《房地產(chǎn)高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析實(shí)務(wù)》課程大綱

課程對(duì)象：

總經(jīng)理、CFO財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)

財(cái)務(wù)經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)

課程大綱：

【1】房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)財(cái)務(wù)分析工具實(shí)操：

1、財(cái)務(wù)工具八大基礎(chǔ)集成；

2、房地產(chǎn)收入、成本結(jié)構(gòu)分析工具應(yīng)用；

3、房地產(chǎn)高級(jí)綜合分析十套精訓(xùn)；

4、五類財(cái)務(wù)工具應(yīng)用模版；

5、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)集成本分析工具；

6、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本三類基礎(chǔ)圖表動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)實(shí)操；

7、房地產(chǎn)企業(yè)臺(tái)賬精細(xì)化管理與財(cái)務(wù)工具應(yīng)用；

8、房地產(chǎn)企業(yè)PPT在財(cái)務(wù)管理中的集成應(yīng)用；

9、房地產(chǎn)企業(yè)十二套財(cái)務(wù)集成表單設(shè)計(jì)；

10、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工具高效管理經(jīng)典應(yīng)用實(shí)操（實(shí)務(wù)案例）。

【2】房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表診斷與分析：

1、房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)財(cái)務(wù)報(bào)表分析高級(jí)實(shí)操:

⑴傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容及其局限性：

▲問(wèn)題：企業(yè)傳統(tǒng)分析更側(cè)重于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的微觀分析，

缺乏從企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析

⑵現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析架構(gòu)（三大案例分析）

▲問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)側(cè)重于單一財(cái)務(wù)信息的分析，忽視了與相關(guān)經(jīng)營(yíng)信息的結(jié)合分析；

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的事后分析，缺少有效的前瞻性分析；（案例分析）

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的適時(shí)性和快速反應(yīng)能力滯后，缺少對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范和發(fā)展?jié)摿Φ姆治觯粏?wèn)題：側(cè)重于財(cái)務(wù)指標(biāo)的靜態(tài)分析，忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)態(tài)性；

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析缺少可比性，企業(yè)之間的橫向比較缺乏，經(jīng)營(yíng)者難以了解相關(guān)分析指標(biāo)在行業(yè)中的地位；（案例分析）

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)指標(biāo)與相對(duì)指標(biāo)分析被割裂，過(guò)分重視相對(duì)指標(biāo)而忽視絕對(duì)指標(biāo)的分析；

⑶房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析與資本價(jià)值分析：

⑷房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式分析與盈利模式分析（案例分析）

關(guān)注：銷售情況、投資情況、時(shí)間結(jié)點(diǎn)、審批情況、項(xiàng)目性質(zhì)、周遍環(huán)境、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、盈利能力等

⑸房地產(chǎn)企業(yè)資本模式分析與投融資分析：

▲房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析與商業(yè)生態(tài)價(jià)值鏈分析及融資模式創(chuàng)新分析

⑹房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略分析與戰(zhàn)略會(huì)計(jì)分析指標(biāo)體系（案例分析）

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)問(wèn)題的診斷:

⑴房地產(chǎn)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力 、盈利能力、發(fā)展能力分析模型

⑵資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率；凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率

⑶銷售利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等集成分析與價(jià)值建議

⑷案例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例

⑷案例：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程財(cái)務(wù)分析：設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工、銷售等財(cái)務(wù)分析

3、房地產(chǎn)合并報(bào)表分析集成設(shè)計(jì)；

4、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理報(bào)表的設(shè)計(jì)：

⑴土地開(kāi)發(fā)成本（土地征用及拆遷補(bǔ)償）結(jié)構(gòu)分析與管控體系；

⑵前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)結(jié)構(gòu)分析與管控體系；

⑶建筑安裝工程費(fèi)成本結(jié)構(gòu)分析與管控

⑷開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分析與管控

⑸開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售類別、收入結(jié)構(gòu)與增長(zhǎng)趨勢(shì)及市場(chǎng)策略分析；

⑹房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用與管理費(fèi)用分析策略與管控方法；

⑺房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理分析與融資架構(gòu)分析

⑻房地產(chǎn)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、賬款及債務(wù)等其他集成分析套表設(shè)計(jì)

5、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)臺(tái)賬精細(xì)化設(shè)計(jì)；

銷售、成本、人力、賬款、稅費(fèi)、項(xiàng)目等管理體系的集成

6、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的五類高級(jí)方法；

7、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告撰寫(xiě)的要點(diǎn)分析；

▲改進(jìn)：財(cái)務(wù)分析需要向企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理層提供大量的、經(jīng)常性的財(cái)務(wù)信息，為提高和改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。但由于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的以上局限性，其分析內(nèi)容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需求，使用價(jià)值大打折扣。從管理層的角度出發(fā)，進(jìn)一步關(guān)注財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，注重財(cái)務(wù)分析的綜合性和整體性。

如何改進(jìn)？要點(diǎn)分析？

8、房地產(chǎn)企業(yè)融資報(bào)表的設(shè)計(jì)；

9、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的體系設(shè)計(jì)；

10房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)分析的五步法實(shí)操。

【3】房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析實(shí)操模版優(yōu)化：

1、房地產(chǎn)企業(yè)五類財(cái)務(wù)分析模式應(yīng)用；

2、房地產(chǎn)內(nèi)部報(bào)表格式優(yōu)化與分析；

▲要點(diǎn)：整體上動(dòng)態(tài)地分析企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、開(kāi)拓市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)和把握市場(chǎng)的能力。

▲房地產(chǎn)企業(yè)工程管理、銷售管理、人力行政管理、財(cái)務(wù)管理等績(jī)效管理指標(biāo)設(shè)計(jì)與分析

3、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)集成分析報(bào)表應(yīng)用；

▲要點(diǎn)：整體分析與專項(xiàng)分析相結(jié)合，在單項(xiàng)指標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，將各指標(biāo)形成一套完整體系，相互配合使用，進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體性分析，以掌握企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況和效益。（案例分析）

▲要點(diǎn)：同時(shí)針對(duì)管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)專題分析，如企業(yè)潛虧分析，專項(xiàng)成本分析（包括市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務(wù)成本分析、成本結(jié)構(gòu)分析等），利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)分析，投資項(xiàng)目可行性分析，投資項(xiàng)目效益與可行性報(bào)告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點(diǎn)和面的關(guān)系，避免分析的片面性。（案例分析）

4、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)財(cái)務(wù)報(bào)表分析：工程管理與銷售管理；

5、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析：五大上市地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析框架問(wèn)題與改進(jìn)；

6、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表稽核管理；

7、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)高級(jí)分析咨詢實(shí)操案例精練。

⑴案例分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量情況的分析

▲問(wèn)題解讀：在企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復(fù)雜的背景下，現(xiàn)金流量信息越來(lái)越受到企業(yè)管理層的重視，許多企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)不是因?yàn)槿狈τ芰Γ且驗(yàn)楝F(xiàn)金的短缺造成企業(yè)信用的喪失。

▲問(wèn)題解讀：房地產(chǎn)作為從事資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金高度依賴，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，更應(yīng)從以“利潤(rùn)”為中心轉(zhuǎn)向以“現(xiàn)金流量”為中心。▲問(wèn)題解讀：分析營(yíng)運(yùn)資本投資和利息支付前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，檢查企業(yè)是否能通過(guò)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量；

▲問(wèn)題解讀：分析營(yíng)業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)企業(yè)的營(yíng)業(yè)資本管理是否有效率；分析營(yíng)業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)企業(yè)是否能夠滿足其利息支付義務(wù)；

▲問(wèn)題解讀：分析外部融資活動(dòng)之后的現(xiàn)金凈流量，用于評(píng)價(jià)企業(yè)的籌資政策。

▲案例總結(jié)：利用這些指標(biāo)的逐年變化的信息，為我們?cè)u(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)金流量的動(dòng)態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價(jià)值的信息。由于現(xiàn)金流量信息揭示了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與凈收益之間的差別，因此對(duì)這些差別及其原因進(jìn)行分析，有助于評(píng)價(jià)企業(yè)盈利的質(zhì)量。（案例分析）

⑵房地產(chǎn)成本控制分析，注重分析：

▲問(wèn)題解讀：一是通過(guò)深入分析工程項(xiàng)目預(yù)算值與決算值差異，正確評(píng)價(jià)企業(yè)目標(biāo)成本（既預(yù)算值）的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和員工講求經(jīng)濟(jì)效益的積極性；（案例分析）

▲問(wèn)題解讀：二是揭示成本升降的原因，及時(shí)查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進(jìn)一步提高企業(yè)成本管理水平；三是尋求進(jìn)一步降低成本的途經(jīng)和方法。（案例分析）

【4】房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析體系設(shè)計(jì)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與企業(yè)數(shù)據(jù)管理；

⑴房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析：（案例分析）

⑵房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)與預(yù)算執(zhí)行分析及績(jī)效管理：（案例分析）

⑶房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算分析流程

⑷房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算分析方法

⑸房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算分析報(bào)告

⑹房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的執(zhí)行與控制

⑹房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算考核體系的設(shè)計(jì)

⑺房地產(chǎn)企業(yè)不同開(kāi)發(fā)階段稅收成本控制與籌劃要點(diǎn)

⑻投資決策階段的成本控制與籌劃要點(diǎn)

①項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

②招投標(biāo)與合同洽商階段成本控制要點(diǎn)

③施工階段的成本控制與籌劃要點(diǎn)

⑼項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制與籌劃要點(diǎn)

2、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析的定位與橫向指標(biāo)對(duì)比分析；

⑴房地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析的定位：

⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的橫向指標(biāo)對(duì)比分析

▲房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析僅局限于本企業(yè)內(nèi)部，不與其它企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業(yè)其它企業(yè)相比較的差距或優(yōu)勢(shì)，這種比較也不是一個(gè)或幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，而是企業(yè)之間財(cái)務(wù)狀況的綜合比較。

▲通過(guò)分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)決策進(jìn)行適當(dāng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中找到自己的發(fā)展空間。

（案例分析）

3、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析的整體框架：綠城與中海財(cái)務(wù)分析報(bào)告；

4、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析的五種方法與主要內(nèi)容；

5、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析前的數(shù)據(jù)準(zhǔn)備、經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告撰寫(xiě)技巧；

6、房地產(chǎn)管理與經(jīng)營(yíng)維度的財(cái)務(wù)分析；

▲案例總結(jié)：實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析可以不受傳統(tǒng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析模式的約束，不應(yīng)局限于具體的分析模式及財(cái)務(wù)周期，計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用也為財(cái)務(wù)分析模式的建立和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的深度開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件。（案例解讀）

▲專題財(cái)務(wù)分析，案例總結(jié)：管理層更重視對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果的評(píng)價(jià)，并利用評(píng)價(jià)的結(jié)果來(lái)指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，我們應(yīng)圍繞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理捕捉管理層最關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，適時(shí)的進(jìn)行各種定期的和專題的財(cái)務(wù)分析。（案例解讀）

▲既可利用財(cái)務(wù)信息，也可利用業(yè)務(wù)信息結(jié)合判斷與估計(jì)，體現(xiàn)財(cái)務(wù)分析的實(shí)時(shí)化和快速反應(yīng)。（案例解讀）

▲在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財(cái)務(wù)分析應(yīng)該更多的從經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，著重強(qiáng)調(diào)在利用財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問(wèn)題的同時(shí)進(jìn)一步通過(guò)財(cái)務(wù)分析來(lái)判斷企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效果，以便作出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)富，從而達(dá)到股東財(cái)富最大化的目的。（案例解讀）

7、房地產(chǎn)董事長(zhǎng)/總經(jīng)理財(cái)務(wù)分析體系設(shè)計(jì)；

重點(diǎn)之一：資金情況、土地儲(chǔ)備情況、凈資產(chǎn)收益率； 房地產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目不確定性與分析等

重點(diǎn)之二：房地產(chǎn)項(xiàng)目整體稅負(fù)成本分析：XX案例

8、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)優(yōu)化與體系建立、財(cái)務(wù)預(yù)警分析體系設(shè)計(jì)；

▲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營(yíng)上呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開(kāi)發(fā)普遍等特點(diǎn)，這些經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也決定了在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的時(shí)候，在財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的選取上與其他企業(yè)有較大的區(qū)別。

▲房企的財(cái)務(wù)分析首先要看重其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)等衡量營(yíng)運(yùn)能力的指標(biāo)；

▲其次，房地產(chǎn)企業(yè)在土地購(gòu)置、建安成本支付、擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)規(guī)模等過(guò)程中資金支出壓力大，因此房企投資多依靠銀行、信托貸款、債券等外部融資，從而形成較大規(guī)模的有息債務(wù)，房企的財(cái)務(wù)杠桿水平及償債指標(biāo)的表現(xiàn)反映了房企資金鏈安全程度，在未來(lái)融資政策趨緊背景下，對(duì)財(cái)務(wù)杠桿水平、償債能力的指標(biāo)表現(xiàn)的分析更為重要，給予這類指標(biāo)的權(quán)重更高；

▲最后，受“預(yù)售制”的影響，房企利潤(rùn)表通常為歷史項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)確認(rèn)，通常會(huì)受收入確認(rèn)節(jié)點(diǎn)影響，衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)僅代表歷史表現(xiàn)，因此在指標(biāo)體系建立時(shí)，我們對(duì)于盈利指標(biāo)的權(quán)重較一般工商企業(yè)更小。

⑴從營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、杠桿水平、償債能力和發(fā)展能力五個(gè)方面，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行了篩選、改進(jìn)與補(bǔ)充，形成了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析特有的核心指標(biāo)體系；

⑵營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)：

①存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)、資產(chǎn)收入比；

②指標(biāo)篩選、優(yōu)化及補(bǔ)充：存貨/平均預(yù)收賬款、預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率、銷售回款率、 銷售去化率、平均建設(shè)周期。

⑶盈利能力指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑷杠桿水平指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑸償債能力指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑹發(fā)展能力指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑺核心財(cái)務(wù)指標(biāo)體系和主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分布

9、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析模型與框架（1-5）精訓(xùn)。

萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析、招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析等

【5】房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析實(shí)戰(zhàn)案例演練：1-5

主講老師：許志勇 博士