“2213”：土地出讓“兩集中”政策解讀與房地產企業(yè)應對

王傳寶 教授

時長：0.5-1天?？筛鶕?jù)客戶要求，調整課綱

一、22城“兩集中”供地新政的推出

1、全國22城市一年只能出讓三次宅地，房地產調控長效機制伸向土地供應

2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個城市。

3、集中掛牌與集中出讓，將如何傳導到樓市？“雙集中”制度對行業(yè)的影響重大，不亞于此前的三條紅線和限貸政策。

4、雙集中賣地政策，就像東北在冬天賣白菜一樣，貴不起來，不像南方的蔬菜全年常有，能隨行就市。這一政策對地方政府、對企業(yè)自上而下的壓力都很大。

二、22城“兩集中”供地新政進展和實施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實踐

1、北京首批集中供地解讀

（1）反思：“陪跑團”和“老白干”

（2）房企面臨未來更多的挑戰(zhàn)：再戰(zhàn)高標準，入圍房企需提交高標準建設方案

（3）中標經驗：從北京集中土拍首日看，聯(lián)合體成為拿地主體的主要形態(tài)

（4）不能為拍地而拍地：提前算好拍地商業(yè)賬

2、杭州首批集中供地解讀

（1）杭州樓市景氣度依舊高漲：封頂?shù)囊鐑r率、刷新紀錄的高自持率

（2）土地市場的火熱情緒迅速傳導到了二手房交易市場

（3）集中供地的火熱程度遠遠超出房企的預料

3、深圳的首場集中供地解讀

（1）密集集中供地下，利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化

（2）賺個流量

（3）投資邏輯

4、廣州首批集中供地解讀：集中供地的競爭火力冷熱分化

——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地：馬甲圍地、開拍前競價與遠郊地塊流拍

（1）開發(fā)商比較踴躍

（2）熱點地塊遭搶

（3）馬甲圍地

（4）六幅宅地流拍

（5）誰是贏家

5、從7大城市集中供地來看，這場集中供地潮變成了一場“囚徒困境”

6、房地產企業(yè)的市場取舍：天津和長春土地市場遇冷

7、大買家：

7個城市4600億元成交金額中，央企和國企背景房企及聯(lián)合體拿地金額2050億元

三、22城“兩集中”供地新政的反思

1、樓市“集中供地”的假象與真相

2、集中供地下房企分化加?。糊堫^房企和國企的下半場

四、 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產企業(yè)如何應對？

1、22城宅地迎來集中競拍，房企買地錢從哪兒來

（1）降低融資成本，應對房企分化

（2）

“拿地保證金融資”都是一個全新的融資概念

（3）房企區(qū)域融資負責人四處尋找短期融資之道

（4）資金調配

（5）保證金融資和前融需求開始大幅增加

（6）前融受制

（7）找錢

2、積極研判各地土地集中出讓規(guī)則：以上海、成都為例

（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價率不超10%

（2）上海制定新競價規(guī)則

（3）上海設計機制，杜絕多個“馬甲”“圍標”搶地

（4）成都新規(guī)：禁止“三條紅線”超標的房企參與土拍

（5）杭州： 9月底前，試點開展“競地價競品質”的土地出讓方式

3、房地產企業(yè)應對：根據(jù)每個城市的供地結構，匹配合適的應對策略

4、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰(zhàn)

5、房地產轉向城市更新領域

（1）城市更新不是房地產開發(fā)

（2）拆除重建、有機更新、綜合整治三個概念辨析

（3）案例：成都的猛追灣改造項目，是EPC+O模式（即設計、采購、施工及運營維護一體化的總承包模式

（4）企業(yè)參與城市更新有五個關鍵要點：科技為力、產業(yè)為核、文化為魂、設計為美、運營為要

五、 22城“兩集中”供地新政的應對：“聯(lián)合體” 合作拿地，開展項目合作開發(fā)

1、合作已成常態(tài)，房企權益比呈下降趨勢

2、房企合作開發(fā)中常見的五種模式

（1）合資成立項目公司獲取土地

（2）與土地持有方進行股權合作

（3）集團層面的戰(zhàn)略合作

（4）小股操盤

（5）代建

2、房企在合作開發(fā)中扮演的角色

（1）項目的獨立操盤與聯(lián)合操盤

1）獨立操盤

2）聯(lián)合操盤

（2）項目的并表選擇

1）上市房企優(yōu)先并表

2）實際控制方優(yōu)先并表

3）股權一致則協(xié)商并表

3、不同類型房企規(guī)模發(fā)展的四種模式：合作開發(fā)對企業(yè)發(fā)展的作用及意義

（1）獨立操盤能力強、項目權益高的房企

（2）品牌能力強、項目合作較多的大型房企

（3）通過合作開發(fā)推進全國化擴張的房企

（4）操盤及項目管理能力較強的房企

4、實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題

（1）在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項目中，由于不同房企的開發(fā)要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異。都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險。

（2）由于合作開發(fā)項目涉及的企業(yè)主體較多，在項目后期竣工交房以及物業(yè)等問題上可能會存在的責任界定問題，也是不容忽視的。

5、房企在參與項目合作開發(fā)的前期，應該盡力規(guī)避潛在的風險

（1）各合作方需要明確各自在項目開發(fā)中的職能和責任，以高效推進項目的有序開發(fā)。

（2）需要做好財務核算和工程進度的管理。地產開發(fā)作為資金占用大、開發(fā)流程復雜、周期較長的系統(tǒng)工程，潛在的風險可能會帶來較大的負面效果。

（3）需要建立高效的溝通和決策機制，以降低因合作開發(fā)帶來的溝通成本。

6、案例：卓越置業(yè)未來將以合作操盤模式開發(fā)北京4宗宅地

7、關于項目合作開發(fā)的極簡解釋

六、22城“兩集中” 土地新政展望

1、到底缺不缺地？土地供應會不會加大？

2、蔡繼明： 《關于取消對城市建設用地不合理限制的建議》

3、 土地供應會加大，但地方政府會繼續(xù)采取“擠牙膏”的方式供地

4、“2213”土地出讓“兩集中”政策會繼續(xù)“打補丁”

5、如果房價預期控制不住，會有更多的城市采取22城類似政策，比如西安和徐州

6、房地產企業(yè)“用腳投票”：多數(shù)房企開始戰(zhàn)略收縮，投資的重心逐步向核心城市、核心地段傾斜

七、22城“兩集中”供地新政的學習與思考

——當前土地政策背景下，房地產行業(yè)/企業(yè)如何應對？

——深耕湖南、長沙市場的基礎上，開拓22個城市及其都市圈市場

——研判長沙等城市集中供地、準備充足資金、聯(lián)合體拿地……

——與22城GDP接近、市場潛力接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

——給國企的策略建議