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蔡為民 2022年度中國(guó)100強(qiáng)講師
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蔡為民:蔡為民:地王頻出背后的悲情
2016-01-20 6826
        愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商不約而同、不惜擲下重金集中到一線(xiàn)城市購(gòu)地,我認(rèn)為主要表達(dá)的是勢(shì)在必得、良禽擇木的決心,而不一定是攻城略地、全國(guó)布局的信念,更多的考量是投資安全。

  政策救市已然進(jìn)入第三波,但許多城市的銷(xiāo)售狀況并無(wú)明顯起色。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2014年12月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2014年11月份70個(gè)大中城市有67個(gè)住宅價(jià)格環(huán)比下降,持平的有三個(gè)城市(深圳、南京、合肥),無(wú)一城市上漲。

  是悲觀情緒所導(dǎo)致的地王潮

  其中最受市場(chǎng)矚目的上海,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比-0.5%,系連續(xù)7個(gè)月下跌。加之動(dòng)見(jiàn)觀瞻的李嘉誠(chéng)又開(kāi)始大舉售賣(mài)位于上海精華地段的商業(yè)物業(yè),不免讓有識(shí)者膽顫心驚。而另一方面卻又是開(kāi)發(fā)商拼命搶地,市場(chǎng)頻出地王,令不明就里的消費(fèi)者如墮五里霧中,此時(shí)此刻,到底該買(mǎi)房還是賣(mài)房?決策定奪真是千萬(wàn)難?。?br />
  這究竟是怎么回事呢?在正常情況下,開(kāi)發(fā)商唯有在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺向上、銷(xiāo)售房屋順利、回款充沛,加之對(duì)樓市前景充滿(mǎn)樂(lè)觀預(yù)期之下,才會(huì)積極搶標(biāo),從而創(chuàng)造地王,何以買(mǎi)氣低落而地王頻出?其實(shí)不必仔細(xì)探究,只需稍加疏理之后,便會(huì)發(fā)現(xiàn)“事出有因”。房企積極搶地所反映的竟是對(duì)房產(chǎn)后續(xù)走勢(shì)極度悲觀所導(dǎo)致的結(jié)果。

  一線(xiàn)城市地王獨(dú)占鰲頭

  首先必須看到的是,不論從總價(jià)、單價(jià)、畝地價(jià)的地王來(lái)看,堪稱(chēng)全部一面倒地出現(xiàn)在一線(xiàn)城市。僅2014年1月10日在畝地價(jià)的TOP10之中,福州一地塊由融信地產(chǎn)以總價(jià)56.2億元忝居末位。充分顯示面對(duì)市場(chǎng)“新常態(tài)”,開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)趨于保守,愈是廉價(jià)的土地愈不敢拿,愈是昂貴的愈是搶破頭。

  何以證明這點(diǎn)呢?受益于2014年9月30日開(kāi)始的中央級(jí)救市措施不斷出臺(tái),如限貸松綁、公積金降低門(mén)檻、降息……11月份,54個(gè)主要城市住宅合計(jì)簽約27萬(wàn)套,環(huán)比+8.9%,一、二線(xiàn)城市環(huán)比增幅均達(dá)13.2%,創(chuàng)2014年內(nèi)最高月度紀(jì)錄;惟開(kāi)發(fā)商在二線(xiàn)城市售出房源、取回房款之后,大都只敢在一線(xiàn)城市拿地,這就創(chuàng)造了2014年截至11月底北上廣深土地出讓金達(dá)4519億元的歷史紀(jì)錄,平均樓面單價(jià)較去年同期+53.4%,尤以商品住宅用地超過(guò)3300億元的天量占73%份額,均價(jià)達(dá)11,785元/平方米,同比+55.6%,最令市場(chǎng)側(cè)目。

  “萬(wàn)達(dá)夢(mèng)”確實(shí)不同凡響

  其次,地王出現(xiàn)的時(shí)機(jī)主要集中在2014年第一與第四季。第一季是因?yàn)?013年樓市“非理性繁榮”,使房企對(duì)2014年充滿(mǎn)“陽(yáng)光”判斷,尤其是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年初對(duì)外公布銷(xiāo)售目標(biāo),竟然在2013年已經(jīng)破紀(jì)錄的1301億元基礎(chǔ)上,意圖再加碼85%達(dá)2400億元。如今回想起來(lái)確實(shí)足夠瘋狂,果真是“心有多大,夢(mèng)就有多大”。

  至于第四季又出現(xiàn)一輪“地王潮”,原因就更單純了,既與地方政府為年底解決財(cái)政缺口而釋出賣(mài)相較佳的住宅用地有關(guān),也與救市措施發(fā)揮效果,大型開(kāi)發(fā)商回籠資金后再投入一線(xiàn)城市購(gòu)地有關(guān)。而夾在中間的二、三季則是不堪回首,包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的土地流拍現(xiàn)象層出不窮,如北京孫河地塊。

  國(guó)企帶頭搶地有玄機(jī)?

  當(dāng)然,另一個(gè)值得探究的觀察是,為什么地王大多由央企、國(guó)企所創(chuàng)造?在我看來(lái),除了與其資金取得渠道較多元且成本遠(yuǎn)低于民企,是否也存在基于與地方錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系,故而拿地時(shí)一馬當(dāng)先,以起“示范作用”呢?一時(shí)半會(huì)兒還真是說(shuō)不清楚。事實(shí)上,北京之前就曾發(fā)生高價(jià)標(biāo)購(gòu)?fù)恋氐模鞠党鲎屚恋刂姓^(qū)的“自家人”國(guó)企,不免有自我炒作、借機(jī)哄抬之嫌。

  總而言之,愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商不約而同、不惜擲下重金集中到一線(xiàn)城市購(gòu)地,我認(rèn)為主要表達(dá)的是勢(shì)在必得、良禽擇木的決心,而不一定是攻城略地、全國(guó)布局的信念,未必是從獲利的角度出現(xiàn),而更多的考量是投資安全,以最具指標(biāo)意義的TOP10之單價(jià)地王其中八成由上海包攬,尤可說(shuō)明問(wèn)題所在。
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