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠商部分費(fèi)用，生產(chǎn)完畢后全額支付費(fèi)用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說(shuō)，預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病，只要短缺，銷(xiāo)售容易，競(jìng)爭(zhēng)不充分，就會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，這也恰恰說(shuō)明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國(guó)法治秩序問(wèn)題，只說(shuō)明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)

有人說(shuō)，預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病，只要短缺，銷(xiāo)售容易，競(jìng)爭(zhēng)不充分，就會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，這也恰恰說(shuō)明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國(guó)法治秩序問(wèn)題，只說(shuō)明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)困難，不意味著預(yù)售制度本身存在問(wèn)題。實(shí)踐中也有偶爾開(kāi)發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預(yù)付房的購(gòu)房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定，決策風(fēng)險(xiǎn)增大有關(guān)。否則開(kāi)發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房?jī)r(jià)下跌兩三成，他也沒(méi)必要跑路。再說(shuō)跑路的事情很多，不限于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。難道真如英國(guó)王爾德所說(shuō)，“道德只不過(guò)是我們對(duì)不喜歡的人所持有的態(tài)度”，因?yàn)楹芏嗳瞬幌矚g開(kāi)發(fā)行業(yè)，就強(qiáng)行給他按上一些罪名嗎？

困難，不意味著預(yù)售制度本身存在問(wèn)題。實(shí)踐中也有偶爾開(kāi)發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓、預(yù)付房的購(gòu)房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定，決策風(fēng)險(xiǎn)增大有關(guān)。否則開(kāi)發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房?jī)r(jià)下跌兩三成，他也沒(méi)必要跑路。再說(shuō)跑路的事情很多，不限于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。難道真如英國(guó)王爾德所說(shuō)，“道德只不過(guò)是我們對(duì)不喜歡的人所持有的態(tài)度”，因?yàn)楹芏嗳瞬幌矚g開(kāi)發(fā)行業(yè)，就強(qiáng)行給他按上一些罪名嗎？昨天，我在微博里說(shuō)，預(yù)售制是不可能取消的，取消的話會(huì)引起系列反應(yīng)，整個(gè)開(kāi)發(fā)、供應(yīng)能力下降三分之二，供求關(guān)系大變，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖垮，毀掉中國(guó)。因?yàn)槿∠A(yù)售，短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤(pán)爛尾，經(jīng)濟(jì)糾紛劇增；長(zhǎng)期看必然因?yàn)殚_(kāi)發(fā)能力的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，無(wú)法控制，百姓受苦。這不是危言聳聽(tīng)，打擊供應(yīng)者從來(lái)對(duì)需求者危害巨大。要建設(shè)一個(gè)國(guó)家很難，要?dú)У粢粋€(gè)國(guó)家是輕而易舉的事情。日本1992年開(kāi)始的房?jī)r(jià)下跌，就與三個(gè)看起來(lái)無(wú)足輕重的制度變更有關(guān)，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅。當(dāng)然，不能取消，不意味著沒(méi)有完善的余地，改進(jìn)預(yù)售合同，使其內(nèi)容象發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)售合同那樣細(xì)致，提高對(duì)違約開(kāi)發(fā)商的懲罰力度，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用，這應(yīng)當(dāng)成為下一步的工作重點(diǎn)。 一夜無(wú)眠，寫(xiě)下這篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的國(guó)罵，甚至最高黨報(bào)對(duì)我的再次聲討。如果這些罵聲和聲討，能喚起業(yè)內(nèi)特別是高層決策者的思考，接近事物的真相，避免經(jīng)濟(jì)、社會(huì)大震蕩，我甘愿承受這一切。 還是再用七年前我寫(xiě)“兩萬(wàn)言書(shū)”時(shí)后面的話結(jié)尾吧——“知我者謂我心憂，不知我者謂我何求！” 支持年輕人播種理想 點(diǎn)擊：http:blog.sina.com.cnsblog_44867fee010123kf.html （注：平面媒體刊登需與dongfan67@126.com聯(lián)系） 昨天，我在微博里說(shuō)，預(yù)售制是不可能取消的，取消的話會(huì)引起系列反應(yīng)，整個(gè)開(kāi)發(fā)、供應(yīng)能力下降三分之二，供求關(guān)系大變，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖垮，毀掉中國(guó)。因?yàn)槿∠A(yù)售，短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤(pán)爛尾，經(jīng)濟(jì)糾紛劇增；長(zhǎng)期看必然因?yàn)殚_(kāi)發(fā)能力的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，無(wú)法控制，百姓受苦。這不是危言聳聽(tīng)，打擊供應(yīng)者從來(lái)對(duì)需求者危害巨大。要建設(shè)一個(gè)國(guó)家很難，要?dú)У粢粋€(gè)國(guó)家是輕而易舉的事情。日本1992年開(kāi)始的房?jī)r(jià)下跌，就與三個(gè)看起來(lái)無(wú)足輕重的制度變更有關(guān)，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅。當(dāng)然，不能取消，不意味著沒(méi)有完善的余地，改進(jìn)預(yù)售合同，使其內(nèi)容象發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)售合同那樣細(xì)致，提高對(duì)違約開(kāi)發(fā)商的懲罰力度，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用，這應(yīng)當(dāng)成為下一步的工作重點(diǎn)。

一夜無(wú)眠，寫(xiě)下這篇短文，我知道等待我的可能又是潮水般的國(guó)罵，甚至最高黨報(bào)對(duì)我的再次聲討。如果這些罵聲和聲討，能喚起業(yè)內(nèi)特別是高層決策者的思考，接近事物的真相，避免經(jīng)濟(jì)、社會(huì)大震蕩，我甘愿承受這一切。 

還是再用七年前我寫(xiě)“兩萬(wàn)言書(shū)”時(shí)后面的話結(jié)尾吧——漲幅遠(yuǎn)超過(guò)貸款利率的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，只要社會(huì)基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能，但從長(zhǎng)期看今后房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。如果可以預(yù)買(mǎi)，所有理性者都會(huì)預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買(mǎi)有選擇的余地，也節(jié)省開(kāi)支。 第三，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間。大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)性要求高，又涉及到許多部門(mén)和單位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦失敗，就會(huì)導(dǎo)致投資沉淀，回收困難，甚至危及企業(yè)生存。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析。盡管如此，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn)，成為一種補(bǔ)救的措施。在加拿大或者澳大利亞，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開(kāi)工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購(gòu)房者需要。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款。這就產(chǎn)生了一種約束機(jī)制。若預(yù)售遇到問(wèn)題，可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)，甚至取消投資。只有這樣，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)然，中國(guó)由于總體上房地產(chǎn)短缺嚴(yán)重，十分好賣(mài)，加上管理制度的原因，通過(guò)預(yù)售摸索市場(chǎng)情況并修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的很少，一般也不允許。 第四，預(yù)售在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入。在中國(guó)大陸，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源逐步穩(wěn)定，形成了四個(gè)途徑：自有資金、借貸資金、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷(xiāo)售狀況，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款，估計(jì)全社會(huì)商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降三分之二。這樣，假定需求不變，房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高至少兩、三倍。所以，這么多年來(lái)，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房?jī)r(jià)，而絕對(duì)不是提高了房?jī)r(jià)，坑害了大家，否則外國(guó)也不會(huì)有預(yù)售制度。有人說(shuō)預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富。這種認(rèn)識(shí)是完全錯(cuò)誤的。 講到這里，有人說(shuō)，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的。這種說(shuō)法也是錯(cuò)誤的。飛機(jī)、輪船、機(jī)車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預(yù)售方式十分正常。例如，飛機(jī)銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機(jī)購(gòu)買(mǎi)合同、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機(jī)生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠商部分費(fèi)用，生產(chǎn)完畢后全額支付費(fèi)用，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼。 有人說(shuō)，預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病，只要短缺，銷(xiāo)售容易，競(jìng)爭(zhēng)不充分，就會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，這也恰恰說(shuō)明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面，這是中國(guó)法治秩序問(wèn)題，只說(shuō)明我們司法效率低、不公正現(xiàn)象多，維權(quán)“知我者謂我心憂，不知我者謂我何求！”