經(jīng)過(guò)半年多的市場(chǎng)升溫后，各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)從4、5月份開(kāi)始出現(xiàn)明顯的降溫趨勢(shì)，且走向難料。在樓市進(jìn)入供大于求的“白銀時(shí)代”后，市場(chǎng)的各項(xiàng)特征和走勢(shì)都變得難以判斷。

　　在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪了住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出周期性特征，目前市場(chǎng)正處于短周期的下行階段，這種下行將持續(xù)一年之久。

　　《21世紀(jì)》：從全球范圍來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出周期性特征，這種特征是如何形成的？

　　顧云昌：房地產(chǎn)的周期性有長(zhǎng)周期、中周期和短周期。長(zhǎng)周期通常有60年，這個(gè)暫且不說(shuō)。從世界范圍來(lái)看，中周期往往在15-16年左右。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”的轉(zhuǎn)變，就是中周期的一種變化。

　　我國(guó)從1998年房改到2013年的銷(xiāo)售創(chuàng)新高，約有15年的黃金時(shí)間，這屬于一個(gè)中周期。2014年，市場(chǎng)出現(xiàn)分界點(diǎn)，從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變到供大于求，房地產(chǎn)業(yè)也從“黃金時(shí)代”進(jìn)入到“白銀時(shí)代”。同樣按照15-16年的周期計(jì)算，“白銀時(shí)代”可能延續(xù)到2030年才結(jié)束。

　　但是在每個(gè)中周期中，還有若干個(gè)短周期，短周期的時(shí)間大約在3年左右，也有說(shuō)法是40個(gè)月。

　　《21世紀(jì)》：現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，處在哪個(gè)周期階段？

　　顧云昌：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在第二個(gè)中周期（“白銀時(shí)代”）的第一個(gè)小周期中。這個(gè)小周期從去年4、5月份就開(kāi)始升溫，并在相關(guān)信貸政策的刺激下加速。到今年4、5月份，成交量和房?jī)r(jià)都觸及天花板，并出現(xiàn)下調(diào)。

　　現(xiàn)在是從拋物線的高點(diǎn)往下走的階段?？梢灶A(yù)料，今年下半年以后，市場(chǎng)要穩(wěn)下來(lái)了，下行時(shí)間將持續(xù)1年左右。

　　《21世紀(jì)》：未來(lái)一年間，如果市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，會(huì)不會(huì)影響到“去庫(kù)存”進(jìn)程？

　　顧云昌：肯定會(huì)。庫(kù)存分布不均，是我們城市化過(guò)程中出現(xiàn)的一種結(jié)果。城市化的第一階段，是人口從農(nóng)村向城市流動(dòng)；第二階段，是人口從中小城市向大城市流動(dòng)。我們目前處于城市化的第二階段。但在這個(gè)階段中，由于公共服務(wù)不均衡問(wèn)題，造成大城市占有了太多公共資源，吸附能力強(qiáng)；小城市公共資源匱乏，對(duì)人口的吸附能力較弱。這種現(xiàn)象造成了需求端的不平衡。

　　第二個(gè)原因是前期政策影響。2008年中央啟動(dòng)“4萬(wàn)億”投資政策，帶動(dòng)的地方投資資金有十幾萬(wàn)億。地方政府的錢(qián)從哪里來(lái)？在我國(guó)現(xiàn)有財(cái)稅體制下，只能依靠賣(mài)地。但由于一線城市很快出臺(tái)限制性政策，影響了土地交易，于是開(kāi)發(fā)商就涌入三四線城市大量購(gòu)地。這就造成了如今三四線城市供應(yīng)過(guò)剩，而一二線城市供應(yīng)緊張。這屬于供給側(cè)問(wèn)題?！　　?1世紀(jì)》：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于增速放緩“換擋期”，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫會(huì)不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)壓力？

　　顧云昌：今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)新高，分別是銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，這兩個(gè)指標(biāo)很可能會(huì)超過(guò)上一個(gè)周期高點(diǎn)的2013年。但到2017年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售很可能面臨下滑。銷(xiāo)售低迷，肯定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)影響。

　　另一個(gè)影響在投資端。在房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)投資增速最高在30%以上，并明顯超過(guò)固定資產(chǎn)投資增速。最近幾年，增速持續(xù)下降，去年降到1%的水平。且從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速。這都說(shuō)明房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用正在下滑。

　　今年房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)在5%-6%的水平，因?yàn)橛袖N(xiāo)售的帶動(dòng)作用，增速不會(huì)太低，但仍會(huì)低于固定資產(chǎn)投資。根據(jù)研究，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中比重下降，投資增速下降，確實(shí)是對(duì)“2020年GDP比2010年翻一番”的目標(biāo)有影響。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定，這也是“去庫(kù)存”背后的另一重意義。