房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判 （講師：張飚 計(jì)劃12課時(shí)） 第一部分 項(xiàng)目、土地的決策工具和決策階段（1.5H） 一、失敗案例：北京南六環(huán)某項(xiàng)目拿地決策 二、常見(jiàn)問(wèn)題 （一）常見(jiàn)問(wèn)題一： 1、決策---算賬---產(chǎn)品 2、售價(jià)等不確定 3、結(jié)論不確定---無(wú)法決策 （二）常見(jiàn)問(wèn)題二： 1、官員、原土地方---叫好 2、老板---下達(dá)指令 3、非操盤(pán)經(jīng)理人---感覺(jué)不錯(cuò) 4、操盤(pán)經(jīng)理人---痛苦艱難 （三）常見(jiàn)問(wèn)題三： 定性容易、定量難---有完全不同性質(zhì)的好 （四）問(wèn)題鏈接： 1、問(wèn)題鏈接---成本表單---方法 2、問(wèn)題鏈接---不同維度---方法 三、決策工具 （一）是否存在某一種工具可以簡(jiǎn)單判斷該不該拿地？ （二）戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣 （三）SPACE矩陣決策法 四、成功案例：新奧某項(xiàng)目 （一）SPACE矩陣 （二）客戶(hù)分析圖 （三）產(chǎn)品定位 第二部分 進(jìn)入城市和區(qū)域決策 一、進(jìn)入城市和區(qū)域決策的決策因子----識(shí)別有效信息 （一）外部關(guān)鍵因子 1、宏觀政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 案例：萬(wàn)達(dá)第一次擴(kuò)張之路 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展 3、行業(yè)周期 4、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 5、人口與投資特征 6、土地財(cái)政依賴(lài)度 案例：鄂爾多斯、神木、山東銀灘 （二）內(nèi)部關(guān)鍵因子 1、企業(yè)戰(zhàn)略 2、產(chǎn)業(yè)資源 3、融資能力 4、運(yùn)營(yíng)能力 5、營(yíng)收能力 6、人力資源與組織管控 二、小結(jié)：城市或區(qū)域決策space矩陣的決策體系 第三部分 地塊和項(xiàng)目決策工具 （一） 決策工具和方法 1、SPACE矩陣決策方法 2、六分法定位決策 （二）兩類(lèi)因子的設(shè)定 1、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)性因子 （1）區(qū)域規(guī)劃主導(dǎo)方向與項(xiàng)目吻合度 案例：京津冀一體化和濱海新區(qū) （2）區(qū)域規(guī)劃成熟期所處階段 （3）區(qū)域人口來(lái)源主動(dòng)性 案例：京津新城 （4）區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況 （5）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力和供應(yīng) （6）區(qū)域內(nèi)各類(lèi)產(chǎn)品分布與去化能力 2、財(cái)務(wù)與產(chǎn)品因子 （1）企業(yè)賬期控制能力 （2）項(xiàng)目整體自有資金占比 （3）企業(yè)融資能力 （4）產(chǎn)品利潤(rùn)及定價(jià)策略（價(jià)格、利潤(rùn)） （5）企業(yè)銷(xiāo)售能力 （6）企業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品吻合度 案例：華僑城對(duì)于中心城區(qū)豪宅的態(tài)度、萬(wàn)科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度 （三）小結(jié)：項(xiàng)目和地塊決策space矩陣的決策體系 第四部分 分組練習(xí)