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張飚:房?jī)r(jià)收入比缺乏實(shí)際意義

經(jīng)濟(jì)學(xué)家

2016-01-20 11924

博客三個(gè)月未更新，再回來(lái)時(shí)，世界已經(jīng)改變了。
    一個(gè)城市家庭在核算自己的財(cái)富值，在過(guò)去的幾個(gè)半年為單位的時(shí)點(diǎn)里，會(huì)發(fā)現(xiàn)巨大的波動(dòng)，多數(shù)原因在于房?jī)r(jià)財(cái)富的變動(dòng)。在就業(yè)和收入沒(méi)有明顯提升的時(shí)候，房?jī)r(jià)財(cái)富的回落和漲升意味著什么？房?jī)r(jià)收入比這個(gè)利器又會(huì)被很多人抬出來(lái)質(zhì)疑用來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的合理性。
    在三個(gè)月之前所有的討論中，我們關(guān)注到庫(kù)存下降和開(kāi)工量下降帶來(lái)的供應(yīng)短缺，同時(shí)，三季度末會(huì)出現(xiàn)CPI和PPI的同比急劇上漲。無(wú)論如何，時(shí)下現(xiàn)房的供應(yīng)的短缺依舊在持續(xù)著。
    在通脹預(yù)期下，價(jià)格的攀升是必然。然而與之背離的是居民消費(fèi)意愿下降、儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)、就業(yè)收入沒(méi)有明顯改善。大摩的王慶曾經(jīng)使用動(dòng)態(tài)的房?jī)r(jià)收入比IGA-HPIR來(lái)核算，目前8.3的房?jī)r(jià)收入比在經(jīng)過(guò)收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的調(diào)整后，實(shí) 際上變換為5年后的6.5，再經(jīng)過(guò)公有住房轉(zhuǎn)售獲得收益，最終中國(guó)的動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比變?yōu)?.7，王慶用這個(gè)指標(biāo)驗(yàn)證中國(guó)房?jī)r(jià)收入的合理性，并多次強(qiáng)調(diào)在這樣一個(gè)增長(zhǎng)的環(huán)境中，不存在泡沫，有興趣的讀者可以去看看 https://https://www.morganstanleychina.com。但是在收入連續(xù)三個(gè)季度沒(méi)有顯著增長(zhǎng)的情況下，其說(shuō)服力仍然不足。
    一個(gè)更強(qiáng)有力的解釋是超過(guò)42%的購(gòu)房者需要父母來(lái)提供援助，這是更中國(guó)化的一個(gè)現(xiàn)象，一旦你買(mǎi)房用自己的收入比去衡量，感覺(jué)很不爽，但是老爹老媽的存量財(cái)富一旦進(jìn)入，購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)程度就遠(yuǎn)高于購(gòu)房者自身的收入和消費(fèi)水平。單調(diào)的房?jī)r(jià)收入比失去了對(duì)價(jià)格和收入的評(píng)價(jià)力。
    實(shí)際上我甚至懷疑中信提供的42%是一個(gè)低估的數(shù)據(jù)。至少，房?jī)r(jià)收入比忽視了購(gòu)房者上一代的存量財(cái)富，也就沒(méi)什么實(shí)際意義了。
    路透專(zhuān)欄作家Swann說(shuō)：房?jī)r(jià)下滑通常被看作是財(cái)富的消失，但也可以認(rèn)為是財(cái)富的置換，下一輩住房買(mǎi)家就可以從我們這一輩的損失中受益。這是美國(guó)時(shí)下的態(tài)度吧，而中國(guó)不然，同樣的道理反推過(guò)去，持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，會(huì)讓購(gòu)房者的下一輩在這一輩的增長(zhǎng)中受損？即便如此，眼下購(gòu)房的80后這一代，已經(jīng)不大考慮下一代了，會(huì)不會(huì)為下一代提供存量財(cái)富去購(gòu)房，的確值得懷疑，所以不妨把房?jī)r(jià)收入比放到那一代再去使用，或者更合適。如果用這么一個(gè) 空泛的指標(biāo)去衡量市場(chǎng)的合理性，結(jié)果總是會(huì)很郁悶的。

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