愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商不約而同、不惜擲下重金集中到一線城市購(gòu)地，我認(rèn)為主要表達(dá)的是勢(shì)在必得、良禽擇木的決心，而不一定是攻城略地、全國(guó)布局的信念，更多的考量是投資安全。

　　政策救市已然進(jìn)入第三波，但許多城市的銷售狀況并無(wú)明顯起色。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2014年12月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份70個(gè)大中城市有67個(gè)住宅價(jià)格環(huán)比下降，持平的有三個(gè)城市（深圳、南京、合肥），無(wú)一城市上漲。

　　是悲觀情緒所導(dǎo)致的地王潮

　　其中最受市場(chǎng)矚目的上海，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比-0.5%，系連續(xù)7個(gè)月下跌。加之動(dòng)見(jiàn)觀瞻的李嘉誠(chéng)又開(kāi)始大舉售賣位于上海精華地段的商業(yè)物業(yè)，不免讓有識(shí)者膽顫心驚。而另一方面卻又是開(kāi)發(fā)商拼命搶地，市場(chǎng)頻出地王，令不明就里的消費(fèi)者如墮五里霧中，此時(shí)此刻，到底該買房還是賣房？決策定奪真是千萬(wàn)難??！

　　這究竟是怎么回事呢？在正常情況下，開(kāi)發(fā)商唯有在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺向上、銷售房屋順利、回款充沛，加之對(duì)樓市前景充滿樂(lè)觀預(yù)期之下，才會(huì)積極搶標(biāo)，從而創(chuàng)造地王，何以買氣低落而地王頻出？其實(shí)不必仔細(xì)探究，只需稍加疏理之后，便會(huì)發(fā)現(xiàn)“事出有因”。房企積極搶地所反映的竟是對(duì)房產(chǎn)后續(xù)走勢(shì)極度悲觀所導(dǎo)致的結(jié)果。

　　一線城市地王獨(dú)占鰲頭

　　首先必須看到的是，不論從總價(jià)、單價(jià)、畝地價(jià)的地王來(lái)看，堪稱全部一面倒地出現(xiàn)在一線城市。僅2014年1月10日在畝地價(jià)的TOP10之中，福州一地塊由融信地產(chǎn)以總價(jià)56.2億元忝居末位。充分顯示面對(duì)市場(chǎng)“新常態(tài)”，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)趨于保守，愈是廉價(jià)的土地愈不敢拿，愈是昂貴的愈是搶破頭。

　　何以證明這點(diǎn)呢？受益于2014年9月30日開(kāi)始的中央級(jí)救市措施不斷出臺(tái)，如限貸松綁、公積金降低門檻、降息……11月份，54個(gè)主要城市住宅合計(jì)簽約27萬(wàn)套，環(huán)比+8.9%，一、二線城市環(huán)比增幅均達(dá)13.2%，創(chuàng)2014年內(nèi)最高月度紀(jì)錄；惟開(kāi)發(fā)商在二線城市售出房源、取回房款之后，大都只敢在一線城市拿地，這就創(chuàng)造了2014年截至11月底北上廣深土地出讓金達(dá)4519億元的歷史紀(jì)錄，平均樓面單價(jià)較去年同期+53.4%，尤以商品住宅用地超過(guò)3300億元的天量占73%份額，均價(jià)達(dá)11,785元/平方米，同比+55.6%,最令市場(chǎng)側(cè)目。

　　“萬(wàn)達(dá)夢(mèng)”確實(shí)不同凡響

　　其次，地王出現(xiàn)的時(shí)機(jī)主要集中在2014年第一與第四季。第一季是因?yàn)?013年樓市“非理性繁榮”，使房企對(duì)2014年充滿“陽(yáng)光”判斷，尤其是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年初對(duì)外公布銷售目標(biāo)，竟然在2013年已經(jīng)破紀(jì)錄的1301億元基礎(chǔ)上，意圖再加碼85%達(dá)2400億元。如今回想起來(lái)確實(shí)足夠瘋狂，果真是“心有多大，夢(mèng)就有多大”。

　　至于第四季又出現(xiàn)一輪“地王潮”，原因就更單純了，既與地方政府為年底解決財(cái)政缺口而釋出賣相較佳的住宅用地有關(guān)，也與救市措施發(fā)揮效果，大型開(kāi)發(fā)商回籠資金后再投入一線城市購(gòu)地有關(guān)。而夾在中間的二、三季則是不堪回首，包括一線城市在內(nèi)的土地流拍現(xiàn)象層出不窮，如北京孫河地塊。

　　國(guó)企帶頭搶地有玄機(jī)？

　　當(dāng)然，另一個(gè)值得探究的觀察是，為什么地王大多由央企、國(guó)企所創(chuàng)造？在我看來(lái)，除了與其資金取得渠道較多元且成本遠(yuǎn)低于民企，是否也存在基于與地方錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，故而拿地時(shí)一馬當(dāng)先，以起“示范作用”呢？一時(shí)半會(huì)兒還真是說(shuō)不清楚。事實(shí)上，北京之前就曾發(fā)生高價(jià)標(biāo)購(gòu)?fù)恋氐?，根本系出讓土地之行政區(qū)的“自家人”國(guó)企，不免有自我炒作、借機(jī)哄抬之嫌。

　　總而言之，愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商不約而同、不惜擲下重金集中到一線城市購(gòu)地，我認(rèn)為主要表達(dá)的是勢(shì)在必得、良禽擇木的決心，而不一定是攻城略地、全國(guó)布局的信念，未必是從獲利的角度出現(xiàn)，而更多的考量是投資安全，以最具指標(biāo)意義的TOP10之單價(jià)地王其中八成由上海包攬，尤可說(shuō)明問(wèn)題所在。