一個(gè)老板投資了兩個(gè)億，當(dāng)?shù)赜幸粭潬€尾樓閑置近兩年，馬上要資金鏈斷裂；但這名老板在一個(gè)下午瞬間解決資金鏈問(wèn)題。無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子更被估值為18個(gè)億。到底是如何操作的？

先看看房子大概背景：

產(chǎn)權(quán)：沒(méi)有

面積：20萬(wàn)平方 (每層2萬(wàn)平方)

租賃：23年

租金：幾百萬(wàn)/年

周邊配套：不完善

看了上面的基本資訊，估計(jì)大家都覺(jué)得沒(méi)法救活了，要知道，房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)是無(wú)法賣的，而且周邊環(huán)境與商業(yè)配套還是不齊全的，你可能會(huì)在想，這老板玩大了吧，錢是要丟大海了。經(jīng)營(yíng)企業(yè)近三十年的兩個(gè)億積蓄就這樣全部投進(jìn)去，風(fēng)險(xiǎn)太大了。

原來(lái)，這位老板當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備和義烏人合作做一個(gè)小商品城，但是當(dāng)時(shí)互聯(lián)網(wǎng)沖擊各行業(yè)，考慮到種種風(fēng)險(xiǎn)因素，原要投資的義烏人就撤離了項(xiàng)目，導(dǎo)致這項(xiàng)目擱淺。至今只剩下600萬(wàn)左右的運(yùn)營(yíng)資金了。

在和這位老板交流的過(guò)程中得知，這里以前就是非常傳統(tǒng)的廠房租賃，因?yàn)榧鞭D(zhuǎn)型，并沒(méi)有運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，投進(jìn)2個(gè)億欠外債1500多萬(wàn)。

轉(zhuǎn)型并不是從這個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)抽身再把錢投入到另一個(gè)重資產(chǎn)的行業(yè)，而是從重資產(chǎn)行業(yè)如何轉(zhuǎn)換成輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式

當(dāng)時(shí)聊完以后，根據(jù)實(shí)際情況出了三個(gè)解決方案：

一、轉(zhuǎn)為商業(yè)綜合體：可以做但是沒(méi)有品牌，品牌也不會(huì)入駐，閑置時(shí)間太長(zhǎng)，商業(yè)信用不夠，還需要調(diào)整整體建筑的規(guī)劃、周邊環(huán)境。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)：就是這樣的一個(gè)思路，瞬間打開(kāi)人生；但是需要養(yǎng)老地產(chǎn)的牌照，沒(méi)有像綠地、萬(wàn)科一樣形成品牌的開(kāi)發(fā)商；也不是一般人能拿到這樣的牌照。

三、租賃行業(yè)：老本行。這是最后打算，沒(méi)辦法也得慢慢收回，每年2千萬(wàn)需要10年時(shí)間收回前30年的收益，這是最后一步的辦法。

一切的資源，這個(gè)偉大的世紀(jì)都已經(jīng)準(zhǔn)備好，我們只需要思考用什么方式把它借過(guò)來(lái)﹗

最后，我們選擇了做養(yǎng)老地產(chǎn)，原因是每個(gè)行業(yè)都有它本身的屬性，根據(jù)屬性制定合適的戰(zhàn)略；這個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)性質(zhì)與養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)類同；

接下來(lái)步驟：

第一步：如何找到合適的突破口？（方向在哪？）

第二步：如何解決前期資金問(wèn)題？（錢在哪來(lái)？）

第三步：如何找到客戶問(wèn)題？（客戶在哪？）

第四步：如何解決銷售的問(wèn)題？（團(tuán)隊(duì)在哪？）

要知道，養(yǎng)老地產(chǎn)賣的是使用權(quán)，吃、住、玩、娛都要在內(nèi)部完成，這個(gè)項(xiàng)目總面積20萬(wàn)平，按每個(gè)房間30平方算，可以拆分出來(lái)6千個(gè)房間；按照市場(chǎng)最低的算法也得30萬(wàn)一個(gè)，最貴的在100萬(wàn)，而且使用權(quán)按10年時(shí)間；那按照我們最低的來(lái)說(shuō)，直接拉升估值18個(gè)億。

第一步：如何找到合適的突破口？

當(dāng)時(shí)問(wèn)老板，有沒(méi)有認(rèn)識(shí)做地產(chǎn)的朋友，最后找到一個(gè)，但對(duì)方開(kāi)出的條件是：想和我們合作最起碼需要5千萬(wàn)的資金；這5千萬(wàn)用作前期的綠化和樣板房；一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)如果沒(méi)有綠化和樣板房，基本不會(huì)有人相信。

第二步：如何解決前期資金問(wèn)題？

吃虧、利他的傻子精神，先送500套出去﹗

公務(wù)員最了解國(guó)家政策，養(yǎng)老地產(chǎn)每個(gè)床位價(jià)格他們最清楚，而且每年國(guó)家還有補(bǔ)貼萬(wàn)元。

好了，放話﹗原30萬(wàn)一個(gè)且只有10年使用權(quán)的床位，現(xiàn)在10萬(wàn)每個(gè)并且送20年使用權(quán)﹗而且這10萬(wàn)元也不用你自己出錢﹗

很多人會(huì)問(wèn)：這樣做不是賠了嗎？

答案：運(yùn)營(yíng)無(wú)形資產(chǎn)，賺的是別人看不到的錢。

投資的核心：

一、保證對(duì)方的投資回報(bào)率

二、創(chuàng)造清晰的預(yù)期

三、明確投資回報(bào)周期

公務(wù)員具有最大的信用背書(shū)，一定會(huì)傳播開(kāi)來(lái)，加上背后的運(yùn)作，5千萬(wàn)是小兒科，迎刃而解

現(xiàn)在已經(jīng)順利解決了方向轉(zhuǎn)型問(wèn)題、初步運(yùn)作資金問(wèn)題。找到了方向和資金；解決了操作的首要問(wèn)題，接下來(lái)就是按照方案執(zhí)行。

你如果敢把自己的錢裝進(jìn)客戶口袋，客戶一定會(huì)降低對(duì)你的要求，滿足你的需求。