產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展面臨的四大瓶頸

推進(jìn)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的過程當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展面臨著四大瓶頸：

一是開發(fā)團(tuán)隊(duì)的瓶頸。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是開發(fā)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)，今天來了很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域非常有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)家。

二是資金方面的瓶頸。去年9月份國務(wù)院發(fā)布了43號文，針對地方債務(wù)進(jìn)行了剛性限制對于未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)帶來了很多資金上的制約，我們怎么突破也是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要面臨的一個(gè)重要問題。

三是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，如果所有的產(chǎn)業(yè)不跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，將來的發(fā)展前景可能是非常悲觀的。隨著云計(jì)算、大數(shù)據(jù)以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于園區(qū)空間的需求現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，園區(qū)發(fā)展最終是要服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，這些企業(yè)的形態(tài)、業(yè)態(tài)和模式已經(jīng)發(fā)生了新的變化，要和我們園區(qū)的經(jīng)營者緊密結(jié)合。

四是機(jī)制和政策的瓶頸。開發(fā)區(qū)的體制機(jī)制應(yīng)該是怎樣的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策應(yīng)該是怎樣的。過去三十年的發(fā)展和現(xiàn)在面臨的形勢已經(jīng)有了很大的變化，規(guī)劃的政策、土地的政策，包括62號文稅收返還的政策都已經(jīng)發(fā)生了非常大的改變。

面臨著這樣四個(gè)瓶頸，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)該怎么發(fā)展，我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)該怎么轉(zhuǎn)型升級，這是我們今天要探討的課題。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入資本化新時(shí)代

大家知道在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級開發(fā)、二級開發(fā)、運(yùn)營和資產(chǎn)證券化的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條當(dāng)中金融的力量不可或缺，尤其是現(xiàn)在這樣一種政策的環(huán)境條件下，沒有金融的助力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)將難以為繼。所以我在第二期和第三期的沙龍當(dāng)中提出了一個(gè)觀點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)資本化的新時(shí)代，需要各類金融機(jī)構(gòu)共同推進(jìn)。今天我們在紫竹高新技術(shù)園區(qū)舉行2015年的中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高端論劍暨產(chǎn)業(yè)園區(qū)第四期的活動(dòng)，主要是為了共同研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新常態(tài)、迎接新挑戰(zhàn)、抓住新機(jī)遇，共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，以打造適應(yīng)于未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展的新型載體和新型平臺。

產(chǎn)城融合新時(shí)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是重要切入口

我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將進(jìn)入產(chǎn)城融合發(fā)展的新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是重要的切入口和突破口。

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺，在改革開放以來的三十年里對于推動(dòng)我們國家的工業(yè)化、城市化起到了極大的推動(dòng)作用，借助各界政府的大力推動(dòng)和支持，依托土地和財(cái)稅兩大政策的推動(dòng)，幫助我們國家實(shí)現(xiàn)了從短缺經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代化國家的轉(zhuǎn)變，我們國家也成為了全世界制造業(yè)的第一大國。

與此同時(shí)，依靠人口的紅利和粗放的土地使用和環(huán)境惡化為代價(jià)的園區(qū)發(fā)展模式到了現(xiàn)在已經(jīng)是難以為繼了，我們進(jìn)入了一個(gè)全面過剩的時(shí)代，原來就是依靠人口紅利和土地的粗放利用，依靠我們環(huán)境惡化為代價(jià)的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)難以為繼了。

如果說過去三十年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和我們城市的發(fā)展人的城市化是兩條平行線，一邊是工業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，一邊是城市化的發(fā)展，現(xiàn)在我們要成為一個(gè)交叉線，在產(chǎn)業(yè)化和城市化的過程當(dāng)中尋找結(jié)合點(diǎn)。未來三十年產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)城市這兩條線要能夠變成一條融合線，真正實(shí)現(xiàn)融合的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)平臺上面實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人口交通休憩這些城市功能的整合。原來我們不太注重把這些要素整合在我們這個(gè)園區(qū)的平臺，今后產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須把功能整合在園區(qū)平臺上面。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是這樣一個(gè)重要的切入口和突破口，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，真正融入城市發(fā)展的一個(gè)重要的功能平臺，以人為本，以企業(yè)為本，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活和生態(tài)的真正融合。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金時(shí)代

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大，將迎來發(fā)展的黃金十年，甚至是黃金二十年。

作為城市發(fā)展和園區(qū)發(fā)展的重要載體，同樣也是資源整合的重要平臺，我想產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有兩大基本要素：一是產(chǎn)業(yè)，二是地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)是核心的要素，地產(chǎn)是提供發(fā)展空間，與承擔(dān)單純居住功能的地產(chǎn)不同，我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相比而言是最復(fù)雜、最具綜合性的地產(chǎn)開發(fā)種類。原來是住宅地產(chǎn)的黃金十年，今后十年是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新的黃金十年，三十年河?xùn)|，三十年河西，風(fēng)水輪到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)期。除了住宅地產(chǎn)之外的所有種類都可以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，與商業(yè)結(jié)合就是商業(yè)地產(chǎn)，與娛樂結(jié)合就是娛樂地產(chǎn)，與養(yǎng)老結(jié)合就是養(yǎng)老地產(chǎn)，當(dāng)然，更多的是與產(chǎn)業(yè)和物流這些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域相結(jié)合。

我們上海的產(chǎn)業(yè)用地總的規(guī)模是一千平方公里左右，全市有三十萬平方公里的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨二次開發(fā)，這里有一個(gè)新的功能轉(zhuǎn)型，還有一個(gè)產(chǎn)業(yè)的承載。這些方面的開發(fā)一部分想轉(zhuǎn)為居住用地和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，更多的將是二次開發(fā)，作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)的空間載體。

在這個(gè)過程當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間是非常巨大的，我們測算了一下，今后幾十年光是上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的二次開發(fā)，整個(gè)的空間量或者是建筑量將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加百分之五十以上，帶來的投資機(jī)會可能在一萬億元以上。

這個(gè)過程當(dāng)中從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)家空間是非常巨大的，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域萬達(dá)是亞洲首富，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域原來是碎片化的，但是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨著核心競爭力的培育，這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中也有可能出現(xiàn)像萬達(dá)地產(chǎn)一樣的巨無霸，我們也期待著這些巨無霸的產(chǎn)生，希望這些巨無霸能夠產(chǎn)生于在座的各位企業(yè)家當(dāng)中。

怎么抓住機(jī)遇，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)加快轉(zhuǎn)型？目前上海正在以更加開放、包容的心態(tài)支持國內(nèi)外優(yōu)秀開發(fā)團(tuán)隊(duì)到上海實(shí)施園區(qū)開發(fā)。今天在座的億達(dá)、聯(lián)東都是在上海有開發(fā)團(tuán)隊(duì)，我們歡迎各類央企，包括在座的綠地、萬科、上實(shí)城開這種傳統(tǒng)的企業(yè)轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還有各類的基金、信托等金融機(jī)構(gòu)，他們想在產(chǎn)業(yè)投資的同時(shí)投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們也是歡迎的?，F(xiàn)在好多金融機(jī)構(gòu)來到上海，希望和我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合一起投資，對于這些方面的各類開發(fā)主體我們都是歡迎的。

未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展三大轉(zhuǎn)型方向

轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中我們要擯棄固有的賺快錢方式，當(dāng)然也有資金周轉(zhuǎn)的壓力，過去都是一賣了之，但是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和開發(fā)必定是從規(guī)劃開發(fā)建設(shè)運(yùn)營乃至資產(chǎn)證券化這條全產(chǎn)業(yè)鏈上面提供全面的服務(wù)，只有這樣才是可持續(xù)的競爭力，如果是賺快錢將來的機(jī)會是不多的。

具體來說，我們認(rèn)為轉(zhuǎn)型可以從三個(gè)方面進(jìn)行：

一是向前端的一級開發(fā)延伸，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級開發(fā)。在地方政府債務(wù)總量限制的新背景下，我們希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠幫助地方政府通過PPP等模式實(shí)現(xiàn)開發(fā)，地方政府碰到困難的時(shí)候正是我們的機(jī)會，假設(shè)地方政府沒有碰到困難我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的機(jī)會可能不多，原來可能是親生兒子開發(fā)，現(xiàn)在親生兒子要分家了，將來要由干兒子來開發(fā)，就是我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，原來可以不找你，現(xiàn)在必須來找你，但是你要幫助他的是什么？開發(fā)和投融資的瓶頸必須突破，確確實(shí)實(shí)地幫助把這塊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)做起來，這個(gè)是地方政府非常歡迎的。

二是向后端運(yùn)營管理延伸。原來是賣得比較多，將來更多的是在招商、運(yùn)營、管理和服務(wù)方面予以突破。更多的可能是與這塊區(qū)域共同成長，增強(qiáng)持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運(yùn)營能力，在座的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須做到，從原來的開發(fā)到運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈必須突破。

三是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的投融資模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要一手牽兩頭。一手是產(chǎn)業(yè)，一手是金融，產(chǎn)業(yè)是核心，是基礎(chǔ)，金融是可以推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級開發(fā)、二級開發(fā)、三級運(yùn)營乃至資產(chǎn)證券化的各個(gè)階段，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以與各類金融機(jī)構(gòu)攜手合作，設(shè)計(jì)投融資架構(gòu)和產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。我們要符合現(xiàn)在的歡迎，尋找我們可持續(xù)發(fā)展的路。

謝良鴻：浙大網(wǎng)新置地管理限公司